破防！深圳那些曾大涨的二手房，现在怎么样了？

　　当潮水褪去，才知道谁在裸泳。

　　自2021年208新政以来，近4年期间，深圳房价上演高空跳水。

　　尤其是2021年高峰期曾经一批因旧改或学区概念被推涨的小区，现在几年过去了，这些小区的房价怎么样了呢？

　　1、八卦岭宿舍

　　从15万/平跌到4万/平

　　因棚改和旁边的学校消息，在高峰时期，房价一路飙升，直至攀上了每平方米约15万元的高峰，一套30平米的小开间，总价高到450万。

　　从那时，八卦岭宿舍成为房地产市场的焦点所在。

　　然而，好景不长，随着市场的波动和政策对房价的调整，八卦岭宿舍的房价也迎来了前所未有的挑战，从巅峰一路滑落，一度跌至每平方米3万多元的低谷。

　　尽管如此，八卦岭宿舍在福田片区的热度却并未因此减退。

　　即便是在房价波动之后，依然保持着不错的成交活跃度。

2021年楼市高峰期的成交价，图源：贝壳

　　从最近的成交来看，价格有所回升，从贝壳的历史成交来看，最低的成交是在2024年10月份，一套28.2平的户型成交单价是3.72万/平。

　　2024年11月份，贝壳平台展示4套成交，其中最近一套13.77平的成交单价已经达5.55万/平。

　　目前小区的挂牌价大多在5字头。

　　仅管价格有所回升，但仍是以前高峰期价格的零头。

最近成交，图源：贝壳

　　2、月亮湾花园

　　从13万/平跌到4字头

　　月亮湾花园和八卦岭宿舍有着同样的命运，因为棚改消息房价被炒上天。

　　高峰时间期，成交单价近13万/平。

　　在贝壳平台上，一套102.4平的房在2024年8月份成交是单价是4.1万/平，总价420万，这个价格相当于打了3折多，如果是高位接盘，基本就被活埋了。

　　最新的挂盘均价约5.35万/平，成交均价约4.6万/平，像最近成交的一套65.62平的房，成交单价约4.95万/平，总价325万，价格相比低谷期，也有所回升。

最近成交，图源：贝壳

　　月亮湾花园是90年代的老小区，楼龄已有30年，位置在南山来说不算核心，学位也比较一般。

　　在2020年5月的时候，小区的成交价不过6万出头。

　　因旧改预期，月亮湾花园不到一年从单价6万飙升至近13万，老破大卖出妥妥的豪宅价。

　　市场吹风说改造，但是八字都没有一撇，房价起飞后，不少投资客高价买入，如今，房价和暴富梦都破碎了。

　　3、坪山盈富家园

　　6.5万/平跌至1字头

　　坪山燕子户的盈富家园小区一套38平米户型，2021年成交价逼近250万，单价6.5万一平，虽然在坪山，但在高峰期却卖出了市区价。

　　如果，3年多过去了，2024年7月份，这个小区的成交价一套42平的小户型，单价约1.62万/平，对比高峰期跌了约75%；

　　目前，最近的成交价是1.9-2万/平出头。

　　不知道当初高点买入的业主，看到这跌幅是怎样一种心情。

　　为什么盈富家园会跌这么惨？主要是还是因为学区炒作。

　　因为对口的学校是深中坪山创新学校，在名校光环下，小区房价一路狂飙，2019年，房价还是2万左右，2021年成交价就去到6万多。报价更是高的离谱，据说当初业主挂盘价到了8万/平，太夸张了。

