实探红花雅筑：南头独栋刚需小户型 享湾区成熟生活配套

　　红花雅筑——红花路上一个看起来还算雅致的新房。

　　从南新路往北拐进红花路，你就会明白这个案名的深意。

　　望着背后的城中村，红花雅筑虽只是个独栋建筑体，却颇有几分新意。

　　楼盘体量不大，营销中心显得有些局促。当时看房的人不多，一位美女销售上来接待，例行问了几句，她很快走到右边放楼书的木架前，拿了A、B、C、D四张户型图递给我。“样板房还没做好，先看看户型图，我们这都是卖小户型的。预售证还没下来，预计3月开盘，价格现在不好说，南山房价你也知道的，七八万一平。跟第三方公司合作了，业主可以选装修，7800一平，用的都是大牌材料。”

　　关键词：南山南头、小户型、近地铁

　　基础信息

　　开发商

　　深圳市远为科技发展有限公司，做通信产品的技术开发、园林绿化设计，没有房产开发经验。

　　2003年拿地后，空置了10年，直到2014年9月取得《深圳市建设用地规划许可证》，2015年7月取得《建设工程规划许可证》，项目才正式启动。目前公开资料无法查证该公司是否有其他土地储备。

　　物业

　　由于该公司没有地产开发经验，推测物业大概率是与第三方合作。

　　产品

　　二类居住用地，产权自1996年11月5日起，到2066年11月4日，还有47年。

　　红花雅筑位于南头红花路，占地面积2779.55㎡，总建筑面积16797.17㎡，容积率4.42。其中住宅10936㎡，商业640㎡，社区健康服务中心600㎡，物业服务用房100㎡。

　　建筑总高度85.1米，地下2层，地上26层。1-2层商业，3层空中花园。

　　预计2020年下半年交楼。

　　1栋A、B座，共184户。

　　停车位90个，地面18个，地下72个(充电桩配置比例不应低于30%)。

　　户型

　　A、B座户型对称分布。样板房还在装修中，没有开放，户型介绍且依据户型图纸示意(建议看样板房打开手机指南针查看，以确认方位指示)。

　　B户型最小，建面约47㎡，02、07房。

　　02为例。

　　方正格局，开放式厨房，带生活小阳台。客厅小阳台+花池可改小房间。

　　客厅对着通风井，朝南向，视野采光或有遮挡，卧室朝西向，2.9*2.7㎡，落地大飘窗。

　　西向看一甲村，东向有高层住宅，就视野而言，西向户型比东向略胜一筹。

　　D户型，建面约54.41㎡，04、05房。

　　05为例。

　　有过厅，客厅+阳台进深7.1米，开间3.0米;卧室开间3.0米;客厅、卧室均朝南;明厨明卫，均朝西向，干燥通风。

　　A户型，建面约66.61㎡，01、08房。

　　01为例。

　　呈倒“7”字，狭长格局，厨房餐厅一体，客餐厅大窗设计，朝北向，开窗6.1米;卧室朝北向，内带小阳台，可做衣帽间;明厨明卫。

　　C户型最大，建面约71.78㎡，03、06房。

　　06为例。

　　两房，户型较方正，客厅开间3.3米，居住更舒适;客厅阳台3.3米，朝南向;两个卧室阳台长3.1米、3.0米，均朝南向;明厨明卫。

　　装修

　　据楼盘销售介绍，开发商委托第三方公司装修，装修费7800元/㎡，选用品牌材料，业主可以选择是否需要装修。

　　营销中心专门有一个空间展示装修材料。

　　综合配套(交通、商业、教育、医院、公园、旧改)

　　红花雅筑位于南山中心区，经过多年发展沉淀，周边配套完善，地铁、商场、教育、医院、公园一应俱全，还有南山文体中心、图书馆、文化博物馆。

　　交通

　　红花雅筑距1号线桃园站和大新站均有段距离，1公里多点，走路将近二十来分钟。

　　不过，南新路上有多趟公交，可以坐几站换乘地铁。

　　距离红花雅筑最近的地铁12号线南头古城站，2017年9月开工，预计2022年通车。12号线起于左炮台东，终于海上田园东，连接南山蛇口、宝安老城区、新会展中心。

　　地铁目前有些不便，自驾则非常方便。南头红花路转南新路，红花雅筑，离深南大道不到500米，去往宝安、福田、罗湖，十分方便。

　　(虽靠近深南大道，但有嘉南美地和南山豪庭遮挡，不会太吵闹。)

　　商业

　　开了多年的欢乐颂、常兴路天虹、沃尔玛、华润万家，走路20分钟内都能到，吃喝玩乐不愁。稍远一点，还有海岸城、茂业百货和刚开业不久的深圳湾万象城。

　　另外，这里还有很多低调的美食，藏在小街巷里面。踩盘结束后，房掌柜在欢乐颂旁随便找了家看起来很普通的潮汕汤粉店，点了最小份的鲜虾肠粉，阿姨端了个盆上来，惊呆我了，这哪是小份啊，大得不得了，鸡蛋特别多，还有三只大甜虾，竟然只要12块!

