前海蛇口片区扩容大批港资企业争相入驻 业内解读片区发展机遇

　　在深圳这样一座以快著称的城市里，前海更是傲然崛起，发挥着更快、更强的引擎作用。从蓝图到现实，前海的奇迹让人惊叹。

　　2017年7月13日，深圳规土委正式对外公示了历时近2年编制的《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》，公示期为2017年7月13日至2017年8月11日。

自贸区规划公示总图

　　规划范围包括国务院批复的中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区28.2平方公里以及前海蛇口之间的片区，规划范围共计37.9平方公里(以下简称“规划区”)。

　　规划区由四个片区构成。

　　一是前海片区，以国务院批复的前海深港现代服务业合作区用地范围为准，包含桂湾组团、前湾组团、妈湾组团;

　　二是大小南山片区，包括小南山北组团(04组团)、大南山西组团(05组团)、大南山北组团(06组团);

　　三是蛇口片区，包括蛇口中组团(01组团)、蛇口沿山组团(02组团);

　　四是蛇口南及赤湾片区，包括邮轮母港组团(开发单元二十三、二十四、二十五)、赤湾组团(03组团)、枢纽港组团(04组团)。

　　规划区范围面积3786.4公顷，总建筑规模4710万平方米(不包含地下建筑规模以及枢纽港组团建筑规模，包含公共服务设施建筑规模)。

　　规划区规划就业人口规模约89万人，居住人口规模约62万人。

　　规划区定位

　　依托港澳、服务内地、面向世界的粤港澳深度合作示范区和城市新中心，将以建设两湾一山生态格局、建设国际化风情海湾、构建优质服务体系、构建高效便捷交通和创建绿色智慧城市等五项规划策略。

　　打造要素自由流通的全球开放之城、深港共建的国际创新之城、滨海宜人的绿色人文之城。

　　规划区轨道交通

　　在交通方面，规划区现状有轨道1号线、轨道2号线、轨道5号线、轨道11号线经过。

　　其中轨道1号线在片区内设有前海湾站、鲤鱼门站;

　　轨道2号线在片区内设有水湾站、海上世界站、蛇口港站、赤湾站;

　　轨道5号线在片区内设有前海湾站;

　　轨道11号线在片区内设有前海湾站。

　　规划区现状正在建设的轨道线路2条，分别为轨道5号线二期工程、轨道9号线二期工程。

　　其中轨道5号线二期工程在片区内设有桂湾站、前湾站、前湾公园站、妈湾站、铁路公园站、赤湾站;

　　轨道9号线二期工程在片区内设有怡海站、梦海站、前湾站。

　　片区规划的轨道线路2条，分别为轨道12号线、轨道13号线。

　　规划区五大布局

　　策略一：建设两湾一山生态格局

　　“两湾一山”指前海湾、深圳湾和大小南山绿心。本规划以大、小南山为山体背景，系统布局含水廊道公园、山海廊道、林荫公园、游憩绿道生态空间在内的网络化廊道，建立山海城生态格局;形成多样化、多层次的公园和绿道网，构建生态宜人的半岛山海生态格局。

　　策略二：建设国际化风情海湾

　　通过塑造连续公共活力岸线，设置滨海国际交往场所和公共文化建筑，建设高品质活力街区，并协调山-海-城整体城市形态，营造比肩国际一流水准的滨海人居环境和海湾城区特色。

　　策略三：构建优质服务体系

　　提升前海片区面向城市和湾区的公共服务能力，增加市级公共服务设施供给。公共配套设施依据《深圳市城市规划标准与准则》、上层次规划、片区规划开发强度及人口规模综合确定，不得随意减少数量或压缩规模。本次规划加强人才定向政策住房的有关规划研究，有效提升规划的职住平衡水平。

　　策略四：构建高效便捷交通

　　对接区域重大交通设施规划，构建由城际、市域快线及市区干线组成的轨道交通体系;规划层次明晰、高效畅达的环岛快速路体系;加强南山半岛各个枢纽的分工统筹;在片区内部构建“公交+慢行”的高品质交通系统;构建彰显水城特色、面向区域通航以及市域旅游休闲功能的水上交通。

