实探 | 南沙又火了！楼面价创新高！有钱人组团来买这个楼盘

　　8月12日，广州史上第2宗摇号地块结果出来了，让南沙再次引起瞩目！

　　8月10日，南沙湾2020NJY-9地块，吸引了10余家开发商抢夺，历经21轮报价，达到12.919亿元+7400㎡（人才公寓配建面积)，触顶地块最高限制价，导致停止网上竞价，改为摇号确定竞得人。

　　该地块以19117元/㎡的楼面价(扣除配建人才公寓面积)，刷新了南沙楼面价的峰值。

　　上个月，深圳、东莞相继升级限购政策，力度空前。于是，很多丢失了深莞房票的人，将目光转向了南沙。

　　深圳新政前后南沙一手住宅网签量(单位：套)，图源：乐有家

　　根据乐有家研究中心监控数据显示，近一个月，南沙一手住宅网签量出现了3连涨现象，新政后第2周更是突破400套，网签量冲至全市第2。

　　再来看一组新政前后的南沙成交客户数据图：

　　图源：乐有家

　　在深圳新政发布前，南沙的成交客户主要以广州客为主，占比44%，东莞客占比31%，深圳客占比17%;而在深圳新政发布后，南沙新盘的成交量，深圳客占了50%。

　　房掌柜2020暴走小分队最近去南沙踩盘，最令人印象深刻的是星河倾力打造的配备有广州首个COCO Park的综合体项目——星河东悦湾。

　　实探：依山傍水的城市综合体

　　星河·东悦湾位于南沙蕉门河中心板块，区府旁边唯一在售的综合体项目，整个项目依山傍水而建，背靠大山乸森林公园，面朝蕉门河。

　　项目集住宅、学校、商业等多业态于一体，占地约19.3万㎡，建面约92.5万㎡，容积率3.71，绿地率30%，分成四期进行开发，规划有幼儿园小学。

　　目前，项目在售建面约89-141㎡住宅。

　　开发商：星河百强企业，深耕南沙十余载

　　作为深圳知名老牌房企的星河，成立至今已有32年，布局全国20余城，连续9年被评为中国地产百强企业。在深圳总部，开发了星河世纪、星河丹堤、星河银湖谷、星河传奇等多个住宅项目，成为区域的扛把子。

　　星河进入外地开发的项目也非常可圈可点，比如进入惠州市场，开发的星河丹堤，至今仍是惠州配套最齐全(华南师范附属学校、星河COCO Park)、人气最旺、最受欢迎的项目，二手房的出租和买卖都非常活跃。

　　惠州星河丹堤

　　星河之所以口碑不错，与它的内核密不可分。熟悉星河的人，都知道星河的楼盘户型设计实用，社区文化丰富，而且基本上带自营商业，引进名校。这样的房子，进入二手房市场，溢价明显比周边项目要高。

　　作为较早参与南沙开发的城市建设者之一，星河深耕南沙已有十余载，是南沙土储量最大开发商，成功开发南沙多个标杆项目。东悦湾是星河布局南沙以来，不断升级迭代后，研发出的最新产品之一。

　　产品：N个让人惊叹的匠心细节

　　房掌柜团队参观了样板房，不禁被其中的施工细节所征服。

　　股神巴菲特有一句名言：“当潮水退去，你才知道谁在裸泳。”

　　样板房将工艺、材质剖开，展示出每一个匠心细节，房掌柜踩盘大暴走所见闻中，也只有星河开发的项目做了这样的工法样板间，看来他们对自己的产品和品质有着足够的信心。

天花板工艺图

　　例如，天花板的每一处钉眼点处，都会先刷上防锈漆，再进行下一道的工序。这些隐蔽工程，施工上的成本和耗时很多，但是交楼的时候看不出来区别，却大大提升了耐用性。

　　墙面工艺图

　　墙面上的乳胶漆工艺共7道工序，看似平平无奇，其实经过多重刷漆工序以后，一面墙无论哪个角度看，反光效果都是一样的，才是最体现细节的地方。

　　社区：打造高端智能化的生活方式

　　项目在社区的管理上融入智能化系统，包括智能安防、智能停车、智能门禁系统等。

　　比如，小区人行出入口、各单位大堂正门设有智能门禁系统，可以刷脸、二维码、蓝牙开门，方便手拎重物回家、亲朋好友来访，也不用担心忘带业主卡。

　　此外，每个户型都配了全方位智能家居，采用手机APP可一键开关。设有智能监控、智能安防、智能空调、智能灯光、感应小夜灯、门锁防盗系统等。

　　区位：自贸区蕉门区府版块，多重红利叠加

　　南沙位于粤港澳大湾区地理几何中心，有广州作靠山，左临佛山、中山、珠海，右与东莞、深圳隔海相望。未来3-5年南沙将与大湾区主要城市形成“半小时生活圈”。

　　南沙叠加粤港澳全面合作示范区、“一带一路”重要战略枢纽、珠三角核心交通枢纽、国家自主创新示范区、国家级自贸区、广州唯一城市副中心等多重红利，在区位上具有不可替代性。

