风口之下如何寻找价格洼地？

　　近日，大湾区规划公布，持续抢占了各大媒体一周的头条。关于各大中心城市地位之争，深圳发展最值得瞩目重点和区域解读，亦成了各界的关注点。

　　大湾区规划中，关于深圳城市的关键词，无论是“世界级”、“科技创新”、“金融”、“交通枢纽”、“前海”等，都与湾区中轴——深圳西海岸密不可分。

　　常言道，立于风口，大象也能飞翔。那么，作为想要在大湾区风口之上，分一杯羹的置业者或投资者应该如何跟进?

　　小编从以下几个方面去进行分析。

　　1. “大空港片区”为湾区发展中轴的置业价格洼地;

　　2. “铁仔山科技城”是深圳西部的下一高新区;

　　3. “前海空港片区”价值兑现，持续上升空间未来可期;

　　4. “润科华府”为什么值得买?

　　01大空港片区为湾区发展中轴的置业价格洼地

　　深圳西部海岸这条发展轴线，从深圳湾，蛇口、南山、前海到宝中到碧海再到大空港、松岗，是整个粤港澳大湾区最重要的一条发展中轴线。

　　深圳湾房价随着高新园片区、后海、深圳湾总部基地的崛起和成熟在10年间一路攀升最高达30万/㎡+;蛇口更是深圳40年的老牌豪宅区，不甘落后，普遍房价在10万/㎡+;前海则是近5年间后来居上，甚至连带宝中都普遍8万/㎡+、碧海西乡片区6-7万/㎡+。

　　不难发现，这条深圳西部轴线房价，从天花板30万向6万左右整个轴线阶梯式递减。

　　入手深圳湾、蛇口、前海、宝中这些片区，势必面临高投入、高成本。想要获取高空间，在一线城市人才竞争越来越激烈的今天，房住不炒的大主流下，会比较难。

　　房价趋势正在引领深圳刚性需求购房者购买力西进。接力宝中的大空港片区房价普遍4-5万元/㎡，属于价格洼地，是一个低门槛，高空间的选择，必将成为大批刚需客户以及首次改善置业人群的安家首选之地。

　　高压房价和大湾区规划发展的风口之下，深圳西海岸空港片区当红不让。

　　尤其值得一提的是位于航城片区27万㎡体量的大型综合体项目的【润科华府】，以建面约89-143㎡全现楼住宅、建面约48-67㎡70年精奢公寓全系产品，价格从4.5-5万/㎡，是不错的选择。

　　02铁仔山科技城深圳西部的下一高新区

　　引言：为什么置业要紧跟高新区?

　　南山，甚至深圳的发展，就是一部中国创新发展史。大湾区里深圳创新引擎担当义不容辞，甚至收获了国家顶层对大湾区的创新引领的巨大期待。创新企业吸引创新人才，创造利润，形成有购买力的需求。这是南山房价一路攀升，直追福田最有力的助推器。

　　《粤港澳大湾区发展规划纲要》里重点提到的“广、深、港、澳”科技走廊”，如果与之前提到的广深科技走廊差别不大，深圳西部应该有两个大节点，一个是空港及周边片区、一个是南山高新园。

　　南山高新园及总部基地发展有目共睹，而空港片区，最值得瞩目的，则在“铁仔山科技城”。

　　▲“广、深、港、澳”科技走廊规划图

　　作为深圳市的重点发展片区，铁仔山科技城东至铁岗水库，南至西乡大道，西至宝安大道，北至航城大道-洲石路围合而成，总面积约为1485万㎡，约为2个南山科技园的占地面积。片区将实现281万㎡产业版图，与南山科技园建面约300万㎡，相差无几。

　　▲铁仔山科技城规划图

　　铁仔山科技城将打造科技化、智能化、生态化的高端智造产业集聚区、广深科技创新走廊的产业核心节点，打造一个宝安版“高新科技园”，共有37个产业园区，入驻企业约35000家。片区还诞生了华讯方舟等一大批，科技实力强劲的创新型企业。

　　10年间，南山区物业价值的水涨船高，普遍达到10万元/㎡+-20万元/㎡+，正是由于大量企业与人群的高需求推动。铁仔山科技城的推进，必将吸引大量科创企业、高净值人群进驻，形成大量住宅、公寓、办公需求。

　　【润科华府】位于航城街道洲石路旁，比邻铁仔山科技城，其高端住宅、精奢公寓无疑将是各类高净值人群入住，享有国际都会品质生活的首选。

　　▲铁仔山科技城片区示意图

　　03前海空港片区价值兑现持续上升空间未来可期

　　■前海深港合作进一步深化

　　粤港澳大湾区规划签订的范围，是港澳+珠三角9市。在《粤港澳大湾区发展规划纲要》的内容中，深圳前海区域一共出现了14处，这就说明了前海是粤港澳大湾区合作的重大平台。

