市场预期开始逆转 楼市调控应当建立起问责机制

    在近期举行的全国住房和城乡建设工作会上，住建部部长姜伟新表示，如果因为放松调控而导致房价快速上涨，住建部将会同监察部对这些城市进行约谈，直至问责。

    在房价又现反弹、市场预期开始逆转之际，住建部的这一表态无疑将捍卫来之不易的调控成果，保证楼市稳步回调，给众多购房者吃上定心丸。从长远来看，问责机制也应当是楼市调控的中长期制度设计，如此才能保证各项政策在实际执行中不打折扣。

    有人形容2012年房地产市场为“低开高走”，即使是在刚刚过去的这个“最冷”的元旦，楼市成交也是一片红火。北京住建委网站的网签数据显示，今年元旦前两天，北京全市住宅网签总量为723套，与去年同期相比大涨116%。随着楼市成交回暖，开发商等市场主体对后市普遍乐观。去年12月份，上海、北京等一线城市又有高价地被拍出。穆迪公司也在去年年底将中国房地产业的展望从负面转为稳定，预计销售情况和融资管道的改善趋势会在2013年持续。

    种种迹象显示，房地产市场有再度趋热的态势，不仅凸显出调控形势的严峻性，也表明已经取得的效果并不稳固。在一些地方政府的目标篮子里，相对于稳增长推出的巨额投资，房价调控并非被摆在主要位置，只要不触动限购、限贷等政策底线，就会在其他政策上具有很大的回旋余地，花样翻新地与中央博弈。事实上，这轮调控中地方政府始终暧昧，“暗渡陈仓”、“曲线救市”的小动作不断，尤其是在启动新一轮投资需要大量财政支出时，如何破解土地财政就成为一道难题。在这种背景下，显然只有建立起监督和问责机制，才能保证调控政策的权威性和公信力。

    财政部数据显示，2012年1～11月国有土地使用权出让收入23478亿元，同比减少4983亿元，下降17．5％。与土地出让金下滑相对照，地方政府的财政支出却有增无减，按照住建部计划，明年将继续大规模建设保障性安居工程，新开工600万套。不仅保障房已成为地方政府的重要支出项目，城镇化、社保、公共服务等支出，也将使得地方财政面临越来越大的压力。这也导致当经济存在下行隐忧时，地方政府放松调控，以取得土地财政以及经济增长的目标导向始终存在。既然中央对于房地产调控的态度坚决而明确，那么就应当探索建立起长效化的监督问责机制。

    2011年初出台的“新国八条”就指出，要“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”。去年8月份，国务院督察组就对16个省（市）的房地产调控情况进行了专项督察。这些举措已经让公众嗅到，楼市调控的问责机制渐行渐近。而盘点2012年，虽然杭州和佛山出现了小型开发商的破产，但年底龙头房企业绩飘红，“千亿俱乐部”扩容，表明开发商的日子并不难过。调控在迈入深水区后阻力不断加大，再次突出了建立问责机制的必要性和紧迫性。

    众所周知，我国许多城市房价收入比已经远远超出合理区间。未来城镇化加速后，将有大量的农村转移人口进入城市，衍生出大量的新增住房需求，目前的房价难以与他们的收入和支付水平相匹配。然而，住房乃民生之要，要实现所有人群“住有所居”，就必须促使房价稳步回调，否则保障房建设的压力会继续加大。而且当前的核心调控政策具有鲜明的行政色彩，不论是限购、限贷，还是保障房建设，均靠“行政之手”来推动。如想促进房地产转型，改变房价过高这一楼市长期积弊，显然需要确保地方政府调控的积极性和主动性，这就应当强化监督问责力度，对于放松限购、暗中托市的问责和督办决不能手软。

    此轮调控，对房地产市场功能进行了重新认识和定位，重新强调住房的居住使用功能，而将其投资属性剔除，逐渐淡化住房的投资保值功能。虽然目前成交红火，但也是地方微调以及降息、放宽公积金贷款限额等政策刺激的结果，而并非市场自发地调整，与绝大多数城镇居民的支付水平相匹配。虽然购买力较强的刚需集中释放后，会带来一个阶段成交量回暖，但是明显会透支未来的购买力，从而出现成交以及价格的大幅起落，带来市场震荡和不稳定性。调控的目的正在于平复这种不稳定性，促使房地产市场“软着陆”。这一艰难的过程需要强有力的问责机制保驾护航，这是决定房地产调控成功与否的关键。