世联地产陈劲松：调控目的初步已达到下半年是关键

　　观点地产新媒体：有学者指出，日本的房子所有卖不动的，一律不会降价，无论是一线城市还是二三线城市，您对这种观点是否认同？

　　陈劲松：说实在话，我对这个观点比较认同。你说你让北京一、二环，说是价格松动，他最多就是不涨。但在这种情况下，不同的区域表现会不一样，所以说，下半年就开始逐渐好玩了，下半年肯定有些人挺不住了。现在如果说哪个区域的泡沫比较严重，真是不太好说。

　　观点地产新媒体：如果下半年成交量还这么低，那么房企除了降价以外，还会有一些什么别的措施来打开这个局面？

　　陈劲松：那就只能再多给东西，并提高产品的质量。至于营销这块，就要就分不同的地区，不同的产品，找到那个真正对这一块感兴趣的人，并把服务和沟通做到位。其实就算在最差最差的环境下，楼市依然还有成交。如果没有成交，数字显示就为零了。那么，凭什么别人能成交，你就成交不了呢？他的价格也没说降到了什么样的程度。

　　观点地产新媒体：目前楼市的供应情况如何？这又反映了开发商怎样的状况？

　　陈劲松：从我们的观察得知，目前很多开发商的新货都还没有上市，或者说目前上市的新货还是相对偏少。我们估计，新货上市的密集期，应该会出现在今年的第三、第四季度，尤其是第三季度末和第四季度初这段时期。在新货陆陆续续上市的时刻，开发商的现金流可能会同时出现紧张，但就目前而言，开发商现金流紧张的情况还没出现。

　　当然了，开发商现金流紧张得情况要视乎新政是否能够切切实实地执行。比如说房产增值税预缴的问题，现在到底有多少楼盘，又有多少企业已经缴纳这个税？在土地问题上，有多少因为逾期不开工而被收回？如果从这个方面来看，新政中有些细节还是没有得到切实执行的。如果新政是真真正正获得落实的话，我觉得开发商的现金流在现在已经会出现紧张了。

　　观点地产新媒体：日前盛传房产税，如果要出台，您认为要要从哪些方面去实施？

　　陈劲松：收房产税这个事情很简单，像与我们一河之隔的香港，他们收房产税收了差不多100多年，他们怎么收，我们就跟着怎么收就好了。现在房产税迟迟不能出台，就是因为政府不懂，这就得慢慢来做。收房产税这个意愿挺好的，但怎么落实还是一个问题。如果公司不交税，政府可以吊销执照，税务局可以不帮你登记。但每家每户老百姓怎么办？

　　实际上，这个房产税始终是悬在中国房地产商头上的一把双刃剑，至于什么时候才掉下来是有先决条件的。这个先决条件在于我们的个税是否能单独报。个税都不能单独报，都要到单位代扣代缴，那怎么收房产税？但像香港、美国这些地区，税收都很简单，都是个人报税。那么如果要收房产税的话，请问你家的牌号是多少，政府定期就给你家寄信，你收到那个信以后，就乖乖地去缴钱。但到了我们国内，房产税怎么交？如果税务局给每家每户都寄信，每家每户会理他么？根本就不会。既然如此，政府怎么才能收税？现在就是操作问题解决不了，而不是操作环境不好。政府还没找到一个很好的解决的办法，你连个人都没找着，怎么能让个人去报税？房子虽说有门牌号，但是如果房子主人不交，政府敢断水断电吗？

　　至于像土地增值税这类针对企业的税，政府是想收就收，实施起来非常容易。政府管企业是绝对到位的，但就是管老百姓管不到位。目前，土地增值税有落实的可能，但落实还有几个前提：第一，税该怎么收，这个问题得解决，其次，从目前的市场环境来看，短期内土地增值税暂时不会出台。其实还是操作上的问题，很多问题不是说合理和不合理，是很难操作。

　　观点地产新媒体：您觉得本次调控是否已经落实到实处？

　　陈劲松：这次调控无疑是打到点子上，现在成交量下滑，房价也没有高涨，这就说明以前的调控打得都不对。事实上，自从2007年以来，中央政府精准打击的能力越来越强。现在问题的关键是已经出台的这些政策能不能坚持，并不打折扣地实施。

　　至于未来是否会有一些更严重的政策出台？我觉得不太会，政府能把目前的政策贯彻到位，就已经非常不错了。当保障性用房批量面向市场那天，新政就会退出。

　　观点地产新媒体：加强保障房的建设，是否真的对房价有遏制作用？怎么样才是一个健全的保障房体系？

　　陈劲松：加强保障房建设，肯定对房价有遏制作用，最起码对和谐社会的建设有好处，这也是政府的出发点。我们政府想要建造和谐社会，政府要补课，就是补保障性用房严重缺失的课。所谓健全的保障房体系，起码得有公共廉租房，夹心阶层的经济适用房也还得弄，总不能让我们的大学生永远没希望。他们一毕业就永远没希望了，尽管靠自己努力工作，但还是买不起房。