深圳二手房交易经历阵痛期 多个“网红盘”成交价现新低

　　深圳楼市正经历淡季阵痛期。

　　8月17日，深圳“网红豪宅”华润城一套二手房源被上架法拍，引来近万人“围观”后，最终流拍。

　　原业主2018年的购入价为1150万元，此次起拍价为1050万元。上述房源流拍后，该房源迅速在8月18日重新上架进行二次拍卖，起拍价则已大幅降为840万元。

　　这个曾经被冠以“买到即赚500万元”的深圳“网红盘”，吸引过大量投资客入场，是新房限价时代首个掀起“打新热”的豪宅盘，过往二手房成交价最高近20万元/平方米，尽管长期以来争议不断，但仍被市场认为是深圳楼市的“风向标”。

　　深圳华润城片区的房产中介机构人士表示：“去年‘9·29’新政后，深圳只有华润城业主敢联合喊出涨价护盘，当时价格确实涨上去了，不少房源也有成交，现在看来，接手的那批人也站在高位上了。”

　　跌落的不只华润城，龙悦居、诺德假日等“二手神盘”以及如海纳公馆、前海天境等“网红次新盘”，8月份以来的成交价格也纷纷刷新了“地板价”。

　　深圳中原研究中心高级研究员邹少伟表示，今年“小阳春”市场较为火热但持续时间短，二季度政策效应基本消化完全后，市场出现了成交大幅下滑、观望情绪升温、二手挂盘量创新高、价格持续调整的状况，因此，即便是核心区域“网红盘”，也难走出独立行情。

　　面对即将到来的“金九银十”，深圳楼市正迫切等待新一轮的“政策发令枪”。

　　多个“网红盘”成交价创新低

　　“这个价格即使放在一年前，是想都不敢想的。”

　　深圳市南山区房产中介经纪人欧阳接受采访时说，8月份，华润城润府一期出售的一套东南向89平三室，业主报价跌破1000万元，最终成交价990万元，创下了该户型成交新低。

　　据了解，华润城润府一期在去年9月新政出台后，成交价一度回涨至13万~14万元/平方米。有二手房中介经纪平台成交纪录显示，今年6月，同样户型的成交价为1150万元；更早之前的成交价均在1200万元以上。

　　“去年同期的成交价也没有这么低过，目前整个华润城项目的挂盘量惊人，500多套二手房在卖，不排除投资客继续砸盘的可能。”欧阳感慨地表示。

　　8月以来，成交价创新低的“二手网红盘”不只华润城一个。

　　位于深圳市龙华区的拥有“名校”概念加持的龙悦居四期，近期最新成交的63平方米两房户型，成交价为280万元，单价已低于4.5万元/平方米。该小区在2021年成交高峰期，两房户型最高成交价曾高达720万元，单价超过了11万元/平方米。

　　去年同期，龙悦居两房成交价仍在320万元左右，之后尽管价格有所波动，但直到今年一季度也仍保持着300万元以上的成交总价。

　　然而，二季度以来，龙悦居业主报价和成交价陆续击穿“3字头”，据房地产中介机构人士透露，目前同户型房源，有业主报价只要278万元。

　　8月5日，龙悦居一套63平方米房源在法拍平台上迎来二次拍卖，最终成交价仅255万元，单价约4万元/平方米，创下龙悦居四期近年成交价新低。

　　次新盘方面，多个曾经抢破头的“神盘”项目，光环也在褪去。

　　位于深圳市宝安区的海纳公馆项目，2019年首次开盘，756套房源遭千人抢房，2020年，项目最后5套保留房源进行摇号选房，吸引了1171批冻资100万元的客户，234:1的入围比例至今仍是深圳楼市最高的认筹比纪录。

　　去年年中，已过限售期海纳公馆开始进入二手房交易市场，但该小区最新成交案例显示，116平方米四房户型成交总价仅1210万元，与同户型在去年12月1460万元对比，近半年跌幅将近2成。

　　同时，有房地产中介机构人员透露，海纳公馆89平方米三房，在8月的最新成交价也仅912万元，“业主去年10月挂盘，挂盘价最初为1180万元，后来该业主不断下调报价，总共降价了20多次才最终成交。”

　　“网红盘”不再叫好叫座，普通二手房小区更是陷入流动性问题，来自深圳市房地产中介协会的数据显示，深圳8月份二手房在售房源已突破7.6万套。

　　目前从购房者到二手房经纪人，个人的市场“体感”普遍较低。在深圳市宝安区一房地产中介门店，正在了解近期行情的黄小姐说，她从去年第四季度开始看房，到今年7月份发现之前看过的几个小区，有的成交价格已经跌了七八十万元，“现在我也不知道，还该不该继续看房买房了。”

　　同时，有不少房地产经纪人也表示，进入三季度，深圳多个次新高价楼盘的成交价格持续走低，对深圳楼市的市场情绪和整体成交形成一定影响。

　　深圳市房地产中介协会亦指出，7月深圳二手房录得量虽有增长，但下旬已有走弱趋势，同时市场呈现“以价换量”现象，市场信心仍待修复。

　　政策刺激呼声再起

　　二房市场交易态势转冷的同时，深圳楼市也有好消息传来。

　　深圳贝壳研究院最新监测数据显示，8月11日至8月17日，贝壳深圳合作门店的二手房成交呈现显著回暖态势，不仅签约量大幅增长，比前一周（8月4日至8月10日）增幅高达26.3%，作为成交先行指标的带看量亦同步提升，较前一周增长16%。

　　我们也从另一家深圳地产中介乐有家了解到，8月1日至17日，乐有家深圳门店二手住宅签约量同比去年同期上涨47%，市场交易好于去年同期。

　　另一方面，近3周以来，乐有家门店300万元以下房源成交占比相较7月提升2.5个百分点，达到29.1%，在这座住房自有率不足3成的城市，刚需加速进场迹象明显，也是楼市健康运转的重要体现。

　　深圳贝壳研究院院长肖小平分析认为，北京发布购房新政后，置业者对楼市的关注度增加，且市场上高性价比房源增多，也刺激了深圳置业者加快入市。

　　不过，深圳中原研究中心高级研究员邹少伟也提醒，二手房市场交易环比情况呈现一路走低态势，8月成交预计略有下滑，“二手房成交量已经完成筑底，但价格持续调整，区域之间分化较为严重，非核心区域供需矛盾更为显著，价格下行幅度也更为明显。”

　　因此，面对持续低迷的市场，今年以来深圳地产领域对于政策刺激的呼声日益高涨。

　　“去年新政让市场看到了止跌回稳的希望，信心显著增强，二手房价格也维持了相当长一段时间稳定，但目前形势不容乐观，新一轮的政策放松确实是必要的。”邹少伟表示。

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示，以目前的市场情绪、交投态势来看需要政策支持，这也有利于“金九银十”市场的发力。

来源：中房报大湾区