　　东悦湾位于南沙蕉门河区府中心板块，是南沙的行政、商业、文化和居住中心，将比肩世界以TOD模式发展。这里聚集着南沙80%以上的城市配套，从幼儿园到国家示范高中、南沙中心医院、公园、体育馆、社区图书馆等都已建成。

　　交通：毗邻4号线蕉门站，海陆空交通便利

　　项目与地铁4号线蕉门站一路之隔，可直达天河车陂南;未来15号线南沙内环线也设站在此，2站可换乘18/22号线(预计今年年底开通)，22号线去往琶洲，珠江新城，东站，18号线去往广州南站，西塱，白鹅潭起步区，30分钟内可达。

　　地铁4号线航拍图

　　300米内设有“市南路”公交站，南沙3、8、53号线去往南沙各区域。此外，蕉门公交总站已开通多条城市快线，从项目出发可通达大湾区的各大城市。

　　自驾方面，项目毗邻市南大道，可以直通莞佛高速，转广龙高速至南沙大桥直达东莞虎门，车程约30分钟。去往深圳宝安国际机场可选虎门大桥、深中通道(建设中)60分钟可达。

　　未来将实现 “30-15-60”时效圈——30分钟直达天河;15分钟直达游轮母港港口;60分钟可达粤港澳大湾区主要城市的快速道路和城市轨道。

　　商业：自带COCO Park商业旗舰

　　项目自带商业配套星河COCO Park，总建面约9.7万㎡，与一期住宅同期开发，是南沙首个公园版情景式购物中心。

南沙星河COCO Park效果图

　　有个说法是，COCOPark到一个区域，造一个中心;到一个中心，造极一座城市。

　　南沙星河COCO Park效果图

　　参考深圳开业已久的3家COCO Park，每一个都位于城市中心，选址都在地铁站旁，且带动旁边住宅价格高出周边。

　　图源：贝壳网

　　如福田COCO Park，位于深圳地铁购物公园站;龙岗COCO Park，位于深圳大运地铁站旁;龙华COCO Park，位于深圳地铁白石龙站。深圳福田COCO Park旁边的星河国际二手房挂牌均价约10.9万元/㎡，较周边其它二手房高出约2万/㎡。

　　南沙目前的购物中心只有万达广场，但万达广场定位为大众化。随着南沙的高速发展，急需高档的购物中心。星河COCO Park进驻南沙，将填补中高端商业市场的空缺，在以往成功运营经验的基础上，带动片区的发展。

　　医疗：周边4所三甲医院护航

　　距项目200米为按三甲标准建设的广州市妇女儿童医疗中心南沙院区。总建面约16万㎡，总投资约15亿元，主院在珠江新城，是广东省唯一进入全国百名医院的妇幼保健机构，小儿外科全国排名第6，是华南规模最大的三级甲等妇女儿童医院，被称为亚洲最大的妇儿中心。

　　广州市妇女儿童医疗中心南沙院区

　　此外，项目8公里内还有3所三甲医院，广州市南沙中心医院、中山大学附属第一南沙医院(本部为全国排行七强的三甲医院)、中山大学附属南沙口腔医院(医院本部口腔专科实力全国TOP6，是华南地区首家专科三甲医院)。

　　教育：配建幼儿园小学，毗邻华师二附

　　项目北面是华南师范大学第二附属中学，由南沙区与华南师范大学按省一级完全中学标准合作办校(包含初中部和高中部)。

项目规划图

　　‍项目自身配备3个班的托儿所，18个班的幼儿园，24个班的小学，覆盖全年龄段的教育。

　　学校由星河集团建设，建成后交由南沙教育局办学，根据南沙教育局近几年的标准，引进的都是广州市一线名校，如广州外国语附属学校，广大附中，华师附小等。

　　星河在每一个片区都想法设法把最好的教育资源引进过来，例如星河山海湾、惠州星河丹堤引进的都是华师的系列名校。

　　休闲：东临蕉门河，西靠大山乸森林公园

　　项目西靠的大山乸森林公园，是南沙区、自贸区核心森林景观资源，作为南沙的 “绿肺”，大山乸的空气质量非常好，风景资源质量达到三级森林公园标准。每天推开窗户，就可以呼吸到大自然吹来的负氧离子。

蕉门河航拍图

　　东临南沙的地标景观——蕉门河，蕉门河两岸种满了开花的乔木和水生植物，沿岸建成的南沙儿童公园、皮划艇基地、市民广场、健身娱乐、亲水平台等，都是休闲好去处。

　　房价：前海1/5，大湾区价格洼地

　　南沙是与深圳前海、珠海横琴同属国家自贸区，而它的房价还尚在洼地。

　　南沙成交均价约广州主城区的1/5-1/3，珠海横琴新区的2/3，深圳前海的1/5。