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存货7.4万亿元!50家上市房企正积极消化

来源:房掌柜综合   深圳房掌柜  2025-05-13 07:54:17
[摘要]在房地产行业转向“制造业逻辑”的进程中,唯有兼具高信用、市场化效率与产品溢价能力的房企,才能穿越周期。

  在行业深度出清阶段,“消化存量”已然成为房企回收现金流的首要任务。

  近日,记者统计了50家上市房企2024年存货情况,从统计结果来看,截至2024年年末,50家上市房企存货规模为7.4万亿元,较2023年末下降15.9%,存货总量已经连续两年呈现负增长趋势。

  从单个房企存货规模来看,2024年有12家房企存货规模超过2000亿元,但无一家房企存货规模超万亿元。其中,保利发展、碧桂园、万科A、融创中国4家上市房企存货规模超5000亿元,分别为7986亿元、5832.63亿元、5190亿元、5163.48亿元。

  在50家上市房企中,2024年末较2023年末存货出现下降的企业有47家,其中万科A存货减少最多,达1827亿元;碧桂园次之,减少1575.65亿元;其余3家房企存货均出现增长,2024年存货增长区间在14.2亿元至79.3亿元间,无一家存货增量超过百亿元。

  提到房企存货就不得不提房企存货周转率。

  存货周转率是反映企业营运能力重要指标之一,用来测定企业一定时期内存货的周转速度;存货周转率越高,表明企业存货资产变现能力越强,以及占用在存货上的资金周转速度越快。

  据中国房地产报记者统计的数据显示,2024年50家上市房企平均存货周转率为0.33/年,较2023年末存货周转率平均下降了0.09次/年。

  其中,雅居乐集团的存货周转率为0.64,京投发展的存货周转率为0.03,这两者分别为存货周转率统计数据中最大值和最小值。

  在当前市场周期性调整的背景下,存货作为房企的一项重要流动资产,是支持企业持续经营发展的基础,同时也面临去化、结转、减值等诸多不确定性,可能加剧经营风险和压力。

  2024年,在市场下行期,如果估计未来项目可变现净值不及预期,甚至低于总成本,房企就要对存货进行计提减值损失,这也是房企近年来利润下滑甚至亏损的一个重要原因。

  以万科为例,2024年遭遇上市以来首次亏损,亏损主要源自对部分项目计提存货跌价准备。2024年共计提存货跌价准备81亿元,信用减值损失264亿元(主要来自于其他应收款),计提各类减值准备335亿元,占到总亏损额的70%。相当于把未来3年的利润提前计提。

  2024年绿城中国净利润同比下滑48.8%,主要是受存货减值的影响。绿城中国执行总裁耿忠强表示,存货减值是每家房企都在面临的问题,2024年的资产减值基本是2021年之前的库存项目。

  面对存货压力,房企策略开始从“以价换量”转向精细化运营。

  在2024年年报及业绩说明会上,多家房企都提到了“去库存”或“消化存量”。如万科制定的“瘦身健体”一揽子方案中,排在首位的便是加快削减存量资产;绿城中国也表示,2025年会进一步改善去库存问题;龙湖集团提出,今年会从提升运营能力以及项目精细化管理两方面着手去库存;华润置地在业绩会上也强调,去库存仍是当前的重要工作。

  政策端的创新尝试也在为行业纾困。“商品房收储”模式逐步落地,地方政府通过收购存量房转为保障性住房,既缓解房企现金流压力,又推动住房结构优化。

  “去旧货,补新货”,房企也在努力改善货值结构。例如,越秀地产2024年在推进盘活存量土地的同时,拿地高度聚焦核心城市,新增的294.6亿元权益投资额中,超过80%都位于一线城市;中海地产的投资同样高度聚焦,2024年仅在12个城市新增拿地,其中一线城市投资权益比超过 70%,一线城市、强二线城市加起来达到了91%。

  面对复杂的市场行情,房企采取多种措施加快去库存、降库存以回流资金,这已经成为行业共识。具体措施包括加速商办、车位及现房等存货的去化,通过政府收储模式处理闲置土地,以及加大大宗资产变现力度。同时,房企注重经营性物业的运营质量,提升正向现金流规模,以内生动力驱动发展。

  部分房企,经过这几年的风险处置,逐步完成资产负债的修复。2024年,中国金茂实现扭亏为盈,净利润较2023年大幅提升了115%,除了降本增效外,很大一个原因是资产计提减值大幅减少。

  年报显示,中国金茂其他费用及损失净额为20.34亿元,较上年降低63%,主要由于集团计提发展中物业、持作出售物业、应收关联方款项减值准备金额较上年减少所致。其中,发展中物业减值10.8亿元,持作出售物业减值1.76亿元,较上年同期(31.45亿元和12.48亿元)相比降幅较大。

  风险的充分释放之后,房企才可以重新轻装上阵。

  2025年,在城市化率、人口结构等宏观因素变化的背景下,市场也对房企提出了更高要求。在房地产行业转向“制造业逻辑”的进程中,唯有兼具高信用、市场化效率与产品溢价能力的房企,才能穿越周期。

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       来源:中国房地产网

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责任编辑:谭琳琳

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