　　策略五：创建绿色智慧城市

　　遵循公共交通引导和低冲击开发的城市发展理念，科学预测资源及新能源使用需求，规划安排水资源循环、绿色能源利用、绿色交通智能管理运营和固废循环利用等绿色基础设施。针对本地气候条件合理运用绿色建筑技术，缓解城市热岛效应。

　　规划区产业导向

　　重点发展金融服务、商务服务、信息服务、科技服务、国际商贸与现代物流、文化创意与旅游服务等战略性新兴服务业。

　　1、金融服务

　　重点发展货币金融服务、资本市场服务、保险服务以及创新金融服务。在跨境人民币业务创新发展、深港金融市场互融互通、投融资便利化及资本项下开放先行先试，通过打造深港共同资本市场，使金融要素及资源在深港率先实现自由流动与市场配置，全力建设“金融业对外开放试验示范窗口”和“跨境人民币业务创新试验区”。

　　2、商务服务

　　构建便于跨境贸易、海外并购、绿地投资的营商环境，鼓励企业设立全球总部、亚太总部及营运总部、研发总部等多形态的总部管理中心。加快法律、咨询、检测及认证等专业服务业集聚，进一步降低港澳专业机构准入门槛。

　　3、信息服务

　　落实智慧自贸区建设，重点发展互联网、物联网、大数据、云计算、数字内容服务、信息传输服务、信息安全维护等，使片区率先进入“万物互联”时代，并结合人工智能研发，逐步向“万物智能”迈进。

　　4、科技服务

　　重点发展人工智能、海洋科技等研究开发，以邮轮母港建设为契机，积极推进科技与旅游融合发展。提升创业孵化、技术转移等科技服务业的专业化水平，深化深港合作，共建亚太地区科技创新服务中心。

　　5、国际商贸与现代物流

　　重点发展国际商品贸易、供应链管理、航运服务等。围绕建设国际枢纽港的总目标，对西部港区进行资源整合和产业升级，全面提升国际中转、高端航运服务及国际供应链管理等综合服务能力。强化国际贸易功能集成，培育高能级产业集群和新型贸易业态，实现商流、信息流、物流、资金流“四流”有机整合。

　　6、文化创意与旅游服务

　　引进境内外文化企业集团，积极推进国家对外文化贸易基地、改革开放博物馆、潮人码头、价值工厂等重点文化项目建设。围绕邮轮旅游，支持水上飞机运营基地、海洋博物馆、深圳科技品牌商业街区、大型免税商城等旅游设施建设，促进文化与旅游融合发展。

　　构建“两带一港七版块”

　　1、两带

　　滨海生态文化休闲带 —— 布局邮轮游艇、海上休闲 、会议交流、博物展示 、文化演艺 、娱乐消费等功能，东西链接深圳湾和宝安海岸，形成集生态 、景观、文化于一体的高品质滨海公共活动带。

　　城市综合服务功能带—— 依托轨道等公共交通服务，沿梦海大道和南重点布局金融商务、科技服务、创新产业、创意设计、教育培训、医疗康体、居住生活等综合功能，形成城市综合服务功能集聚的发展带。 形成城市综合服务功能集聚的发展带。

　　2、一港

　　蛇口国际枢纽港，包括妈湾港、赤湾港和蛇口三个作业区。以建设国际集装箱枢纽港和亚太邮轮母为目标，提升港口效率、升级港口功能、集约利用土地、强化产城协同、优化疏港交通。

　　3、七版块

　　桂湾版块 —— 包括桂湾组团，重点发展金融服务业，吸引金融企业总部集聚，建设国际金融城和全球总部中心 。

　　用地功能以综合发展用地、交通设施+综合发展用地为主 。

　　前湾版块 —— 包括前湾组团，重点发展商务、科技及信息服务等生产性业，兼顾承接桂湾片区和妈的功能拓展 。同时安排体、教育、医疗等在内的公共服务业，建设香港现代产业城和功能复合的综发展区。

