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第一太平戴维斯吴睿:央行重磅“组合拳”下 政策仍有优化空间

来源:房掌柜   深圳房掌柜  2024-09-26 13:05:04
[摘要]吴睿认为,限购政策应该应放尽放,应给优质民营企业充分的信贷支持,让其参与房地产市场的修复。

  9月24日,央行打出重磅“组合拳”,央行行长潘功胜在国新办召开的新闻发布会上宣布多个重磅政策,涉及降准、降存量房贷利率并统一房贷最低首付比。

  重磅利好之下,资本市场快速响应,地产股债连续两个交易日飘红。

  有分析称,央行提供较大力度的金融政策支持,对稳定市场信心注入了“强心剂”,具体到房地产行业,会有哪些影响及政策预期,第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿对此进行了一系列解读。

  存量房贷利率

  利于修复居民家庭资产负债表

  首先,关于市场呼吁已久的存量房贷利率二次下调“靴子落地”。

  央行表示,引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近,此次存量房贷利率下调预期平均降幅0.5个百分点,预计惠及5000万户家庭,1.5亿人口,平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。

  有观点称,存量房贷利率下调,最重要的是不仅能减轻居民按揭压力,还可以释放消费活力,扩大消费,为经济增长提供动力,同时减少提前还贷现象,维持金融秩序稳定。

  据相关数据显示,今年以来,随着存量与增量房贷利差不断走阔,目前存量房贷款的平均利率约为4%,而新增房贷利率普遍为首套3.2%(部分城市最低2.9%)、二套3.5%,市场对存量房贷降息呼声再起,居民提前还贷现象仍然存在,截至二季度末,六大国有银行合计个人住房贷款余额相比年初净减少约3255亿元。

  在第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿看来存量房贷款利率下降的政策,是个非常好的政策,但它不是去让老百姓加杠杆买房,其实是去修复居民家庭资产负债表,“降存量房贷不一定会立竿见影,但它肯定是个修复的过程,更多的是中长期影响肯定是向好的”。

  其次,对于降二套房首付比例,将全国层面统一房贷最低首付比例至15%。

  有机构分析称,二套最低首付比例与首套拉平,对于刺激改善性购房需求释放有一定的积极作用,尤其是对于一部分资金周转相对紧张的购房者来说,能够减轻前期资金负担。

  但对于二套房最低首付比例下调的政策效果不宜抱有过高预期,对于大多数购房者来说,首付比例已不是购房决策中最主要的参考因素,未来收入稳定性、房价涨跌预期等才是决定性因素。

  “政策作用会有,但对于目前这个市场上作用不大,因为老百姓已经没钱加杠杆买房,现在其实关键的,不管是居民家庭端还是企业端,都要去修复资产负债表,所以围绕这方面的政策,目前是很需要的,就是要把基本面修复了,再去谈大家买房增长,信心修复了才有用。”吴睿表示

  对于未来政策优化空间

  专家有话说

  对于央行此次的“组合拳”,吴睿认为,政策力度很大,但还有一些地方因城施政的空间可以优化,比如每个城市的区域限购政策,对于现在这个市场来说,已经没有太大必要,限购政策应该应放尽放;

  其次,应该给民营企业充分的一些信贷支持,他表示,房地产目前的形势,不能只靠地方政府,不能只靠国企去救,应该充分调动所有的市场力量,这里面其实有个很大的力量就是民营企业,有相当一部分民营企业经营很优质,它现在没有出险,但这部分民营企业其实现在可能的信贷支持很少,这方面的政策,就是支持民营企业参与房地产市场的恢复。

  第三,就是中央政府需要加杠杆且金额要大,最好的途径就是类似于特别国债,比如最新的政策里的3000亿住房保障性贷款,这是很好的政策,但这个金额可以更大,比如围绕着房地产的这种特别国债,长期国债应该可能要1万亿以上,甚至接近2万亿,这可能才是一个对市场会比较好的一个修复的量级,然后扩容时间可以更长一点。

  一系列利好政策出台

  购房好时机是否已到?

  楼市重磅新政落地,深圳的购房者闻风而动,新政策释放之后不久,深圳链家龙岗大运中心片区一中介门店就促成了一单交易。

  不过,利好政策对楼市的影响尚在传导之中。多位受访房企内部人士向记者透露,前来咨询的客户有所增加,但整体的市场反应还不明显,还在等政策的执行细则落地。

  那对于买房者来说,目前不论是政策或是价格,是否是最好的购房时机?

  第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿分析认为,如果从技术层面来讲,房价已经到位,有人说未来房价可能还会降,但其实是不能拿小样本或者短期的东西去判断长期趋势;

  第二就是跌幅,深圳的房价目前可能已跌掉百分之三四十,远一点的地方,比如像坪山、光明估计也跌过半了,其实这个跌幅从技术上来说,它已经到位,全世界这种房地产泡沫崩溃,那个跌幅也就三四十,它有一个很可很能很重要的原因,就是这背后的金融系统,它的承载力就在这里,到这个时候会有很多事情去修复它,所以说从技术角度,房价跌了百分之三四十,其实已经把所谓的前期涨得太快,那些泡沫已经出清了,但是未来怎么样,可能大家心理上还需要信心的修复,那什么时候会再涨,可能每个人都有不同的判断。

  第三,对于房价未来是涨还是跌,吴睿称,这个跟中国房地产的供应量、需求量及开发商的开工量等各方面有关,他表示,看好中长期发展,并预测一线城市房价在明年就会慢慢回涨。

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责任编辑:王爱玲

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