　　后盈富家园最终被打回原形。

最近成交，图源：贝壳

　　4、龙悦居

　　单价从11.4万/平跌至4.6万/平

　　龙悦居的早期价格非常低，持有十年后转红本。

　　10年后，随着深外龙华九年制学区的出现，加上地段优越，小户型上车门槛低，龙悦居的价值逐渐显现。因市场炒作，龙悦居的价格一路飙升。

　　然而也是好景不长，在2022年后价格开始大幅下跌，2024年一套62多平的2房单价已经跌回了4.6-4.9万/平，最低一套成交总价是295万。

　　2021年，2房成交单价是11.4万/平，总价是720万左右。目前相比较当时，一套房跌去了400多万。

　　2019年12月，龙悦居解禁上市，只需补交少量地价就可以转红本。对于原始的业主来说，不管卖500万、400万还是300万，都是大赚。

　　没有了割肉的疼痛，杀价更能杀的不管不顾。这也导致了小区后面售价的崩塌。

最近成交，图源：贝壳

　　5、灵芝新村

　　单价从12万多跌至4字头

　　宝安的灵芝新村也是跌幅最猛的小区之一，也是因小区有优质的教学资源，曾一度冲至12万/㎡的高价。

　　此小区楼龄近40年，产权50年。随着楼龄日渐增长，灵芝新村的市场价值也日渐滑落，价格跌幅让人瞠目结舌。

　　2024年10月份，贝壳平台上的一套90.6平米的户型成交单价是4.6万/平，总价417万。

　　在高峰时期，一套64平的2房成交单价达12.2万/平，成交总价是785万。

　　单价跌幅超60%。

　　虽然户型不同，但很明显，这个小区的房价已经回到了4字头了。

最近成交，图源：贝壳

　　6、鹏盛村

　　单价从约12万跌到3字头

　　鹏盛村，同样是八卦岭片区下跌小区的代表，一套31平的楼梯房曾最高成交单价11.8万/平，总价375万。

　　而现在，价格已大打折扣，跌幅惨重。

　　最近一套31平的户型成交单价是3.94万/平，总价是124万，相比高峰期，跌了251万；

　　目前的跌幅已达67%，并且这个小区从目前的成交价情况来看，还没有到头的意思。

　　目前小区的挂牌均价是5.36万/平，但12月的成交均价是3.9万/平。

最近成交，图源：贝壳

　　7、诺德国际

　　单价从16.8万/平跌至最低7.65万

　　此外，还有位于前海片区的诺德国际，一套66平的2房，高峰时期成交价一度高达1110万，单价高达16.8万/平；

　　2024年9月，一套66平2房的最低成交价是508万，单价约7.65万/平，市值蒸发了600万。

　　不过在11月份，一套86.89平的户型，成交单价在9.5万/平，户型之间的价差还挺大的。

　　12月份，此小区的挂牌价是9.95万/平，成交均价是9.5万/平。

　　8、花样年花乡/花郡

　　单价15万多跌至6万左右

　　宝中片区，花样年（花乡/花郡）28平单间，从430万跌到2024年3月份时166万（单价5.9万/平），跌幅61.4%，价格直接跌回2018年前。

　　目前此小区的挂牌价在8.1万/平，但成交价是在6万/平左右。

　　2019年上半年，此盘的价格还是在6万左右，但随着“前海扩容”的预期到来，整个宝中的二手房开始有些闻风而动了。

　　而花乡、花郡作为宝中唯一超小户型的社区，加上海韵学校学位的加持，被神秘“炒房团队”盯上，房价一路开始水涨船高。

　　价格在2020年3月，建面28㎡的单间成交价已经超过300万，单价破10万。

　　2021年初，花乡、花郡的整体成交单价都达到了顶峰！花乡27㎡的成交单价达到了惊人的15.7万㎡，“姊妹盘”花郡27㎡的单价15.89万/㎡！

　　随后和其它被热炒的小区一样，在2021年208指导价政策后，价格一路下滑。

……

　　2024年的房价还是下跌的一年，虽然2024年10月份后，深圳的楼市也有所回暖，部分小区的二手房价也有一些回升，但是否见底了，还得看后续整个市场环境。

　　深圳的二手房与高峰期相比，跌幅超60%以上的小区不算多，但这些曾经的“热门楼盘”普遍有着相似的炒作背景。它们或是依托学区优势，或是借助区域规划及旧城改造的概念，加之投资客的积极推波助澜，从而被推上了价格的高位。

　　这些楼盘的成交价格，往往大幅度超出了其实际应有的价值。

　　因此，当市场环境发生变化时，这类楼盘的价格也更容易出现大幅波动，下跌的速度和幅度往往更为显著。

　　来源：咚咚地产