　　教育

　　幼儿园：天凤艺术幼儿园

　　小学：大新小学、南头小学

　　中学：荔香学校、南头中学、北大附中深圳南山分校

　　医院

　　三甲医院南山第六人民医院就在桃园地铁口，从红花雅筑过去也就1公里。

　　南山第六人民医院扩建工程进入尾声，新住院大楼楼体已建成，里面在装修中，很快将投入使用。

　　住南山的小编，之前体检、拔牙什么的都往这里跑，好的没话说，特别表扬一下，拔牙技术真好，还不贵。

　　公园

　　红花雅筑约1公里范围内可到荔香公园、南头古城、中山公园、荷兰花卉小镇。

　　吃完饭去公园溜溜弯、跑跑步，买束花回来，哇，小日子美滋滋了。

　　旧改

　　红花雅筑西边南边有三个旧改，卓越九珑旧改、恒大涌下村旧改、田夏一甲村旧改。

　　卓越九珑旧改占地面积11646㎡，建筑面积380108.46㎡，主要规划为住宅及商业，其中住宅建面约90-115㎡。房掌柜期间多次经过，三年前就围起来了，地块已经平整好，至今没有正式动工。工地大门敞开，最里头搭了一排活动板房，地面基坑还没挖。靠门口有个小棚子，桌上摆满了东西，应该是有人值守，小编大呼了几声有人吗，没听到回应，有条狗突然跑过来……吓得我溜了(改天再来，88)。

　　沿外围走了一圈，本想寻找点蛛丝马迹，挡板上是卓越时代广场的宣传海报。

　　恒大涌下村旧改(又称大新北区旧改紧邻卓越九珑旧改，项目总占地面积约5.2万㎡，总建面约38.6万㎡，规划有住宅、公寓、幼儿园、写字楼和商业多种业态，有消息称住宅全部回迁。

　　部分拆迁工作基本完成，靠南新路那侧的店铺、民房已经搬空，门窗玻璃也拆了，等待拆除，墙角堆了很多建筑垃圾，墙上贴着“空楼待拆除”的横幅。住附近的居民说，(涌下村)去年就在拆，这边再过几个月也要拆了。

　　挨着红花雅筑的一甲村是典型城中村，周边早已高楼林立。村内建筑楼层普遍较低，七八层以上私宅较少，多以泥砖、石块建成，不少房屋属于危险建筑，现在已无人居住。

　　一甲村旧改最早于2005年被纳入更新计划，由于项目地块划分零碎，土地权属等问题迟迟未能推进。2018年6月，一甲村旧改被纳入《2018年深圳市南山区城市更新单元计划第三批计划》，项目早期拟拆建范围为8.78公顷，现调整范围为11.9万平方米，由深圳市南头街道办、深圳市田厦实业股份有限公司联合申报。

　　周边房价

　　链家网上，与红花雅筑一路之隔的东方美地苑，2001年，楼梯房，均价63910元/㎡。小户型报价更高，23㎡1房160万，单价69325元/㎡。

　　对面的南山豪庭，2004年，楼梯房，3房、4房大户型，均价61433元/㎡。

　　嘉南美地，2005年，有电梯，均价60993元/㎡，2房、3房户型为主。

　　南山豪庭一家中介门店的中介小哥告诉房掌柜：“这一片二手房价6万左右，小两房月租5500-5800，位置好，交通方便，生活配套齐全，很好租。”

　　总评

　　1、户型紧凑实用，开窗面积大，适合刚需家庭过度，也适合出租。

　　2、项目体量小，自带配套有限，不过周边配套成熟，生活方便。

　　3、预售还没拿，周边无在售新房，价格可参照周边二手成交价。

　　4、西面、南面是城中村，不过旧改已经启动，面貌改善需较长时间，待旧改完成后，将会提升周边配套品质。

　　(声明：本文踩盘时间2019年2月21日，以上信息仅供参考，不作交易依据使用。)