王恭敏:尽可能逃离城市 郊区的最高境界就是别墅

    郊区最高境界就是别墅

    一座城市与它的别墅精神，这个话题很好，首先是城市，然后是别墅。其实一个城市跟别墅没有关系，而且别墅尽可能逃离城市。我们看到以城市资源为主的别墅，某种意义上是伪别墅，真正意义上是城市外面。城市外面才有很多山水资源。城市中间，别人已经在这里工作、学习，如果还在这里休息，那就不是上层人士所愿意的。所以别墅首先是逃离城市。如果在城市中心，的确有少部分资源可以，但是毕竟是很稀缺的。三正就是典型的例子，我们看到不管是北京、上海、广州、深圳这些一线城市，一线城市的别墅基本上都选择在相对比较宁静的，离城市很远的，穷乡僻壤的地方建别墅。

    首先别墅具备这样一种气质。这个东西跟城市的灵魂和气质有点背道而驰的内涵在里面。因为某种意义上城市的核心在中央，CBD绝对不是别墅区。所以要求我们这些上流社会，工作在城市中心，而生活在郊区的核心，就是别墅。郊区最高境界就是别墅。

    回到别墅本身的气质，别墅首先是人生的金字塔。它代表的是一种高度。所以我们认为别墅虽然只有三层、两层，但是它是一种高度，别墅是一种人生的金字塔。从政府近年来对别墅态度有很大改观。政府已经明令禁止出让纯粹的别墅用地。政府意愿很明确，打土豪、分田地，不能让少数人买了别墅，大部分都没有房子住。所以限制别墅土地出让，某种意义上带来别墅更进一步的商机，别墅立马就坐地起价。某种意义上政府阻止别墅用地出让，带来别墅市场好的市场机遇。

    别墅有很多类型，首先在高尔夫里可以建别墅。可以建旅游用地，比如典型的是天麓。其次我们看到高层和别墅并列同步在一个项目里，早期的香蜜湖区域看到中旅国际共馆，是典型的联排别墅加高层，这种别墅比较多的出现在城市区域。毕竟以这种折衷方式才能取得别墅产品开发权，否则无法建别墅。别墅价格更加上涨。

    某种意义上别墅是一种资源，获得不仅仅的是居住资源，而是居住之外的社会资源、环境资源。从另一方面来看，别墅是楼市一个最直观的晴雨表，楼市的直观晴雨表是两种，如果说我们深圳是整个中国楼市一线城市，别墅产品是什么？是一线城市的一线产品。

    每个开发商都想建别墅，是具有标志性的。别墅产品有很多附加值，是很多开发商趋之若鹜的方向。别墅是一个一线城市的一线产品，是楼市的晴雨表，所以我们看到最近在楼市受到中央以及相关地方政策波动下，别墅产品大力下挫，成交量开始下滑。当然别墅产品可能跟很多常规产品不一样。

    别墅的表现形式是多样的

    别墅产品有自己的表现形式、有自己的生存形式。所以别墅产品某种情况下在人民币飞速贬值、在货币受到外币以美元和欧元为首的冲击下，别墅产品一度成为整个中国房地产市场最大的投资品，为富人们找到了一个有保障的货币保值通道。所以某种意义上别墅肩负着上层社会很多使命，它的意义已经不仅仅是一种身份象征，更重要是它拥有了很多资源，拥有了很多财富储备的通道。

    从开发商角度看，别墅的表现形式也在多样化，早期我们看到别墅基本上都是往豪处搞，在银湖早期可以看到这样。但是现在我们也看到一些比较清新的豪宅，很雅致的、很高雅、清雅的。你有很多财富，不代表能你雅。还有的别墅往尊贵方向做，它有高度，它的投入比例很简单、产品构成很简单，但是产品方向从目前南中国珠三角角度讲，一般在城市核心区域的别墅和城市郊区别墅和珠三角二线城市别墅，他呈现三个方向：豪、尊、雅。往豪处走的别墅逐渐受到市场压力，因为每个有身份的人，不管是土豪还是有格调的，都不愿意给自己添上一个土豪的精神标签，都要往雅处走、往尊处走。所以别墅市场方式正在多元化，来满足上游财富阶层财富需求。所以别墅肩负的使命是这个社会上不显山不露水，而推动房地产市场格局的一个产品。

    政府控制着别墅价格

    我们回到别墅的投资和政府的一种心态。

    某种情况上，老百姓心态、开发商心态跟政府的心态，某种意义上政府不主张开发商建别墅，对别墅有很多限制。开发商建别墅获得投入产出比是很高的，所以某种意义上别墅是一种成本很低、利润空间很大的产品。所以开发商很愿意建别墅。这就使得别墅用地这个前提很重要。能够获取这个资源就意味着有很大利润回报空间。消费者也愿意买别墅，同样是一定的资金，用买十套普通商品房住宅买一套别墅所带来投资回报率是不一样的，是相差很远。所以别墅无论从产品形态来说，还是货币分配表现方式来看，还是供应来看，它都是一种稀缺化、一种尊贵化、一种大家共同所需求的产品，可是它很少，所以别墅它永远像钻石。某种意义上是政府在控制着别墅的价格。

    如果别墅有一天放开，我们可以任意的建别墅，我想可能就没有这么高的价格。所以导致别墅成为人生金字塔一个核心的罪魁祸首是政府，因为他在限制你建别墅。别墅应该成为很多人都可以拥有的产品。既然我们说它是城市的象征，用城市的高度和广度跟我们别墅精神契合，那就要求城市的主人七成以上能够拥有别墅。可是恰恰相反，我们一个城市最多只有2成的人拥有别墅。一个城市的主人能够代表城市气质，我们深圳是一个年轻开放的城市，这类人士肯定是中产、上层人士，他们每天活跃在城市最显眼处，给城市带来很多精神符号。

    别墅某种意义上是不显山不露水，是往深处走、往隐处走、往高处走，可是城市气质是往显处走，所以说一座城市的气质和它的精神灵魂和别墅某种意义上是相反方向的。

    但是今天既然要把它在一块谈，我们希望政府能够对别墅有所高抬贵手，让更多人能够早些拥有别墅，让更多人在自己城市拥有别墅而不是我们深圳人跑到中山、珠海、东莞、惠州拥有别墅，让我们拥有别墅付出了很大成本，距离成本、时间成本等等，所以说别墅对很多人是痛苦、是一个向往，对很多人是一个人生的高度。