　　用地功能以综合发展用地、综合发展、综合发展用地为主。

　　妈湾版块 —— 包括妈湾组团，重点发展跨境贸易、现代物流、航运物流 、供应链管理 、创新金融及其它专业服务等，建设前海蛇口自贸城 、具有区域影响力的国际商贸中心和全球供应链管理中心。

　　用地功能以综合发展以及港口用地为主。

　　邮轮母港版块 —— 包括邮轮母港组团，重点发展邮轮旅游、文化创意、旅游服务、科技服务及信息等生产性业，建设国际邮轮旅游发展试验区和深圳邮轮旅游发展试验区和深圳 “海上门户 海上门户 ”。

　　用地功能以综合发展用地、邮轮母港综合用地和新型产业为主。

　　蛇口版块 —— 包括蛇口中组团和蛇口沿山组团，重点发展科技研重点、信息服务、科创金融 、文化创意等产业，建设深圳智能科技研发中心和科创企业孵化平台。

　　用地功能以居住、新型产业、商业和公共管理与服务设施用地为主。

　　赤湾版块 —— 包括赤湾组团，重点发展商务、科技 、信息服务等生产性业、文化创意产业及现代物流等，建设科技创新服务区和文化创意聚集。

　　用地功能以居住、商业、新型产业、仓储物流和港口用地为主。

　　大小南山版块 —— 包括小南山北组团、和大南山西组团，重点发展体育、教育、配套等公共服务业和生活配套等公共服务业。

　　用地功能以居住、商业和新型产用地为主。

　　规划区各片区规划

　　按照规划要求，规划区内公共设施应满足多元化、高标准、国际化的城市公共服务需求，吸引高端人才和企业集聚。

　　下为各片区的规划：

　　前海片区

　　前海片区公共设施包括管理服务设施、文化娱乐设施、教育设施、医疗卫生设施等四种类型。

　　1.管理服务设施：派出所3处。

　　2.文化娱乐设施：文化活动中心5处。

　　3.教育设施：小学1所、九年一贯制学校8所、国际学校3所。

　　4.医疗卫生设施：综合医院1所、国际医院1所。

　　大小南山片区

　　大小南山片区公共设施包括管理服务设施、文化娱乐设施、教育设施、医疗卫生设施、体育设施、社会福利设施等六种类型。

　　1.管理服务设施：社区管理用房10处、便民服务站10处、派出所1处、社区警务室13处。

　　2.文化娱乐设施：文化活动中心2处、文化活动室9处。

　　3.教育设施：幼儿园16所、小学5所、初中2所、高中3所、党校1所。

　　4.医疗卫生设施：门诊部2所、社区健康服务中心9处。

　　5.体育设施：综合体育活动中心2处、社区体育活动场地10 处。

　　6.社会福利设施：社区老年人日间照料中心8处。

　　蛇口片区

　　蛇口片区公共设施包括管理服务设施、文化娱乐设施、教育设施、医疗卫生设施、体育设施、社会福利设施等六种类型。

　　1.管理服务设施：社区管理用房16处、便民服务站12处、街道办事处1处、派出所3处、社区警务室13处、社区菜市场5处。

　　2.文化娱乐设施：文化活动中心5处、文化活动室16处。

　　3.教育设施：幼儿园27所、小学5所、初中1所、高中1所、九年一贯制学校4所、国际学校6所。

　　4.医疗卫生设施：综合医院1所、门诊部2所、社区健康服务中心13处。

　　5.体育设施：综合体育活动中心2处、社区体育活动场地11处。

　　6.社会福利设施：社区老年人日间照料中心12处。

　　蛇口南及赤湾片区

　　蛇口南及赤湾片区公共设施包括管理服务设施、文化娱乐设施、教育设施、医疗卫生设施、体育设施、社会福利设施等六种类型。

　　1.管理服务设施：社区管理用房4处、便民服务站3处、社区警务室4处、社区菜市场2处。

　　2.文化娱乐设施：文化活动中心1处、文化活动室3处。

