天安龙岗数码新城余安定：要营造更完美的营商氛围

    趣味性和通用性的完美结合的BLOX街区概念，营造更完美的营商氛围

    记者：首先，非常感谢天安龙岗数码新城总经理助理余安定接受深圳搜房网精英面对面的采访。据了解，天安龙岗数码城一期引进了40多家中小科技企业，近日项目二期正面市销售，请余总简单介绍一下天安龙岗数码新城项目二期的基本情况。

    余安定：天安龙岗数码新城项目二期包括两栋科技产业大厦和一个科展长廊，建筑面积10万平方米。科技产业大厦基本上延续了一期的建筑风格，科展长廊则是二期产品当中一个比较好的亮点，当时我们采用法国欧博公司的设计方案，也正是因为他们在科技展长廊部分提出的BLOX概念，即：“通用性的有趣空间”的设计理念打动了我们。

    BLOX表面上看是是通过一些简单“盒子”组合，但正是这些貌似简单的理念，起到了将城市街区引入园区目的，实现了趣味性和通用性的完美结合，也实现了园区跟城市的充分融合。

    在商业形式的组合上，BLOX能够给园区更大的提升。今年年底，BLOX将展露出来成为二期比较有亮点的地方。

   科技产业大厦，是天安长期经验的总结。天安龙岗数码新城二期，7月21日开盘，中小科技企业反响非常好，二期项目推出的2号产业大厦当天销售就接近9成。

    城市型科技园，为中小型民营科技企业腾飞提供动力

    记者： 刚刚余总谈到天安龙岗数码新城的销售情况非常好，那么能否为我们介绍一下设计之初天安龙岗数码新城产品定位和构思是什么样的呢？

    记者：天安龙岗数码新城一直强调这样一个理念：要在龙岗中心城建设一个与城市充分融合的、开放自由、体现创新与效率的城市地标，其定位是城市型科技园。

    城市型科技园我们给它三个含义的解释。

    第一， 要服务于中小型民营企业，主要是科技企业。产业聚集和企业服务方面应该有非常完善的功能，能够充分满足企业、特别是中小企业的需求。

    第二，城市型科技园应充分融合企业当中的各个阶层的人群，更多地把城市功能和园区进行整合，满足园区内外、园区企业里各个阶层人群的需求。

    第三，城市型科技园不是城市的配套，而应该成为城市的活力中心，为城市发展提供真正核心的动力资源。

    在我们定位中，还有一个重点就是，我们希望未来的天安龙岗数码新城，能够成为“创业板主场”。

    现在，在我们的客户中，一些准备上创业板的企业，一些有发展潜力的新兴企业，对天安龙岗数码新城这个项目都非常关注，和我们接触以后，彼此都有相见恨晚的感觉。

    一个市场化运作的科技商务集群，才能更好的为企业提供发展所需环境

    记者：我们了解到：天安龙岗数码城从设计模式上、运营模式上都有一个创新。您能否跟我们分析一下天安龙岗数码新城的创新模式呢？

    余安定： 天安数码城模式，简而言之，实际上是一个市场化运作的科技商务集群。从运营上来讲比较关注给中小企业创造适合成长、发展的环境。除了要满足企业管理、办公、商务交往的需求之外，还要满足企业进行研发、测试、试制、轻型生产和公共技术平台等方面的需求。所以，我们的科技产业大厦无论从规划、外观、户型、层高、承重、设施设备配置等各个方面，跟写字楼都有所不同。这恰恰是我们在长期的园区运营过程中，通过跟企业的交流、分析，不断总结出来的。

    从服务上来讲，天安数码城模式会更多考虑中小企业成长环境。比如说，园区内设有服务中心，不仅满足企业日常物业管理需求、服务，还可以深入帮助企业解决关于政府审批手续方面的需求，并且在企业申请科技经费、认证、融资、公共技术平台等方面提供协助，通过资源整合，在服务中心这个对企业来说最简易、最方便的平台上为企业提供最周到的服务。

    创新是天安数码城模式的灵魂。举个简单的例子，福田天安数码城是国内最早进行IP城域网建设的，也进行了国内第一单天使投资。今天，我们在产品设计过程中，仍然非常关注时代发展、科技潮流，例如我们天安龙岗数码新城二期采用的中空LOW-E玻璃就是环保和低碳概念的体现。

