让房企拿地更灵活 广深土拍分期付款与调整出让规则“双管齐下”

　　为了提振房企拿地的信心，广州、深圳两座一线城市用足了各种政策工具。

　　近日，深圳市宝安区宝中地块规划调整方案，这宗地块规定容积率由原先的5.7整体大幅下调至3.7，住宅部分则调至3.4。此外，调整后地块的居住用地面积为4.25万平方米，住宅用地面积占地块面积接近90%，商业建面大大减少。

　　这宗地块原计划于今年4月挂牌出让，但最终在出让之前中止交易，其时市场已经猜测下架的原因是为了调整规划。此次大幅提高住宅部分的占比，将有望吸引更多的房企参与这宗地块的竞买。

　　与此同时，广州也为房企投资拿地提供便利。以南沙为例，在近期的土地推介会上，南沙持续优化土地出让政策。为降低企业出让金支付压力，支持采取分期缴纳土地出让金，在首期缴款比例不低于应缴出让金50%的情况下，余款可在签订出让合同或相关协议之日起12个月内付清。

　　土地出让金分期缴纳在此之前并不常见于一线城市。去年至今，上海、广州等城市调整工业项目的土地出让金缴纳方式，允许工业项目分期缴纳土地出让金，但住宅用地并未被提及。此次南沙的调整，是近两年来一线城市土地市场在出让金缴纳上作出的最大调整之一。

　　在当前的市场环境下，土地市场已经向低密度、品质化的趋势演进。此前，广州、深圳在土地出让上相对保守，但如今也跟上潮流，为房企投资敞开大门。

　　顺应开发需求

　　深圳宝中地块的规划调整，在市场预期之内。

　　这宗地块上架之时，虽然宝安区政府做足了宣讲，但市场反应平淡。一位深圳本土房企的人士告诉21世纪经济报道记者，“周边的商业配套已经有壹方城、欢乐港湾，再配建一个商业综合体的必要性是不大的。对企业来说，要在这么多商业体里面运营好，也很难。”

　　这宗地块原本计划于4月30日出让，但最终在临出让之前中止交易，直至5月24日这宗地块的规划调整终于出炉。

　　根据调整方案，这宗地块大幅降低商业用地配比，提高居住用地面积占比，地块容积率从5.7调至3.7，此外，这宗地块中的居住用地面积提升至4.25万平方米，住宅用地面积占地块面积接近90%，主导功能由原来的“商业服务业、居住”调整为“居住、商业服务业”。

　　此外，根据原规划，该地块原本将打造文旅商业地标、高端酒店、海景天际住宅三大复合业态，其中住宅建筑面积13.23万平方米，商业建筑面积10.25万平方米，高端酒店建筑面积3.5万平方米。此次规划调整后，商业用地建筑面积已调降为约3万平方米。

　　深圳近年来多次通过对原有地块调整规划来适应市场的要求。去年，深圳后海片区也通过调整规划释出一宗住宅用地，最终以185.12亿元成功出让。

　　放宽付款方式

　　除了调整规划以外，广州释放了更大的诚意。

　　以广州南沙区为例，近期，广州市规划和自然资源局南沙区分局有关负责人在南沙区土地推介会上介绍道，为缓解企业压力，南沙区持续优化土地出让政策支持采取分期缴纳土地出让金，在首期缴款比例不低于应缴出让金50%的情况下，余款可在签订出让合同或相关协议之日起12个月内付清。

　　近年来，土地款分期支付在非热点城市重新获得“试水”，广东佛山也在5月13日明确允许实施土地出让价款分期支付。佛山的方式是，对于分期缴纳土地出让价款的房地产开发项目，受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》并缴纳50%出让价款后，即可申请办理开发报建手续；在付清剩余50%的出让价款后，办理土地使用权证和商品房预售许可证。

　　但这在一线城市尚未大面积铺开，南沙此次调整也是一次大胆的试水，体现南沙对房企的诚意。

　　一位中部省会城市的房企人士告诉21世纪经济报道记者，“我所在省份去年已经允许土地款分期付款，这对房企来说资金压力没那么大，也是地方政府诚意的体现。不过，现在参与拿地的多数房企资金实力较强，且所拿地块也不是很大，因此该政策对房企的影响还有待观察。”

　　市场的回应

　　目前，从广州、深圳的供地形势来看，这两座一线城市已经逐渐意识到购房者对高品质住宅的需求，土地市场也开始出现更多有望打造优质产品的地块。

　　5月20日，深圳挂牌一宗位于龙华区的居住用地，这宗地块以8.27亿元起拍，不限售价、无“70/90”户型限制，不设置配建，以“价高者得”规则决定竞得人，拟于6月19日下午出让。在出让条件上，这宗地块已经基本将限制条件放宽。

　　广州则更进一步，近期推出了多宗低密地块。

　　其中，增城区荔湖街新城大道东侧推出了一宗容积率仅1.02的地块，这宗地块地块总起拍价6.25亿元，起始楼面价仅8552元/平方米。根据地块介绍，凭借低密+临湖的配置，未来地块或将打造板块内改善型楼盘。花都也在近期推出一宗临湖+低密的地块，这宗地块北侧紧挨花都湖，容积率仅为1.8。

　　南沙在推介会上也推出了多宗低密度地块，其中推介了一宗位于万顷沙板块的地块，这宗地块容积率仅1.2，为低密度地块。周边有18号线万顷沙站和在建的南沙站。此外，明珠湾区横沥岛横沥大道东南地块规划的容积率也仅为2.5。

　　一位广州房企的人士在接受记者采访时表示，“广州、深圳之前的地块在配建方面下了很多的功夫，承担了一部分公建配套的职能，导致这两座城市多数地块的开发难度较高，而且受限于容积率还有其他限制条件，比较难打造好的产品系。现在这两座城市也在向全国整体的趋势看齐，低密度的纯宅地块会更有利于打造好产品，房企也能够更有作为，更愿意参与到土地市场的竞争中。”

　　来源：21世纪经济报道