各地12月楼市皆“翘尾”收官 预期一季度同比仍正增

　　得益于政策稳信心强预期叠加年末房企业绩冲刺，12月新房供求“翘尾”收官，供不应求之下库存持续走低。全年新房成交累计同比降幅持续收窄至23%，二手房成交继续走强，12月成交面积同环比分别上升46%和11%，全年累计同比正增6%。土地成交规模周期性“翘尾”，建筑面积环比增132%,溢价率回落至年内均线，流拍率延续低位。

　　01新增供应环增10%好于Q3月均，一线转跌、二三线加速放量

　　12月新房供应稳步放量。30个重点城市新增供应1175万平方米，环比增长10%，同比下降16%，与三季度月均相比增长27%，全年累计同比降幅收窄至29%。

　　一线供应回落，仅广州阶段性放量。4个一线城市整体预计供应面积199万平方米，环比下降5%，同比下降33%，较三季度月均水平增长10%。仅广州迎来阶段性放量，同环比持增，年末房企普遍加强了推盘节奏，叠加上月基数较低，整体供应量稳中有增。北京、深圳同环比齐降，深圳整体供应规模仍显著好于三季度月均，北京供应回落至年内低位，全年累计同比降幅扩大至20%。

　　二三线城市供应持增，环比增长14%，较三季度月均增幅为31%。26个重点二三线城市合计供应976万平方米，环比增长14%，同比下降12%，累计同比降幅为30%。其中成都、西安12月供应规模延续100万平以上高位持稳，累计同比降幅保持在2成左右。从变化情况来看，二三线涨跌分化持续加剧：西安、武汉、杭州、长沙、郑州、合肥、徐州等环比增幅均超5成，迎来了集中补货期；而济南、青岛、南宁、福州、长春、宁波、惠州、珠海、常州等二三线同环比齐降，房企推盘积极性也并不高涨。

　　02新房成交环比再增15%且创近三年同期新高，全年降幅收窄至23%

　　得益于年末房企年末加大推盘频次和营销力度，12月成交面积迎来显著翘尾行情。据CRIC监测数据，12月30个重点城市整体成交1801万平方米，环比增长15%，同比增长17%，绝对量水平较2022年12月亦增长2%，创近三年同期最高,与三季度月均值相比增长86%，全年累计同比降幅显著收窄至23%。

　　一线城市市场热度延续，京广成交回升，沪深略显疲软。4个一线城市环比微增1%，同比上升35%，较三季度月均增长80%，累计同比降幅为11%。除上海、深圳环比下降外，北京、广州均同环比齐增，其中广州涨幅显著，环比增9%、同比增39%，与三季度月均相比增长73%，这也使得广州成交量与去年基本持平。值得关注的是，前期利好新政影响较大的上海、深圳，本月均出现环比转降，可以看出新政利好效应有递减趋势，随着短期欲购房的存量客户持续释放，成交增长也有疲软态势。

　　二三线城市成交延续低位波动，累计同比降幅显著高于一线。可以将各城市划分为以下几类：（1）年末显著翘尾类城市除了武汉、苏州、长沙、宁波等基本面尚佳的二线城市之外，还有无锡、珠海、徐州、嘉兴等三四线线城市，经历了数月低迷，年末购房需求迎来集中释放期。（2）天津、南京、昆明等环比涨幅均在15%以内，低于均值，平稳收官；（3）西安、济南、厦门、惠州等少数城市同环比延续降势，主要源于前期集中放量后阶段性疲软，整体成交仍延续低位徘徊。值得关注的是，9城全年累计同比降幅已收窄至2成及以内，天津购买力持续修复，整体成交呈现低位回升；而宁波、昆明、厦门、福州、佛山、常州、嘉兴、珠海等多数城市当前成交规模基本已接近底部。

　　03项目去化平均去化率40%持稳，沪杭等推盘量大质优去化率均超6成

　　12月房企推盘积极性稳步提升，26个重点城市12月首开和加推共计311次，环比上升20%；市场热度高位持稳，据CRIC调研数据，重点城市12月平均开盘去化率为40%，环比持平上月，同比上升7pcts；和三季度相比增幅为14pcts，延续弱复苏走势。

　　分城市来看，上海、杭州高热不退，12月推盘均在超45次且项目平均去化率持稳在6成以上。无锡、厦门等房企推盘更倾向于“以销定产”，仅素质较好的盘倾向于加快推盘节奏。

　　而从变化趋势来看，环比涨跌参半，同比涨多跌少，同环比齐增类城市除了短期内热点恒热的上海、北京、杭州之外，更多是武汉、天津、重庆、嘉兴、无锡、常州、珠海等二三线城市，经历了前期深度调整，市场有弱复苏趋势；还有部分城市诸如西安、苏州、青岛、济南、佛山等受12月供给结构影响，去化率不升反降，市场延续低迷。值得关注的是，当前整体市场止跌企稳征兆显著，26城中仅有6城12月去化率不及2024年三季度月均，多数城市市场热度还是呈现稳步上升趋势。

　　04库存供求比0.65致库存继续下降，深昆佛等去化周期同环比齐跌

　　12月，因供应增幅不及成交，30城整体供求比由上月的0.68降至0.65，仅西安、长沙、上海3城供过于求，其余27城供求比均在1以下。30城库存面积为22424万平方米，环比下降3%，同比下降7%。

