调控“金箍棒”下求存 房地产商“七十二变”(图)

　　资金——

　　银行关上门 自有来钱处

　　2010年，虽然在销售业绩支撑下，房产商的资金链未形成很大压力，但是在严厉的调控之下，房地产企业的融资环境并不宽松。而开发企业自筹资金同比增长49.6%，较2009 年显著提高，国内贷款增速为25.0%，低于整体水平。由此可见开发商资金来源已经开始改变。

　　4月17日，“新国十条”要求“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产的重组”。10月15日，证监会全面叫停房地产开发企业的重组。到了11月份，监管层要求只要主营业务收入中出现自房地产业的上市公司融资要求也将不予通过。这意味着自2007年冬天证监会暂停房企IPO（首次公开发行）之后，房地产企业融资渠道再一次被收紧。

　　同时，作为开发商重要运作资金来源的商品房预售款也开始受到监管，北京已于12月1日开始实施新规。加强商品房预售资金监管后，开发商只能按工程节点使用被监控的预售资金，自身现金流缺口将无法通过楼盘预售款自行弥补。

　　传统融资渠道对开发商全面紧缩。在此环境下，多元化融资成为必选之路。

　　从中国指数研究院数据看出，1-11 月，开发企业资金来源中的国内贷款占比为17.8%，较2004-2009 年历史平均水平低1.1 个百分点；自筹资金占比为37.7%，较2009年提高6.3 个百分点，接近2008年的39.5%；定金及预付款、个人按揭贷款及其他资金来源占比分别为25.2%和18.3%，分别较2009 年下降2.7个百分点和1.9 个百分点。

　　世联地产首席研究员王海斌表示，从2007年到2010年7月，外资机构在大陆地区共设立了33只人民币基金，完成募集规模达300亿。开发商的融资渠道已经改变过去单一依靠银行的局面，因此，虽然政策在收紧开发商的资金链，但多样化的融资渠道成为开发商的新的救命稻草。

　　另一方面，今年地产基金崛起迅速。据不完全统计，不仅国内的金地集团、首创置业、上海复地、盛世神州、中国海外发展等内资机构，AXA、MPGA、PAG等外资机构也在与内地机构合作参与发起人民币基金，形成规模的约40家左右，管理资金规模近千亿。

　　一位房地产基金的经理分析称，现在土地资源越来越稀缺，开发商投资成本越来越大，拿地成本普遍超过30％，在一线城市甚至接近50％，信贷的盘子已经满足不了房地产投资的快速增长。在这种背景及地产商的扩张需求下，房地产基金大有机会。

　　未来有望出台的REITs(房地产投资信托基金)也为房地产基金提供退出机会，并带动更多持有型物业出现。