《深圳房地产市场监管办法》9月1日施行 各方解读

　　各方人士解读９月１日起施行的《深圳市房地产市场监管办法》

　　关键点：挤压房企现金流

　　备受关注的《深圳市房地产市场监管办法》昨日通过最新一期《市政府公报》正式发布，并自２０１０年９月１日起施行。记者第一时间采访了多位专家请他们对这一办法进行了解读。他们表示，这一办法抓住了发展商涨价行为中最关键的因素——现金流，将进一步达到稳定并促使房价下降的效果。

　　填补深圳楼市监管空白

　　市房地产研究中心副主任王锋博士介绍说，其实，上世纪９０年代，我市曾经制定过房地产管理的有关条例。但是，随后的国家行政许可法规定，地方政府不得自行出台相关行政许可，在此背景下，我市对已有的房地产管理条例进行了废止，从而导致深圳的房地产监管陷入了空白。“这一办法的出台，可以说填补了这一空白。”

　　同时，王锋表示，这一办法的制定，也是在我市房地产市场出现许多现实问题的情况下，经过多年的总结之后，深圳在市场监管方面进行的一系列创新，将成为我市打击违规销售、惜盘捂盘、中介违规炒房、无资质经营等行为一个有力法律武器。

　　进一步挤压房企现金流

　　“这一办法的出台，把此前多部门的政策统一化，精准、到位地抓住了房地产行业中存在的一系列重要问题。”一直关注房地产市场的广东星辰律师事务所律师梁刚昨日对记者说。

　　多位人士都首先谈到，办法规定，房地产开发企业必须在商业银行设立项目资本金专户，按投资总额的１０％存储项目资本金，这一点将对深圳房地产市场影响深远。

　　深圳中原市场部总经理王世界说，项目资本金专户制度将进一步挤压发展商的现金流。此前，楼市涨价的重要原因，就是发展商手上的现金流充裕，而深圳现在从存储项目资本金着手，与国家从严征收土地增值税有异曲同工之妙。这一举措势必对有些开发企业形成压力，进而重新考虑自己的现金状况。

　　综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，房地产企业无论是开发还是销售，现金流都是决定房价的一个重要因素。深圳此次出台在商业银行存储项目资本金的办法，与土地增值税一道，“可以说是把马嘴给套上了，掐住了发展商最值得骄傲、最昂头不愿降价的关键点，即现金流，从而将进一步促使房价的稳定。”

　　规范楼盘定价行为

　　王世界认为，开发商销售价格和调整价格要进行备案，这一点也将大力打击随意涨价和捂盘行为。他说，以前深圳规定楼盘销售必须明码标价，但那只是一个参考价。有的开发商备案价格虽然比较低，但看到目标客户比较多、楼盘好销，会在销售过程中随意提价。也有一些发展商把备案价格报得很高，实际上是一种变相的捂盘行为。此次监管办法规定，调价幅度在１０％以内的都需要重新备案，实际上使这两种情况都受到了限制。“如果真正得到严格执行，将会严厉打击变相捂盘行为。”

　　此次楼市监管办法还提出了地产中介不得为“阴阳合同”提供便利。对此，梁刚表示，打击“阴阳合同”，应该有进一步的相应配套措施跟上，这样才能使政策真正发挥其应有的效力。深圳商报记者 董超文

　　深圳特区报报道

　　楼盘涨价不备案罚10万

　　深圳市房地产市场监管办法９月１日实施

　　今后，开发商不能说涨价就涨价。《深圳市房地产市场监管办法》将于９月１日起实施，规定开发商销售商品房之前，应当合理确定销售价格并报价格部门备案，确需调价且调整幅度超出备案价格１５％的，应当在调价前办理备案变更。这是记者从新一期政府公报获悉的。

　　房价不备案罚１０万

　　《办法》指出，商品房销售价格未申报备案，或者调整销售价格未按规定办理备案变更，由价格监督执法部门责令改正，处１０ 万元罚款；未取得预售许可证而销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售商品房的，由主管部门责令停止违法销售行为，并按实际销售的商品房数量每套处１０万元罚款。

　　项目资本金账户余额不能低于投资额的１０％

　　近年来，“房市”成为社会关心的焦点。《办法》分为房地产开发经营、房地产经纪、房地产估价、房地产组织、监督检查、法律责任等部分，旨在加强房地产行业管理，引领市场健康发展。

　　《办法》规定，房地产开发项目应当在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金１０％，并在项目取得规划验收合格凭证后，方可提取使用。

　　《办法》要求商品房须明码标价销售，房地产开发企业在依法取得商品房预售许可证前，不得直接出售或者以内部认购、内部认筹等方式变相出售商品房。７层以下的商品房项目已封顶，或者７层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数方可预售。

　　样板房须标明非毛坯材料价格

　　豪华的样板房成为诱使许多人购房的动力之一。《办法》规定，房地产开发企业应当对样板房的非毛坯装饰材料及其价格、规格等信息以书面形式详细说明，并逐项列明是否与销售商品房一致，置于样板房入口等显要位置。使得消费者能更清楚明白地购房。

　　为了防止开发商囤积土地，《办法》规定，房地产开发企业怠于开发建设造成土地闲置的，主管部门应当依法进行处置，并纳入诚信档案。同时，在房地产销售中，也禁止通过囤积截留房源、捂盘惜售等方式限制销售数量，操纵价格等违法行为。

　　中介赚差价罚款５万

　　《办法》对房地产经纪人的从事行为进行了规范。规定房地产经纪人员执业的，应当加入房地产经纪机构，并按规定在主管部门办理备案。主管部门应当将在本市开展房地产经纪业务的房地产经纪机构备案信息以及房地产经纪人员的执业登记信息，通过房地产信息系统向社会公示。

　　房地产经纪两边隐瞒，赚取交易差价是大家深恶痛绝的行为，《办法》规定，房地产经纪机构有对交易当事人隐瞒真实的房地产交易价格等信息，赚取交易差价的行为，除了要限期整改外，还要被罚款５万元。

　　建立房地产行业诚信档案

　　根据《办法》，主管部门应当对在本市开展业务的房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员，根据其经营业绩、信用记录等建立房地产行业诚信档案，向社会公示。房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员违反行业自律规范的行为、违法违规行为、经查证属实的被投诉举报记录、行政处罚及刑事处罚等情况，应当作为不良信用记录记入其诚信档案。主管部门可以根据房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的不良信用记录，制定依法限制其从事房地产开发、经纪和估价活动的具体条件和程序。