    天安龙岗数码新城刚刚获得“2010—2011中国十大影响力科技商务集群”的殊荣。与普通科技园区冷清、单一不同，天安龙岗数码新城更注重人的需求，在保证园区中科技企业数量占主导的前提下，充分考虑园区企业类型的多样性，因为只有多样性才能保证活力；同时，更着力打造优质便利的商务环境，因为园区只有解决好企业中人的需求，企业最终才能在园区获得更好的发展。

    相比福田天安数码城，龙岗数码新城是成功基础上的升级版

    记者：和福田天安数码城相比，龙岗数码新城有哪些不同呢？优势体现在哪里？

    余安定：福田天安数码城是从传统的加工型工业区逐步向科技园区、科技商务集群转化过渡的产品。所以，福田天安数码城既有传统的厂房，也可以找到现代的科技产业大厦。而天安龙岗数码新城是站在福田成功基础上的升级版，无论是园区规划、产品（科技产业大厦）设计都是高起点、高标准。

    在园区软环境塑造上，从福田天安数码城开始，我们的定位就是要建设中小企业的发展平台。而这需要真正下功夫去解决中小企业诸多困难。

    举个例子：中小企业有很多特点，跟大企业、国资背景或本身发展实力非常强的企业相比，融资方面难度会大。前天，天安龙岗数码新城开盘仪式上有个签约，是天安龙岗数码新城、交通银行以及龙岗兴业担保的三方合作，在园区内部打造一个创新的中小企业融资平台。这个融资平台的主要功能是为中小企业服务，得到了科技局、贸工局的支持。

    假设企业购买天安龙岗数码新城二期，首付必须是5成，而通过这个融资平台，企业首付的5成通过担保公司和交通银行审核后，可以进行再融资，这个再融资可以用来投入企业的经营发展，从而加速入园企业的成长。而且，龙岗区政府对于符合政策的此类担保融资，还可以提供补贴，也就意味着企业可以以很低的成本获得更多更好的发展资金。

    准备入驻我们二期的100多家企业中，有相当一部分对这个融资平台非常感兴趣，目前正在跟银行、担保机构洽谈。

    园区灵活的产权机制是推动中小企业实践自主创新的真正源动力

    记者：余总不时提到龙岗天安数码新城为中小企业提供了一个便利的平台，那么您对中小企业的发展有什么样的看法？有什么样的理解呢？

    余安定：中小企业有一个很重要的特点，即汰率高、淘汰速度快。
普通的科技园区更多可能只能大型企业供地，让企业自建园区满足经营或生产需求；或者只能通过租赁方式提供给中小企业物业使用权，而不能解决企业对产权的需求，更难以解决企业产权流转问题。而写字楼可能聚集的企业类型和科技园区的企业类型又不尽相同。

    当中小企业只能租赁没有产权的时候，各方面会受到制约。我们非常创新性的解决了中小企业对物业产权的需求问题。我们建设的科技产业大厦可以满足企业的不同需求，企业能够通过购买取得物业所有权，并可以很灵活的实现产权流转，使企业和企业家不仅能够获得资产增值回报，而且在企业经营不可持续时仍能获得可靠的资产变现保障，是众多中小科技企业选择天安龙岗数码新城的重要原因。中小科技企业发展的特点决定了企业的淘汰率必然很高，因此，灵活的产权交易机制，才使得企业进入、转型和退出，均能够选择适合自身的方式，从而最大限度的保护企业经营者的利益，也最终才使得企业家敢于创新、敢于试错，敢于在研发上加大投入，真正走自主创新的道路，实现企业更快成长。所以，物业产权在三级市场的自由流转，也是中小科技企业获得发展动力的源泉。

    此外，天安龙岗数码新城还注重为企业塑造品牌，通过园区规划建设、产品创新、品质提升和园区运营、服务机制创新等多个角度，来最终实现进入园区的中小企业在社会公众中的品牌形象，在社会公众中建立园区企业有实力、有品质的形象，让企业以在天安龙岗数码新城为荣。

    深圳的未来在龙岗，龙岗将会成为深圳具有核心产业优势的区域

    记者：您能否跟我们介绍一下龙岗区目前产业链发展现状和未来的发展趋势呢？

    余安定：天安龙岗数码新城是2005年到龙岗来发展的。选择龙岗作为暨福田数码城之后在深圳第二个数码城，就是看重龙岗有着良好的产业机制。

    龙岗以下有几个特点：

    第一，龙岗是深圳未来最有发展潜力的一个区。龙岗具有深圳未来最大的土地供应，作为产业发展重要的载体是土地，没有广阔的腹地很难发展产业。而且，目前香港定位为金融中心、服务中心，作为深港创新圈最重要的结合部位，龙岗具备将内地产业与香港创新和金融资源对接的地理条件。