　　大湾区规划里提到，强化前海合作发展引擎作用。适时修编前海深港现代服务业合作区总体发展规划，研究进一步扩展前海发展空间，并在新增范围内实施前海有关支持政策。

　　对此，宋丁认为，前海至少要扩展至100平方公里，才能真正发挥作用。前海是否扩容到100平方公里虽未可知，但是前海的引擎作用、进一步发展空间，就拥有足够的想象空间与期待。

　　▲前海规划图

　　■影响世界的深圳西进行时

　　《粤港澳大湾区发展规划纲要》中提及大空港片区的利好涉及多个方面。

　　随着海洋新城规划的推进、深圳国际会展中心将在2019年年6月的运营、深圳机场的改扩建作为粤港澳大湾区的国际枢纽、地铁12号线的推进、深中通道的推进，深圳西部空铁联运枢纽的推进……必将迎来一波又波的关注度。

　　1.海洋新城被定位为全球海洋治理与科技交流平台、中国海洋科技产业创新示范区及粤港澳大湾区海洋经济引领区。

　　海洋新城位于大空港西北部，北起茅洲河口，东面与大空港新城启动区国际会展中心相邻，南侧紧邻宝安综合港区一期工程，西至交椅沙，规划面积约7.44平方公里。

　　▲海洋新城整体规划图

　　2.深圳会展中心为全球最大的会展中心

　　深圳国际会展中心为空港新城的核心项目，总投资244亿元，总建设用地面积148.05万㎡。一期总建筑面积146.0万㎡，有18个2万㎡标准展厅，1个4万㎡展厅。国际会展中心预计将于2019年6月底全面竣工，同年9月正式开业。

　　深圳国际会展中心周边还规划了52.8万㎡会展配套服务区，总建筑面积154.3万㎡，一期配套预计2018年9月建设完成，建成后的深圳国际会展中心将超过德国汉诺威展览中心成为全球最大的会展中心。

　　3.深圳机场为大湾区国际枢纽

　　《粤港澳大湾区发展规划纲要》中，首次对深圳机场作出官方定调，将广州机场与深圳机场同等地位对待，未来深圳机场也将作为粤港澳大湾区的国际枢纽，而早在2018年深圳机场的扩建工作已经开始。

　　深圳机场T4航站区建好之后，将进一步的完善机场的营运能力与航空需求，可与T3航站楼共同承担5200万人次的年旅客吞吐量，并且T4航站区将覆盖深圳地铁11号线、穗莞深城际铁路、深圳地铁20号线和深茂高速铁路，重构深圳机场片区"海陆空铁"交通枢纽地位。

　　深圳大空港地处粤港澳大湾区的核心地理位置，随着深圳机场的扩建，大空港无疑将引领珠三角城市成为具有活力和国际竞争力的世界级城市群。片区内的商业及人居价值也将随着发展不断提升。

　　4.地铁12号线贯穿深圳大湾区发展中轴

　　地铁12号线起自南山蛇口左炮台，终到海上田园东站，连接蛇口、南山中心区、宝安中心、航空城、大空港地区，支撑整个西部发展轴，覆盖大湾区西部发展中轴的南北向交通需求走廊。12号线已经于2018年1月开工建设，预计2022年12月开通试运营。

　　5.深圳西部抢占购房者需求，成交热点片区。

　　而事实上，2018年年末3天销售3300套，深圳西部约销售了3000套，独领风骚，就是最好的证明。这是置业者与有眼光的投资者的价值共识。随着大湾区规划的逐步落地、推进、兑现，未来将更值得期待。

　　润科华府所在的航城片区，比邻地铁12号线洲石路站，咫尺可达深中通道等城市主干道与快速路，优享深圳机场改扩建、深圳西空铁联运枢纽等城市发展红利，优享1小时湾区城际圈，值得入手。

　　04润科华府为什么值得买?

　　内外兼修的27万平都荟生活城，全现楼发售。

　　润科华府位于前海空港双核，优享湾区时代城市发展红利之余，项目本身更专注于产品本身，携手国际大师洪忠轩，为城市筑地标，为精英打造匠筑产品。

　　▲润科华府实景

　　作为建面27万㎡都荟生活城，项目特别规划了1.2万㎡双庭十院园林，携手国际大师打造会呼吸的入户大堂，更有2.7万平社区购物中心，产品面积段既有48-67㎡的70年精奢公寓，也有89-143㎡现楼住宅，售价约4.8-5万元/㎡。

　　周边有三山一水等优异生态和全系生活配套，适合上车购房、首次置业、改善性置业、投资等多种需求。

　　▲润科华府实景

　　润科华府

　　位于深圳前海空港双核

　　建面27万㎡国际都荟生活城

　　建面约48-67㎡1-2房70年大前海资产

　　低门槛，高空间，精奢公寓

　　建面约89㎡的3房臻品单位

　　舒适三居三代同堂奢阔现楼

　　建面约129-143㎡4房奢适臻品

　　四代同堂都会大宅在售