深圳购房需求“梯度释放” 刚需群体正加速入场

　　“今年的深圳楼市是有‘小阳春’的，市场整体热度高涨。”

　　“自年初以来，深圳二手房的咨询量、带看量及成交量有着明显上升。”

　　“当前成交周期明显提速，受现行政策及房价趋势的影响，不少原本迟疑的刚需购房者开始果断购房。”

　　3月17日~19日，多位深圳市地产从业者在接受中国房地产报记者采访时表示，自去年10月份以来，深圳楼市热度较此前有了大幅度提升，成交量持续保持高位活跃状态。

　　市场端表现尤为亮眼。高端项目“深圳院子”4个月清盘，龙岗“深铁阅云境”开盘即售罄。政策利好形成组合拳效应——首付比例下调、贷款利率走低、公积金新政落地，直接激活刚需和改善型需求。值得注意的是，豪宅市场逆势坚挺，深圳湾、香蜜湖等核心板块价格较去年底上涨5%~10%，外地投资者入场比例显著提升。

　　尽管市场热度高涨，购房者心态呈现分化。部分刚需群体加速“上车”，3月初刚需房源成交占比提升至24.2%；改善型需求同步释放，1500万元以上房源成交增长3个百分点。但也有置换者选择观望。

　　业内认为，短期政策红利与产品创新驱动市场，但长期仍需依赖产业升级与人口增长。房企拿地意愿回升、热销项目收窄优惠等信号，折射行业对后市信心增强。

　　高端市场抢跑

　　深圳的改善型和豪宅市场率先回暖。

　　“深圳院子项目作为高端改善型住宅，自年后复工以来，每周平均接待客户近百组，已卖了10余套，现已进入清盘阶段。”长城国富深圳院子项目营销副总经理谭国治告诉记者，该项目在去年“9·29”新政后开盘，仅4个月便步入清盘阶段，对于豪宅项目来说是比较少见的。

　　无独有偶，宝安区万丰海岸城项目亦进入销售尾声，工作人员表示：“自去年9月新政出台后，市场显著回暖，项目成交量在2024年10月和11月大幅攀升，这主要得益于首付比例降低和贷款利率下调的双重利好。此外，深圳上周新推出的公积金贷款政策，预计从3月底起，将为深圳刚需购房者提供有力支持，进一步激发市场活力。”

　　更早些时间，位于深圳龙岗的深铁阅云境项目于今年年初开盘，加推的145套房源仅1小时全部售罄，销售金额超7亿元，成为深圳2025年首个“日光盘”，可见市场的需求强劲。

　　某国有大行房贷经理直观观察到，取消豪宅税后，高端市场活跃度提升，外地及港资客户全款购房比例增加。

　　克而瑞深圳区域数据显示，2月深圳一手住宅网签板块多达64个，其中8个板块房价破10万元/平方米，红树湾板块均价更是高达138059元/平方米。套均价超千万元的板块有11个，32个板块均价环比上涨，莲塘板块环比涨幅最大，梅林板块的网签均价同比翻倍。

　　乐有家研究中心数据显示，深圳湾、香蜜湖等核心区域价格相比去年9月底上涨5%~10%，凸显出中高端资产价值韧性。

　　58安居客研究院院长张波分析称：“深圳新房市场表现突出，一方面得益于新房价格连续4个月环比上涨，形成‘买涨不买跌’心理，推动价格上行；另一方面，福田、南山等中心城区高价项目成交活跃，也对房价上涨起到推动作用。”

　　二手房市场也同步回暖。麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪表示，深圳二手房价格走势与新房一样稳健，环比同样呈现“五连涨”，豪宅片区价格的坚挺支撑起了总体房价的上涨。

　　贝壳深圳合作门店数据显示，3月二手房新增客量接近去年峰值，全国两会期间新增客量日均达3005组，较全国两会前增长14%。

　　成交量方面，深圳市房地产中介协会统计显示，2025年第11周（3月10日~16日）全市二手房录得1808套，连续两周超1800套，保持高位水平运行，市场热度持续。截至3月17日，全市有效二手房源在售68530套，较上周增加868套。

