行业发展指数 | 1月中国产业地产运营发展指数T0P20及报告

　　年初，长三角区域以及珠三角区域相继推出重磅招商政策，在建设园区、培育产业链等方面给予土地、资金方面的支持，这是今年产业地产发展的一个良好开端。

　　但在农历新年到来之际，新型冠状病毒肺炎猝不及防的爆发给产业园区内的餐饮、零售等中小企业带来危机，也给产业地产企业带来资金等难题。

　　另一方面，疫情时期对生鲜食品的网购需求增加给生鲜电商和“无接触式物流配送”带来新的机遇。

　　政策利好与产业升级

　　2020年1月1日，《中华人民共和国外商投资法》和《中华人民共和国外商投资法实施条例》正式实施，作为“十三五”收官之年的“1号国策”，其信号意义非同小可。

　　国务院发布外商投资法之后，部分地方政府纷纷进行跟进。1月2日，新年第一个工作日，江苏省委省政府立即举行了2020年全省重大产业项目建设现场推进会议&外商投资企业座谈会，组织了省、市、县三级总投资逾万亿元的1473个重大产业项目集中开工，着重提高地方产业基础，打造现代化产业链。

　　同样在1月2日当天，江苏省会城市南京举行了“创新名城建设推进大会”，并发布了一号文件《关于进一步深化创新名城建设加快提升产业基础能力和产业链水平的若干政策措施》，对重要企业建设园区、培育产业链等方面给予土地、资金方面的支持。

　　紧跟南京之后，江苏省另一座城市苏州在1月3日苏州召开新年第一会——“开放再出发大会”，同时发布了一号文件《中共苏州市委 苏州市人民政府关于开放再出发的若干政策意见》，涉及招商引资等方面共30条政策。此外，苏州在会议上大手笔推出68.8平方公里产业用地，并与556个项目签约，投资总额达7359亿元。

　　除南京、苏州之外，上海也在年初举行了上海市优化营商环境暨投资促进大会，并制定了上海营商环境改革3.0版方案和加强投资促进32条举措。会议上提到，在上海，好项目不缺土地，相反，一旦遇上好项目，还会加快土地供给，对于优质项目，全力支持50年出让年限。

　　目前，上海可供工业研发用地增量空间超过50平方公里，高端商务楼宇和零售物业新增可用空间超过500万平方米，并着力建设20个约3-5平方公里的特色园区。

　　其实，今年年初不止长三角区域重点城市强调招商引资、筑巢引凤，珠三角区域也不例外。

　　2020年1月2日，为了解决工业用地配套设施不全问题，提升工业用地产出效益，广州市政府常务会议通过了《广州市工业产业区块划定成果》，明确了全市工业产业区块布局，并划定工业产业区块共669个。这669个工业产业区块将作为广州市先进制造业、战略性新兴产业发展的核心载体，总面积共621平方公里。

　　在去年年末，深圳也举行了2019全球招商大会，一口气推出30平方公里产业用地，现场签约128个项目，相关签约投资额高达5600多亿。

　　可以看出，2020年是关键之年，各地方政府都在积极发布优惠的政策条例，在推出产业用地、营造园区良好的经营环境等多方面提供大力支持，着重强调招商引资和促进产业升级，这对于产业地产整个行业的发展无疑是一波重大利好。

　　疫情下的产业资金难题

　　计划总是赶不上变化。在农历新年到来之际，“黑天鹅”新型冠状病毒肺炎猝不及防的爆发，影响到整个中国消费和经济增长。

　　首当其冲的便是毛利率低、现金流紧凑的中小型企业。由于疫情影响，部分中小企业因客流、原材料供应、产品销售渠道等原因停止了大部分业务，但工资、房租等支出却并没停止，因此现金短缺的企业立即感受到资金的压力。据调研数据显示，46%的中小企业可用资金不足三个月。

　　疫情的影响同样覆盖到了产业园区内的中小企业。为了帮助园区内中小企业尤其是餐饮、零售等短期内经营业绩受疫情影响较大的企业度过难关，部分园区运营商积极向武汉捐赠医疗物资，也对园区商业客户提供一定的租金减免。

　　例如华夏幸福捐款2100万元驰援湖北，并提出旗下所有商户31天租金减半。同时北京、上海、苏州等地也纷纷出台政策针对中小企业提供支持，包括减免税费、延长缴纳税款和社会保险费的期限等。

