百花又火了！学区房突然发力，有小区已回涨20%？

　　深圳学区房最近又火起来了。

　　这次“火”的原因，不是因为房价的上涨，而是一批提前录取的学生。

　　百花学区南天二花园，有2位被清华大学提前录取，还有三位优秀学子分别被北京大学、美国加州理工、伦敦艺术大学提前录取。

　　这样的排面摆在全市都不多见的，难怪小区又一次在社交平台上蹿红。

　　而最高兴的当属小区业主，通过这样的喜讯宣传，小区的教育氛围、房产价值无形之中也更得以彰显。

　　01

　　南天二花园是1994年建成的老旧小区，到目前已有31年多的房龄。小区是深圳实验学校小学部与初中部双学位覆盖的楼盘之一，与国城花园共同构成“双实验”阵营。

　　实验小学全国排名第五，实验中学为深圳四大名校之一，且小学部直升初中部。

　　也因此，有硬核的学区加持，尽管小区较老旧，也不曾影响深圳家长对南天二花园的关注度。

　　南天二花园

　　在楼市高峰期的2021年2月，南天二花园一套82平的2房，成交总价最高达1875万，单价约22.87万/㎡，堪比深圳的顶豪售价。

　　随后在楼市下行期，成交价跌至9万/㎡左右。

　　在去年12月，南天二花园有一套成交，单价在11.4万元/㎡，较此前的9万元/㎡相比，涨幅已经达到26.6%。

　　今年，有一套88.83㎡户型的房源，成交单价超14万/㎡，比去年12月成交单价还要高了2.5万/㎡。

　　不过目前该小区大部分业主报价在12.4万/㎡左右。

　　南天二花园算是深圳学区房中有代表小区的之一。

　　从去年10月份楼市回暖后，优质的学区房也成为反弹最快的一批房源。

　　很明显，有实实在在的成交在支撑。

　　作为深实验小学学区内，南天二花园唯一的竞品楼盘，就是国城花园。

　　近期3月初成交的3套小户型，均是43㎡左右的单间户型，成交总价分别是760万、775万和785万。

　　对比去年10月份同户型成交总价660万，分别涨了100万、115万和125万，涨幅分别为15.2%、17.2%和18.9%。

　　国城花园

　　不少顶级学区房小区也开始涨价了，涨幅少则几十万，多则上百万。

　　海馨苑（大平层）144.89㎡的4房户型，2024年8月成交总价1093万，近期成交价1330万；7个多月上涨237万，涨幅21.7%。

　　同一小学内的百花园，

　　一期建面52㎡的1房，去年9月成交价约550万，现在涨到680万；

　　二期建面200平的大户型，成交价3300万，单价16.5万。

　　同在百花小学内的竞品小区--金茂礼都、赛格公寓，

　　前者建面约36㎡的1室户型，

　　去年9月成交单价约12.22万/㎡，今年成交均价达13.97万/㎡，价差达1.75万/㎡。

　　后者建面约45㎡的1室户型，成交价也从366万涨到了390万。

　　02

　　深圳的教育资源格局虽有微调，但优质资源总体稀缺，依然遵循二八定律——即20%的资源占据80%的优势地位。

　　百花片区作为深圳教育的标杆，无疑是这“二”中的佼佼者。

　　从今年2月中旬开始，百花片区的成交量就出现明显上涨，到了3月份，几乎每天都能实现成交。

　　春节假期开工后至今，整个片区成交量超50套。

　　目前百花片区业主报价10.7万元/㎡，与宝安中心区并列全市第8名。

　　在过去的两年中，无论是受政策影响，还是行情影响的普跌，学区房都是受到相当大的冲击。

　　如今百花片区能保持在深圳前十片区的高度，让人不禁感叹实属不易。

　　从百花片区近一年的挂盘均价走势来看，2024年百花片区一直处于下跌的状态，从新政出台后，11月逐渐平稳。

　　今年2月片区均价出现了一段上调，不过目前仍处于止跌震荡的阶段。

　　不过从10月开始，片区均价的变化幅度已经不足2000元/㎡。

　　03

　　最后整理了百花片区各小区的业主3月最新报价与新政前报价的对比，我们一起来看一下：

　　百花片区16个小区中，业主报价下滑的小区共有9个，上涨的共有6个。

　　其中涨幅最高的是百花园一期，目前业主报价达到了14.0万元/㎡，较新政前上涨9.2%。

　　其次是南天二花园，目前报价12.4万元/㎡，环比上涨6.5%；长安花园目前报价8.4万元/㎡，上涨5.0%。

　　报价下跌的小区中，除长怡花园外，其实整体下跌幅度并不高。目前长怡花园挂盘均价9.9万元/㎡。

　　在过去几年中，深圳学区房从一轮涨幅到天价，又经过价格腰斩，房价就像坐过山车一样买家心惊肉跳。

　　如今，学区的泡沫已经在政策与市场的双重调节下逐渐去除，真正核心地段的优质学区房，在市场复苏的同时，会显现出较强的反弹趋势也是情理之中。

　　毕竟教育问题永远都是刚需问题。

　　大浪淘沙之后，真正优质的房源，终归会表现出更强的抗跌性。

　　来源：大咖深房团