    第二，龙岗有良好的高新技术产业基础。如华为、康冠、新天下、比亚迪等；也有传统的产业优势，包括IC、汽车、通信、生物医药等等。

    第三，从区位上看，龙岗具备城际辐射的功能。龙岗中深莞惠的城际中心，能够有效辐射到东莞、惠州、深圳、香港的中小企业。我相信，龙岗未来会成为真正能够实现城际融合，带动珠三角一体化发展，具有核心产业优势的区域。

    随着特区范围扩大和珠三角一体化，很多中小企业已经纷纷到龙岗来寻找更大的发展机遇了。

    交通制约着龙岗发展 大运会将为龙岗爆发带来契机

    记者：刚才您也谈到了关于龙岗的优势。您觉得，龙岗在未来的规划部署当中还存在哪些发展契机呢？能否为我们分析一下？

    余安定：从去年开始，大家都在讲深圳市综合配套改革方案，广东省珠三角一体化纲要。今年的党代会和人大也提出了“特区扩容“，意味着我们谈话的地方即将在特区内了。

    过去，制约龙岗发展最大的地方是交通。我曾打过一个比方。龙岗其实是一个很漂亮的美女，但是因为脸没有洗干净，还没有显现出来。目前无论是龙岗交通还是城际交通都还不够通畅，但过不了多久，最多一年，龙岗交通会有本质的改善。虽然大运会本身影响力赶不上奥运会，世博会，不一定能把龙岗的国际形象提升太多，但因为大运会的召开，龙岗的交通以及基础配套设施能够得到极大改善。

    举个例子，水官高速现在是八车道，到今年年底水官高速就是双向十车道。以前的深惠路天天堵车，现在深惠路新标准可能要高过深南路。龙翔大道、北通道、南坪二期等各条道路的改造和建设，地铁3号线通车，这些交通设施在大运会之前会全部完成。随着这些交通设施的完善和提升，我相信，龙岗未来的发展趋势和发展潜力一定是无限的。大运会举办后，龙岗交通等配套设施可能会有一个爆发的过程，就是未来龙岗发展的机遇。

    特区一体化，首要改善交通加速“城市改造”

    记者：刚才咱们聊到了一个话题“特区一体化”。这一政策对龙岗区应该说有很大的好处，您认为对于天安龙岗数码新城来说，将会面临什么样的发展机遇呢？

    余安定：关内外的差异，我们在龙岗发展的这两年深有体会。比如说，一期有一个即将要上创业板的客户，这家公司考察了天安龙岗数码新城后，无论从园区环境还是产品本身，他都觉得非常好。当时就购买了其中一层，但是购买后一直没入驻。我们和龙岗区相关职能部门都做过很多推动工作希望争们把总部搬过来。但是为什么没有搬？因为他们董事长在来的路上，从深圳到龙岗走了两个多小时。之后就直接表态： “这个（交通）状态不行，不能搬过去，要等一等。”我相信不用等太长时间，只要交通改善他们肯定很愿意搬过来。

    关于“特区一体化”，最重要的是无论你在特区任何一个地方，出行、教育、医疗、购物、社交等各方面需求都能得到满足。现在龙岗，特别是龙岗中心城，其他配套和城市功能问题都解决得罗好，最大的问题还是交通。在特区没有一体化前有一个过关的手续，这对人的心理、交往有很大影响。随着“一体化”的落实可以得到缓解。“特区一体化”实际上给整个深圳，无论是精英阶层还是劳动阶层都提供了更好的发展机遇和空间。

    记者：在近期对“特区一体化”的采访中，很多人表示心理上的“二线关”依然存在。对于余总您个人来说，您有什么样的看法？

    余安定：为什么会存在关内、关外心理上的落差呢？很重要的一点，关外的高速公路和关内的快速道路两边景象是非常不一样，要经历一个很荒凉、很乱景观才能到龙岗，人的心理落差自然会比较大。

    深圳市市政府、区政府也好，现在都在大力进行城市更新和城市改造。除了深圳市本身的城中村改造外，龙岗在进行华为新城的规划，随着这些改造的启动和完善，关内、外的心理落差肯定会消失的。我一直是这个观点，后发优势，后发者可能要优于前面的发展。就像现在的福田区，某种程度上还要超过罗湖区。深圳的未来我相信是在龙岗。