　　土地供应紧缩与去化周期缩短构成市场底层逻辑。深圳市规划和自然资源局数据显示，2020年至2022年，深圳每年成功出让的涉宅用地通常在30~40宗；但从2023年开始出让地块骤降，2023年和2024年分别出让地块13宗和5宗。

　　乐有家研究中心数据显示，截至2025年2月末，深圳新房去化周期仅7个月，而去年5月高峰时的去化周期达26.4个月。值关注的是，这一去化周期也创下近3年来的最低值。分片区来看，福田、罗湖均出现新房库存紧缺情况。

　　深职大房地产研究所所长邓志旺向记者表示：“从市场监测显示来看，部分项目已调整价格策略，热销楼盘收窄或取消优惠措施，反映房企对后市预期积极。同时，土地市场参与积极性提升，开发商因项目去化快导致土地储备不足，展现出较强拿地意愿。”

　　市场参与者更是普遍看好后续走势。多名深圳市房地产一线从业者表示，今年深圳楼市“小阳春”预期明显改善，二手房成交量将强于前几年，成交价也将基本稳定。

　　购房者心态分化

　　作为大湾区核心引擎，深圳这座常住人口突破1800万、年度新增就业超20万的创新之城，购房者的决策图谱正呈现鲜明分化。

　　“选择在今年买房，是因为我觉得当前房价已经相对稳定，虽然可能还会有小幅波动，但不会再有大幅涨跌。”在深圳工作多年的一位购房者表示，3月初，我购置了一套76平方米的房子，总价约为180万元，首付支付了24万元，每月月供为5000元，负担并不算大。

　　而另一位购房者则持不同看法，本来打算置换房产的她，从去年8月就开始看房，但一直没能下定决心。“因为第一套房的首付已经跌没了，觉得房价可能还会小幅度下跌，打算再观望一段时间。”

　　谭国治表示，深圳市凭借其强大的产业结构和财富能力，在市场调整后及政策扶持下，购房需求依然会旺盛，刚需群体急于上车，财富阶层则积极寻求资产配置。以深圳院子为例，年后回归市场时，一次性付款的客户占比已近4成。

　　3月18日，乐有家研究中心数据显示，公积金新政利好刚需，新政后刚需加速上车，上周深圳300万元以下刚需房源成交占比提升明显，由20.2%提升至24.2%，提升4个百分点。此外1500万元以上高品质改善房源也上涨了3个百分点。

　　短期来看，政策精准发力、城市发展红利以及产品创新升级是深圳楼市“五连涨”的重要原因。而从长期来看，深圳楼市的持续回稳还需要依赖于人口和产业的双重支撑。

　　2024年，深圳常住人口总量达1798.95万人，较上年增加19.94万人，同比增长1.12%，成为全省人口增长的主要驱动力，并连续两年位居《中国城市95后人才吸引力排名》第一，这批年轻人正处于结婚、生育的黄金期，带来了大量的刚性购房需求。此外，深圳的落户政策也相对宽松，吸引了更多的人才流入。

　　宏观来看，深圳市的经济表现同样亮眼。2024年，深圳的GDP总量达到3.68万亿元，增速5.8%，在全国一线城市中位居第一。其中，战略性新兴产业增加值增长10.5%，占GDP比重达42.3%，远高于全国平均水平。这些新兴产业以华为、腾讯、大疆等企业为龙头，带动了上下游产业链条的聚集，形成了“硬件之都”的生态，吸引了全球高净值人群。他们对住房的品质和地段有较高要求，进一步推动了改善型住房需求的增长。

　　除了经济表现亮眼外，深圳市在民生领域也实现了进一步发展。城市宜居性和人才吸引力有效增强。2024年，深圳的九大类民生支出达到3156.7亿元，占一般公共预算支出比例近7成。同时，新增就业20.7万人，为消费市场注入了新的活力。

　　在人口结构优化、新兴产业集聚以及政策支持的共同推动下，深圳楼市热度是否能持续上升？答案并不遥远。

　　来源：中国房地产网