实探 | 实力乘风破浪，蛇口惊现“瀑布上的房子”，还有私家登山道

蛇口是一个时代的见证，中国改革开放的缩影。如今的蛇口，光景日新，由边陲小渔村，一跃成为国际滨海新城。

房掌柜2020踩盘大暴走计划，第四站来到南山，小O在蛇口发现了一个新盘——新世界临海揽山，开盘在即，首批推建面约105-235㎡高层住宅和220-330㎡联排、叠拼，靠近2号线水湾站和12号线工业六路站(在建)，对口育才一小、育才二中，2公里有海上世界、花园城、蛇口人民医院、南山公园、蛇口体育中心、风华大剧院等，周边二手房均价9-12.4万/㎡······

现场

建了很高，周边是蛇口网谷

项目位于蛇口工业五路与沿山路交汇处，步行距离250米内有畔山翠谷居、半山海景兰溪谷。往南边走有住宅区，往东边走是工业区。

周边是是蛇口网谷和万联大厦，苹果华南总部就在这里。

项目目前建了很高，已达入市标准。小O获悉，近期正申请预售证，看样子开盘在即。

案名颇有一番来历，据说是老板亲自请弘法寺方丈印顺大和尚赐的，深圳仙湖弘法寺是1949年建国后，国内兴建的首座寺院。

图源：官微

项目定位为“瀑布上的房子”,借助半山地势，依托山体地势凿梯筑路，配合山上倾泄的泉水形成高达24米的三阶瀑布，按照深圳的降雨量，一年可形成约80天左右的瀑布季。

瀑布效果图，图源：官微

外立面以干挂铝板及双层LOW-E玻璃为主，楼体有数控泛光工程。

项目效果图，图源：官微

此外，项目自带一个屋顶泳池，位于半山之上，可俯瞰城市全景，远眺深圳湾海景。

泳池效果图，图源：官微

据说有深圳首个6米宽阳光跑道，还有私人登山道，通往背后的南山。

图源：官微

项目官微数据显示，其占地约39567.32㎡，总建面约30万㎡，包含5栋高层住宅、2栋公寓和1栋人才保障房、1栋幼儿园。容积率5.28，绿化率35%，总户数约1200户，车位比1:2(地上6层，地下2层)。

户型

105-235㎡高层住宅和220-330㎡联排、叠拼

5月28日深圳住建局公布的今年商品房房源名单显示，项目将推651套住宅。

项目定位高端，首批预计推出建面约105-235㎡高层住宅(1、2栋)和220-330㎡联排、叠拼。

项目展示中心不在工地，设置在旁边万海大厦A座10F，参观需要预约。

展示中心所在地

去年踩盘的时候，听项目的人说了一嘴，样板间原本做好了，老板来看不满意砸了重新做的。

6月15日，小O致电项目展示中心，对方表示看样板间需要验资300万(股票、理财、基金、余额、银行证明皆可)。

沙盘图，2019.11.11摄

样板间厨房，2019.11.11摄

样板间玄关，2019.11.11摄

样板间客餐厅，2019.11.11摄

样板间卧室，2019.11.11摄

样板间卫生间，2019.11.11摄

小O还打听到，项目将以公证处摇号的方式销售，目前还开始认筹，但已经登记了许多诚意客户。

开发商

由梅林村旧改起步的新世界

项目由深圳市富诺房地产开发有限公司开发，系深圳新世界房地产开发有限公司旗下控股子公司。

深圳新世界成立于1993年，是以房地产开发为龙头的跨国民营企业集团。

深圳新世界起步于梅林村旧改，至今在深圳有红梅苑、梅沁楼、荔园阁、山月居、鹿茵翠地、新世界家园、新世界商务中心等代表作。

除本项目外，目前有新世界四季城广场等多个项目在建。

开发商部分代表作，图源：官网

区位

深圳改革开放的起点

今年是深圳经济特区成立40周年。

回溯过去40年，蛇口是深圳走向世界的起点。

蛇口是一个时代的见证，也是一个时代的象征。

在蛇口，诞生了中国第一个外向型的工业园区。

在蛇口，“开山第一炮”，敢为天下先。

在蛇口，打开了中国对外开放的窗口。

前海蛇口自贸区

2018年12月24日晚，深圳市政府正式批复《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》，规划构建“两带一港七版块”的空间结构，其中“一港”指蛇口国际枢纽港，将打造国际集装箱枢纽港和亚太国际邮轮母港。

蛇口规划定位为一带一路战略支点、粤港澳深度合作示范区和城市新中心。重点发展金融、商务、信息、科技、文化创意、国际商贸与现代物流、海洋等产业。规划容纳84万人就业，59万人定居。

此外，还规划构建以公共交通为主导的“4城轨+3快线+10干线”共17条轨道线路组成的综合交通体系。

配套

交通：水湾站和工业六路站双地铁口

轨道交通方面，项目距2号线水湾站约953米，步行约13分钟；不过，12号线(在建，2022年开通)开通后，项目到地铁站(工业六路站)的距离更近，约661米，步行约8分钟。

公交方面，1公里内有19个公交站，南水工业区站最近，约120米，步行约2分钟。不过来往线路较少，仅70路和M493路2条。位于中南海大道上的“蛇口网谷站”上来往的公交线路更多。