　　25城消化周期环比有所缩短，降幅多为10%以内，深圳因供给约束、成都因成交稳增，去化周期环比降幅较为显著。值得关注的当属深圳、昆明、佛山等去化周期同环比齐跌；从绝对量来看，目前消化周期超过18个月的城市持稳18个，随着成交复苏，库存去化压力还是有逐步缓解的征兆。

　　05二手住房成交同环增46%和11%，全年一线和杭宁长青等二线增约20%

　　12月，35个重点城市二手房成交面积预计为2490万平方米，环比增长11%，同比增长46%。2024年全年累计成交面积预计为22695万平方米，累计同比增长6%。

　　环比来看，一系列政策刺激下，12月二手房市场高温不退，除北京、西安、杭州、济南、合肥、长春、大连、渭南等8城外，其余27个城市成交均持增。同比来看，重点城市涨多跌少，京沪深等核心城市成交规模普遍高于去年同期，特别是深圳同比倍增，北京、上海等增幅也在6成以上，但昆明、长春、大连等城市成交表现依然显著弱于去年同期。总体来看，二手房成交延续高位震荡行情，客群主要集中在价格敏感度较高的刚需刚改客群。

　　06土地市场成交金额周期性环比倍增，同比仍延续二成降幅

　　12月，土地市场如期迎来岁末成交“翘尾”，供应端则迎来季节性下行。截止12月25日，本月土地供应0.9亿平方米，环比上月同期下降七成，成交2.8亿平方米，环比上升上月同期132%。不过成交同比仍维持负增长，成交金额较上年同期下降二成左右，各地仍在继续控制一级市场规模，促进行业库存回落。本月土地溢价率3.8%，虽然月内深圳、杭州等地拍出多宗高溢价地块，但是由于三四线土地交易量上升，以及年末各地重点项目出让量增加，平均溢价率还是较上月有所回落，下降至年内均线附近。

　　各能级城市表现趋同，均为环比大幅增长，同比持续回落。CRIC监测数据显示，截止12月25日，一线城市本月共成交土地建面260万平方米，环比上升128%，同比下降27%。具体来看，深圳本月成交33万平方米，成交总价190亿元，热点地块深圳南山区粤海板块商住地块溢价率高达46.3%。北京月内迎来一宗百亿地块出让，位于丰台区丽泽板块，起拍总价110.5亿，被中海以底价竞得，这是北京的首宗不限价地块，也是2024年以来北京的第三宗百亿地块。

　　二线城市方面，至25日成交建面5004万平方米，环比上升221%，同比下降19%，成交金额1827亿元，环比上升130%，同比下降22%。具体来看，本月长沙成交建面最高，达到803万平方米，总价189亿元，平均溢价率0.5%；重庆其次，成交建面599万平方米，总价131亿元，平均溢价率0.3%；居于第三的成都成交建面359万平方米，总价128亿元，平均溢价率6.7%。

　　本月杭州、合肥、成都等地成交了多宗高溢价地块，如杭州萧山北干东地块溢价率高达76.5%，为2024年以来杭州溢价率最高的一幅宅地。杭州新房限价的取消，充分释放了该地块的溢价空间，该楼面价也刷新了萧山区宅地第二的纪录。同日杭州成交的乔司宅地，也拍出了48.8%的溢价率，该地块容积率1.1，成交总价7.9亿元，成交楼板价1.8万元/平方米，周边在售项目均价在3万元/平方米左右。

　　三四线城市方面，截止25日成交总建面2.2亿平方米，环比环比上升118%，同比下降17%，是各能级城市中同比下降幅度最小的。成交均价2154元/平方米，环比下降6%。在经历了连续数年的领跌之后，三四线城市土地成交规模率先接近底部，在保证城市重大项目建设规模的前提下，2024年进一步下跌的空间相对较小，年末迎来较小的同比降幅也在情理之中。在CRIC重点监测的三四线城市中，徐州、扬州等15个城市成交规模超过100万平方米，榜首徐州成交629万平方米，扬州、盐城、常州也超过300万平方米。大多数城市仍以底价或低溢价成交为主，本月成交建面超过100万的城市，平均溢价率均未超过3%。

　　07综观市场热度惯性+低基数加持，预期2025年一季度楼市成交环比回落但同比正增长

　　总体来看，12月因恰逢年末冲刺，30个重点城市整体仍处于持续放量期，供求均呈现翘尾收官。预判后市，我们认为，2025年1-2月受春节假期影响，环比回落是大概率事件，但综合政策加持和当前市场成交热度惯性，3月小阳春行情有望延续，考量到2024年基数较低，2025年一季度同比仍将正增长。

　　分能级来看，一线城市成交热度延续，整体成交面积稳中微降。二线城市成交规模持稳，强弱城市间轮动复苏。三四线城市成交规模将延续筑底行情，不过整体调整已接近市场底部，降幅还有望持续收窄。值得关注的是，二手韧性强于新房的态势还将延续，但份额讲逐步倾向新房上升，刚需客群的分流作用仍将存在，但对改善和高端客群，新房产品内卷升级叠加价格随行就市，性价比突出而吸引客户回流新房。

　　来源：克而瑞地产研究