深圳楼市冷热不均背后 迎来阶段性调整！

深圳楼市迎来阶段性调整。

数据显示，5月份，深圳一手住宅共网签成交3162套，环比下降14.4%；二手住宅过户4687套，环比下滑18.2%。

当下的深圳楼市，一方面仍时不时传来好消息——如在刚刚过去的周末，位于龙华区的鹏宸云筑与位于南山区的中海云启源境齐齐开盘，分别获得了去化9成、8成的不俗成绩。

另一方面，除一些“热盘”关注度高、去化快外，市场上新房项目也存在去化难度大的问题，冷热不均下，楼市销售分化越来越明显。

中房君通过深圳房地产信息平台查询到，今年以来，开盘或加推入市的多个新房项目，至今去化率不足一成，甚至出现了零成交的滞销项目。

进入6月份，市场供需两端继续呈现收缩态势，市场观望情绪渐浓。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前，深圳楼市不管是新房、二手房或人才房，选择范围广、房源多，因此，在传统政策应出尽出、增量政策还未落地的过程中，市场情绪呈现短期调整也是正常的。

有一线销售人员告诉中房君：“目前，很多观望客户还在等待新的政策落地。”

深圳楼市，是否真的需要新一轮政策刺激？

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“网红热盘”撑起市场热度

开发商：购房者的决策周期更长了

6月7日，深圳市南山区与龙华区的两个新房项目同日入市，为本月深圳楼市“打头阵”，且均获得较好去化。

其中，位于龙华区的壹品文旅鹏宸云筑项目推出244套房源，共有461批客户进行意向登记，开盘当日销售约220套，去化9成；位于南山区的中海云启源境则推出207套房源，销售165套，去化率达8成。

中房君从项目方了解到，自2024年12月首开以来，鹏宸云筑前3次开盘去化率也在9成之上，项目此次推出的是东地块的“压轴收官”楼栋，也是项目最后的一期小户型产品，截止至第四次开盘，东地块累计销售近千套房源，收金超52亿元。

“前3次开盘建立起的‘红盘形象’，开发商国企、央企双重保证，强大的产品力，以及相对较高的性价比，是项目依然热销的基础。”

鹏宸云筑项目策划经理姚宇飞接受中房君采访时表示，当前，“价格优惠、品质保证、安全交付”是深圳购房者的三大核心需求；同时，他和团队也发现，客户买房的决策周期正在变长。

“目前的市场和去年前三季度有点相似，没有进一步政策利好的情况下，市场氛围比较冷淡，客户也冷静了很多，买房主要考虑的是适不适合，并不着急出手，决策周期更长了。”

（鹏宸云筑项目现场，前来咨询的购房者较多。中房君/摄）

而作为大湾区首个落地的“中海Living OS系统好房子”，中海云启源境项目自面市以来备受关注。

该项目位于寸土寸金的深圳市南山区科技园板块，中房君了解到，5月17日，中海云启源境项目开放创意展示空间，当周接待客户量超4000组。

6月7日，中海云启源境项目开盘推出207套房源，备案均价约9.04万元/平方米，销售去化约165套房源，整体去化率约8成。

中海云启源境项目负责人向中房君表示，当前市场下，产品力是项目热销的基础，中海在项目的交付标准上花了很多心思，整体高品质得到了许多改善型客户的认可，此次开盘去化的143平方米大户型占比近1/3。

上述中海云启源境项目负责人认为，目前深圳刚需客户需求稳定，改善需求也仍然存在，尽管市场波动有目共睹，但仍需要乐观看待，“正是因为市场有波动，才催生开发商打造更好的项目与产品，对于购房者来说，议价空间增大、可选的优质房源增多，也是市场调整过程中积极的一面。”

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深圳新房市场冷热不均

多项目滞销，开盘至今去化不足一成

尽管周末的“双响炮”撑起了市场的一定热度，但深圳楼市下滑的迹象亦有显现。

刚刚过去的5月份，深圳一手住宅共网签成交3162套，其中预售新房成交2054套、现售新房成交1108套，整体环比下降14.4%。

深圳中原研究中心报告指出，深圳一手预售成交已经连续4个月低于均线的3010套（去年至今月均成交），5月份的成交量更是已连续两月呈现下跌，较均线成交量相差近千套。

据中房君综合梳理，5月份深圳仅有7个项目获批批售，合计供应新房2204套，其中住宅1807套，环比下降62.1%。同时，有10个住宅项目开盘或加推入市，较4月减少3个，但无项目开盘售罄。