    企业推动科技创新 需要运营管理的正确引导

    记者：我们刚才一直在谈天安项目和龙岗区域，现在我们来聊一些关于低碳与好房子的问题。在2009年12月，哥本哈根气候大会召开以后就提出了低碳经济的概念，不知道，余总是怎么看待目前房地产低碳化趋势的呢？

    余安定：哥本哈根会议很多人说是给中国开的。实际上，我们改革开放这么多年，经济发展很大部分发展走的确实是不可持续的高耗能产业道路，我相信低碳经济一定是世界发展的趋势。作为进行科技园的专业运营商来讲，我们也非常关注，之前在广州的番禺我们有一个节能科技园。

    从我们本身建筑设计理念来讲，所有的外墙都采用中空LOW-E玻璃，无论是对辐射的吸收，还是环保、隔热、隔音，都是从节能、低碳角度出发的，今后我们还会投入太阳能路灯等设施，在园区硬件中更广泛应用环保节能材料。但我觉得，要真正实践低碳，最重要的是从园区内部产业结构的引导着手。

    希望我们未来引进的企业既能够符合未来产业发展的方向，也能够确实切合世界经济的趋势，对于低碳、科技发展的潮流企业我们要重点引进。园区引进的企业能反映一个运营商的品质。企业认同低碳理念、推动科技创新，需要是通过我们在运营过程中的管理手段来引导。

    适合的，就是好房子

    记者：据了解，龙岗数码新城提出了好房子的理论，并且也在做一些低碳活动，您能否结合项目的基本情况，谈一下对好房子的看法呢？

    余安定：其实这个很简单，我觉得适合的就是最好的。以前我们看过一个电影，有一句台词讲“只买贵的，不买对的。”我觉得这个理念是不对的。中小企业有一个很重要的特点，“务实”。它一定是把最主要的精力放在最重要的地方，而不会去做虚的、不需要的东西。目标客户是什么，只要产品适合就是最好的。这也就是我所讲的“适合的就是好房子”。

    很多投资公司、跨国企业更喜欢讲排场，可能会更奢华的感觉。而中小企业非常专注于事业，同时对品牌和形象又有一定的要求。什么样的产品最适合它？太偏远的地方不能形成良好的商务氛围；营商环境不好的地方中小企业也不愿意。对一个小企业来说，非常切合企业的需求，并以一个并不高的成本呈现就是好房子。就像所有天安数码城的产品提供给企业的在一定程度上比同类市场上类似环境的成本要低得多，因为我们有自己的运营控制方法，会给这些中小企业从成本上满足它的需求。中小企业不需要付出很高的成本，无论是从对企业形象的满足，对企业品牌的满足，以及对企业当中人的需求的满足，都能达到了一个极致。我想，这种产品从适用性的角度来讲就是很好的。

    物业品质决定成功程度，反映社会幸福感

    记者：您刚才一直在谈关于好房子的概念：适合的才是最好的。在现实社会中很多人把房子和幸福扯上关联。您对于“幸福”和“房子”有什么样的看法？

    余安定：从企业家角度我谈一下个人对幸福的理解。当你很专注的做一件事情并成功了，这就是“幸福”。我所指的“事情”是自己的人生规划或事业规划。

    一个人一辈子做不了几件事，从人生规划来讲，当你把人生当中规划的事情能做成一两件时，这种幸福感远远超越了获得金钱等的愉悦，这是人生价值的一种实现。

    中国人买房置业，也包含了人生成就的问题。当个人人生规划成功、人生价值实现以后，我会通过买豪宅、别墅把人生价值表现出来。从这种角度出发，房子和幸福感是有关系的。

    企业拥有什么品质的物业，某种程度上也代表了企业家或企业所获得的成功程度，它是一个衡量标准。从这个角度出发，我认为房子和幸福感是有关系的。

    记者：在我们谈住宅的时候，很多人觉得有房子我就很幸福，至少有一种安全感。中国《中产家庭幸福指数报告》显示，深圳的幸福指数在全国来说是倒数第一。您对这个报告有什么样的看法？您觉得深圳人不幸福的原因何在？

    余安定：可能深圳的节奏太快了吧，我有这个感受。但当我去到香港后再回深圳觉得蛮幸福的。因为相比之下有这个落差。在内地，无论是走路的节奏还是交往的节奏，都会慢很多。而从内地来到深圳后无论做什么事情节奏都很快，很多人不适应。

    记者：最后，非常感谢余总在百忙之中接受采访，再次感谢。同时也祝愿天安龙岗数码新城在今后的销售中能有更好的成绩。

    余安定：谢谢！