自驾方面，周边有南海大道、望海路快速通道(规划)，还有大南山隧道。南海大道目前在建12号线，占用了一部分路面，早高峰稍微有堵车情况。

此外，项目近蛇口港和太子湾油轮母港，海上交通便捷。

教育：对口育才一小、育才二中

项目自带幼儿园。

根据南山教育局官网学区地图，项目小学对口育才一小，中学对口育才二中。

深圳市育才教育集团前身是原招商局工业区子弟学校——育才学校(1983年9月建校，2000年9月移交深圳市南山区政府)，成立于2003年4月8日，是广东省第一个以公办学校为主体、以实施素质教育为纽带、以探索现代学校制度为目的的多体制、多形式、多层次办学模式且具有独立法人资格的教育集团，隶属南山教育局。

育才集团下属机构，图源：深圳上学帮

深圳市蛇口育才教育集团第一小学，始创者是招商局蛇口工业区。1994年通过广东省督导评估，成为深圳市最早的省一级学校之一。2000年交归政府，2003年成为育才教育集团成员学校。

育才一小，图源：网络

育才二中于1992年建校，经历了普高、职高和初中合校独立办学时期，自2000年起转制为政府办学，现为深圳蛇口育才教育集团初中成员校，隶属南山教育局。

育才二中，图源：网络

2019年，育才二中录取积分为61分。值得注意的是，育才二中很多学生会由初中直升高中。

此外，项目周边还有多所国际名校，包括慧昇书院、深圳市贝赛斯国际学校、深圳蛇口国际学校、太子湾国际学校、深圳日本人学校、韩国国际学校、深美国际学校等国际学校，还有新世界独有美国大学预备高中(AUP)。

周边部分国际学校

商业：北有花园城，南有海上世界的“盒区房”

自带商业是一些豪宅项目的短板，小O之前去尖岗山踩盘，就发现整个区域的商业配套很弱，非常不便。

去项目踩盘时了解到，为了方便业主的日常生活，项目在设计之初特规划了3层底商，共1万㎡，在项目内就可以满足日常生活所需。

从2号线水湾站步行到项目，会路过水湾1979，这里有大型商业，还有盒马鲜生，所以项目也算是传说中的“盒区房”了。

水湾1979，图源：深房咨询

此外，项目南向距海上世界汇港购物中心约1.1公里，步行约17分钟；北向距招商花园城约1.8公里，开车约9分钟。

花园城购物中心有5家主力店和近百个品牌店。是南山首个集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合类商业项目。

蛇口还有一个期待的商业项目，半岛城邦四期商业——日子里，项目打破传统街区线形布局，通过49个独栋盒子，主打“场景”、“体验”、“社交”商业模式，自开建以来一直备受瞩目。

日子里俯瞰效果图，图源：AUBE欧博设计

不过，项目迟迟没有开业，目前只能在起官微上获得一些零碎消息。

小O稍微翻了翻，发现目前已确定有言几又(深圳首家旗舰店)、THE MRTOP/LAB club概念旗舰店+ANNI 旗舰店、The PEAT 咖啡+鸡尾酒+威士忌图书馆概念旗舰店、ifree cineplex双巨幕影院+创想剧院和G-super 首家LifeGuide概念主题店共5家店铺入驻。

医疗：2公里左右有蛇口人民医院、南山妇幼保健院

项目距蛇口人民医院约1.1公里，步行约18分钟；距南山妇幼保健院约2.1公里，开车约10分钟。

休闲：南山公园、蛇口体育中心、风华大剧院等

项目背靠360万亩南山，周边有四海公园、女娲滨海公园、南山公园、深圳湾公园、锦园公园和蛇口公园6大公园环绕，还有15公里滨海长廊等，生态资源丰富。

南山，深圳十峰之一，是深圳人最喜爱的登山去处之一，主峰大南山海拔336米，次峰龟山海拔275米，项目设有私家登山道，通往南山，既方便也确保私密性。

小南山公园建设有历史丰碑林、山顶广场、赤湾烟墩、半山亭等休闲观景区。

女娲公园全称为“海上世界女娲滨海公园”，由滑板公园、女娲雕像广场、特色水景空间、互动活动区四部分组成。其中，女娲补天石像是蛇口知名景点。

女娲补天石像，图源：网络

人文休闲方面，项目距蛇口体育中心约1.3公里，步行约21分钟。还有南海意库、风华大剧院等陶冶艺术情操的好去处。

旧改：周边5个旧改，拟更新方向以居住为主

蛇口可供开发的白地较少，区域内住宅供应主要来源于旧改，目前已有招商、恒大、万科等知名房企进驻。

项目本身系南水工业区旧改，据小O不完全统计，周边还有蛇口工业区沿山路片区旧改、恒大湾厦村旧改、万科渔一旧改、渔二旧改、渔人码头旧改等，主要集中在2号线和在建中的12号线周边，拟更新方向以居住为主，多规划为集住宅、商业、办公、公寓于一体的综合类物业，其次还有新兴产业用地和纯商业的用地规划。

展示中心的周边旧改，2019.11.11摄

价格

周边二手房均价9-12.4万/㎡

项目周边暂无新房在售。除本项目外，蛇口今年下半年还有晗山悦海即将入市，推96套住宅和200套公寓。

二手房数量也不多，均价在9-12.4万/㎡之间。最贵的是鸣溪谷，在售5套，均价12.4万/㎡;最便宜的是水湾小区，在售1套，均价9万/㎡。

本文踩盘时间2020年6月5日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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