深圳中原研究中心高级研究员邹少伟向中房君表示：“当前深圳楼市整体较为低迷，无论是新房还是二手，自3月‘小阳春’后热度都出现快速降温。新房市场冷热不均，性价比相对高的项目去化较好，但多数项目去化依然不佳。”

中房君查询到，今年以来的深圳新房市场仅少数“网红项目”关注度较高，供需两端实际上均呈现收缩态势，多数项目去化难度仍旧较大，销售分化越来越明显。

上半年开盘或加推入市的多个一手新房项目至今去化率不足一成、甚至至今零成交的滞销项目竟不在少数。

5月25日，金光华溪山禾玺项目开盘，截至6月9日，深圳市房地产信息平台显示，项目“已备案”房源仅有2套，即使加上“已签认购书”的60套房源，整体去化率也仅有8%，不足一成。

4月30日，中洲迎玺三期加推491套房源，但对比2月开盘时的市场热度有明显下滑，深圳市房地产平台显示，截至6月9日，491套房源中“已备案”仅70套，“已签认购书”仅67套，整体去化率仅28%。

4月24日，位于龙岗布吉的大靓华府获批预售，首推166套房源，截至6月9日，该项目仍未有备案或认购房源，去化率为0。

3月14日，位于龙岗平湖的凤凰九里项目加推210套房源，截至6月9日，“已备案”加上“已签认购书”房源共9套，去化率4%。

1月24日，位于盐田区的特发小梅沙觐海广场获批预售，加推126套房源，截至6月9日，该项目同样未有备案房源，去化率为0。

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市场观望情绪重新抬头

深圳是否需要新一轮政策刺激？

交易节奏放缓，市场情绪也在悄然生变。

随着政策效应递减以及进入传统淡季，市场观望情绪再度抬头，业内亦有不少观点认为，深圳楼市信心回暖仍需进一步的政策托底，成交量反弹更需政策加码。

“房贷利率也降了，但客户的观望情绪还在加重，对政策的期待变得很微妙。”深圳东部一项目售楼处的销售人员小胡对中房君表示。

深圳中原研究中心高级研究员邹少伟也认为：“3月深圳提高公积金贷款额度、5月降低公积金贷款利率、降低LPR，但从效果看，对市场基本没有什么影响，市场反弹需要更为强力的政策，如在取消限购、契税减免等方面。”

深圳楼市，是否真的需要新一轮政策刺激？

李宇嘉认为，目前，深圳不管是新房、二手房或人才房，选择范围广、房源多，因此，在传统政策应出尽出、增量政策还未落地的过程中，市场情绪短期内维持弱势是正常的。

李宇嘉认为，作为一座以刚需刚改为主的年轻城市，深圳下一步的政策出发点，一方面应是考虑如何让更多的年轻人留下来，让暂时没有购房能力的人群以低成本在深圳安家，通过先租后买，呵护健康可持续的购买力；另一方面是将“以旧换新”进一步推进，通过老旧小区的改造，让“买旧”的人够得着、住得好，让“换新”的人投入新房市场，促进新房销售；

“我觉得深圳还应该先行一步，发布生育教育补贴，加大财政支持力度，让大家没有养育、生育、教育的后顾之忧，这样的话，对住房间接的带动作用也是非常大的。”

中房君关注到，在一系列支持政策上，深圳也已经开始小步快跑。

近日，《深圳市提振消费专项行动实施方案》正式发布，推出39条措施提振消费。其中在租购房方面，《方案》提出，深圳扩大住房公积金使用范围，在本市范围内购买住房符合条件的，可申请提取一次住房公积金用于支付购房首付款。

中房君从深圳市住房建设局了解到，公积金用于购房首付款的相关实施细则正在起草当中。

与此同时，中房君也在深圳市房地产信息平台查询到，截至5月底，深圳新房住宅可售房源26343套，去化周期为7.5个月，

但由于深圳还有约30%左右的新房为现售房源，因此，按预售加上现售的总库存计算，深圳新房的去化周期实际还要更长一些。

下一步，深圳楼市能否等来更大的“风”？

来源：中国房地产网