　　3.教育设施：幼儿园4所、小学1所、高中1所、九年一贯制学校3所、国际学校1所。

　　4.医疗卫生设施：综合医院2所、国际医院1所、社区健康服务中心2处。

　　5.体育设施：综合体育活动中心1处、社区体育活动场地5处。

　　6.社会福利设施：社区老年人日间照料中心3处。

　　这份规划草案出来后，有网友调侃“把南山区整个自贸化得了”，“干脆整个深圳都是自贸区吧”。但也有网友认为“自贸区就是一个噱头，和我们普通人又有什么关系，还不是每天该干嘛干嘛”。还有网友担心规划区这个大利好会促使房价上涨，“更加买不起房了”。

　　据深圳中原研究中心统计，自前海蛇口自贸区挂牌成立后，片区内房价飞速上涨近乎翻倍，2015年前海新房均价仅41258元/平方米，2017年上半年均价已涨至78586元/平方米。

　　与此同时，蛇口新房均价在2年多也从74703元/平方米涨至107215元/平方米。

　　前海蛇口之间的片区也纳入到前海蛇口片区，是否会让片区内的楼盘因蹭上自贸区概念而变得抢手，这是个值得思考的问题。

　　专家说法

　　综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁

　　从2015年至今，前海逐渐成为深圳房地产市场的风向标，引领深圳房地产市场。前海蛇口片区扩容在意料之中，将强化前海风向标的作用，推动前海成为大湾区的中心。如果按照规划实施，未来产业空间将更加丰富，无论是土地升值还是房地产的发展还是产业的平衡都会有正面影响。

　　深圳房地产中介行业协会发展研究部总监徐枫

　　前海对深圳经济示范区作用是最主要的，房地产市场只是附加的泡沫，前海经济对深圳或大湾区的作用还不明显，目前没有显现出当初定位所说的作用。规划未动，房价先起。这是虚实相生的状态，泡沫形成，从正面来说，它确实吸引了财富，但从负面来说，它透支了前海未来的发展潜力。前海蛇口片区规划扩容对她而言，兴奋度不够，故持旁观态度。

　　深职院房地产研究所所长邓志旺

　　蛇口本身已经发展得不错，2015年的规划进一步提升了城市规划的档次和房地产面貌。前海因为2015年的规划也一下子从偏远区域成为中心，成为近几年来房价升值最快的地方。前海蛇口片区若成功扩容，将提升自贸区功能的完整性，可能会推动城市更新，对房地产市场来说影响不大，主要起到辅助影响，因为本身已经发展成熟。未来前海将成为粤港澳大湾区的领头羊，聚集最高端的要素，包括企业人力人才等等。从未来发展角度来看，房地产市场还远没有到顶，前海的房价将成为粤港澳大湾区的标杆。

前海片区

蛇口片区

　　上述2个表格内容据链家整理，仅供参考。

　　前海成港人内地创业首选 大批港资企业争相入驻

　　截至2017年5月底，在前海蛇口自贸片区注册的港资企业已达4564家。前海港资企业的营业额与营业利润均呈现高增长态势，分别从2013年的21亿元、1.6亿元增长至2016年的430亿元、38亿元，分别增长19倍、22倍，年均增长率分别高达173%、186%。

　　入驻前海的港企普遍体量大、质量高、竞争力强。2016年，前海蛇口自贸片区港企实现增加值392.61亿元，占自贸片区27.7%;完成固定资产投资160.11亿元，占41.2%;纳税85.35亿元，占31.7%;合同及实际利用港资520.26亿美元和36.07亿美元，分别占95.0%和94.8%。港资企业作为前海经济支柱的作用日益显现。

　　在前海创业的中国香港籍青年，学学科技(深圳)有限公司总经理陈升向记者表示，前海产业集聚效应凸显，香港青年来内地创业，深圳是首选，而前海是最佳首选。