　　数据来源：企业官方平台、观点指数整理，统计时间截至2020年2月12日

　　虽说有众多帮扶，但园区中小企业现阶段的经营困境无疑会反馈到产业地产，影响到产业地产企业的租金收入、服务收入等。毕竟，产业地产属于杠杆撬动的重资产行业，收入和利息支出不对等的变化将会影响到整个企业的现金流健康状况。

　　对于产业地产企业来说，“节流”包括控制人力成本等支出是缓解现金流压力的一种方法，但若是要现阶段在市场上“开源”，获得一笔融资可能会变得比之前更加困难。

　　1月21日，中关村发展集团旗下的中关村科技租赁在港交所挂牌上市，正式对接资本市场；而在不久前的1月16日，中关村发展集团还向全球成功发行3亿美元3年期高级的无抵押境外债券，当时市场反响激烈，发行认购倍数逾8倍，总认购量逾25亿美元，票息仅为2.875%。

　　中关村发展集团的两笔融资皆是疫情大面积爆发之前完成，彼时宽松的货币政策和贸易不确定性下降，让资本对2020年市场抱有乐观情绪。

　　但在受到“黑天鹅”肆虐之后，2月3日鼠年首个开盘日，A股便迎来大跌，截至当天收盘，沪指下跌7.72%，深成指下跌8.45%。疫情之下，资本市场充满不确定性和保守情绪，投资者们更多地选择谨慎的观望态势，因而企业募资搁置现象屡见不鲜，甚至部分准备赴港上市的企业也不得不按下暂停键。

　　据相关数据显示，目前一共有133家公司赴港上市申请正在处理中，还有159家公司上市申请没有进展。而受到疫情影响，不少公司选择推迟上市计划，其中就包括已经在美国上市的京东、百度，其本有意于今年首季回港上市，但因疫情仍在不明朗阶段，或会押后回流计划。

　　“黑天鹅”里的电商物流机会

　　虽然疫情的突然爆发打乱了众多企业的经营节奏，并且给资金端带来巨大压力。但另一方面，疫情环境下人们特殊的需求也会促进某些商业形态迅勐发展，比如说生鲜电商。

来源：观点指数整理

　　疫情爆发传播期间，人们购买蔬菜等食品的需求从传统的菜市场转移到网上，生鲜电商由此迎来了爆发式增长。除夕至初九期间，京东生鲜卖出了近15000吨生鲜产品，销售同比增长215%，每日优鲜、盒马鲜生、叮咚买菜和美团买菜等平台在春节期间的订单也成倍数增长。

　　值得注意的是，生鲜电商去年的市场规模达到1620亿元，并且每年保持着30%以上的增长，凭借着疫情期间市场需求大增，预计2020年生鲜电商市场规模将突破2000亿元。

　　在网购配送渠道方面，“无接触配送”成为了当前商家和客户的主流选择。疫情期间，为阻止疫情蔓延和保护用户、骑手健康安全，美团外卖率先在武汉优先试点推出无接触配送服务，截至1月27日，美团外卖“无接触配送”已在北上广深等全国184个城市上线。紧接着，天猫超市、饿了么、盒马密集宣布“无接触配送”服务正式上线。

　　其实在今年疫情之前，出于快递“最后一公里”高效投递、收件人隐私保护以及用户安全等因素考虑，“无接触配送”在物流行业内已有广泛实践，实施的主要方式是在快件物流末端，借助智能快递柜等为代表的第三方平台来完成物品寄递。

数据来源：观点指数整理

　　截至2019年，全国范围内已投放智能快递柜数量超过40万组，较2018年增加近50%，通过智能快递柜投递快件预计占投递总量的10.5%，同比提高了近2个百分点。

　　但是，一台智能快递柜一年的投入和运维成本共计在10万元左右，而快递员、消费者双向收费以及广告、电商等附加业务收入并不能覆盖成本，智能快递柜行业由此深陷盈利泥潭。今年疫情催生的市场需求以及政策推动下，智能快递柜数量的增加或许为智能快递柜带来转机。

　　就目前来说，物流公司应当把握住特殊时期“无接触式配送”服务需求增长的机会，保证配送速度和服务质量，增加用户粘度，确保疫情结束后“无接触式配送”服务占比的提升。

     (来源：观点地产网)