深圳客北上买房！2高铁+2轻轨+3地铁 这里要成为“轨道上飞”的地方？

　　简单总结下最近围绕着深圳的5大片区楼市表现，公认的看法是：惠州火了、东莞秒光、南沙热了、中山爆了、珠海也嗨。

　　特别是在最新两件事情的刺激下，这一现象还会持续。

　　一是根据8月12日消息，澎湃新闻记者获悉，目前深圳与周边东莞、惠州等市相关区域的统筹合作发展大方向已经确定。而随着东莞惠州城市价值拔高，聪明资金自然会过去。

　　二是8月13日华强城“拼分摇号选房”事件出来后，会发现深圳打新越来越难，基本是无房户的专场，资金为寻找出口，购买力外溢是必然的。

　　另外值得注意的是，深圳人买房半径在逐步往外扩大，深圳客已经一路北上去到惠州高铁北站买房了，我们认为，深圳人买房半径扩大或成为一种常态。

　　PART.1

　　打新盘积分超100交40多年社保

　　深圳楼市又魔幻了

　　前段时间华强城2.6万人认筹，仅能5560人摇号556套新房，让人唏嘘。

　　8月13日华强城“拼分摇号选房”结果一出，更是惊呆众人，纷纷表示深圳还能打新吗，都赶上了安居房难度。

　　因为从公布的积分名单来看，最高分高达109.5分，最低“入门分数”也有62.4分。

　　按照之前公布的积分规则，这109.5分，相当于必须是双方深户、深圳无房、无深房记录，且交了40多年社保；就算最低62.4分，也基本是要双方深户、深圳无房、无深房记录，恰好3年社保。

　　如果名下有房，积分直接少个四五十分，连登记的资格都没有。这个难度，绝对不亚于在深圳排队申请安居房。

　　而且要注意的是，诚意登记名单中积分较高的客户，身份证前六位数字多为440301和440306，一看就是深圳本地出生和宝安当地居民。

　　看来，现在深圳打新，基本是一场“深户、名下无房、社保久”者的独享式狂欢了。

　　与此同时，华强城事件反映了另一面，意味着深圳楼市又进入了一个新时代，即“积分摇号买房”时代要开启了，华强城是第一个，短期之内肯定也不会是最后一个。

　　就连日前深圳市住建局工作人员也表示，积分摇号将成为导向，如果热点楼盘的认筹人数远超出房源数量，将采取积分摇号，优先考虑无房家庭。

　　换言之，积分摇号买房的方式得到了官方认可。所以，目前这种情况，如果你是非首房首贷的改善型买家，基本可以放弃新房了。

　　而且从最近一段时间深圳“网红盘”也能看出，基本是20：1、30：1的供求比，甚至出现宝中某盘推5套房、1100多人要买的情况，因此考虑到供应关系，接下来积分制买房或是一种趋势。

　　毫无疑问，打新太难，深圳客外溢必然会加速，利好的当属临深城市。

　　PART.2

　　临深房源竟然“告急”了？

　　深圳人买房半径逐渐往外扩大

　　深圳市场受“打击”，临深表现如何？我们看到的情况是：

　　南沙截获了50%的深圳客：715深圳新政后两周，南沙新房住宅成交客源变成了以深圳客为主，占比从之前的17%提升至了50%。

　　珠海深圳客占比逐渐攀升：据悉，宝龙湾区首作产品，到访客中深圳客占比约两成。另外唐家有盘6-7月双月成交260套，“粤B”买走三成。

　　中山出现40台深圳大巴进入扫楼：根据中山房叔消息，广银海棠湾首开3天成交133套，其中深圳客就占了8成。

图源中山房叔

　　尤其是处在深圳扩容传闻下，又不限购的惠州，更是嗨了，而且有三大亮点：

　　第一，热度是多面开花，惠州南站、白云新城、惠州高铁北站、大亚湾、仲恺等区域卖的都好，有大量新房成交。

　　根据惠民之家数据，7月惠州新建商品住宅网签16258套，不仅领跑湾区，更是2017年来单月网签量的最高值，且仲恺东莞客从10%上涨到35%、大亚湾深圳客增加20%。

　　第二，惠州出现了房源“告急”现象。

　　壹地产获悉，惠州热门的片区出现了卖断货、到8/9月份才会有供应量的情况，不妨看看惠州房姐统计到的数据，很多粉丝表示“只有去了惠州，才知道那边现在有多火”。

　　第三，热度已经从“0深”一路北上，延伸到惠州北站片区。

　　现阶段不只是挨着深圳的惠阳、大亚湾热，深圳客更是沿着轨道交通一路北上买房，目前惠州高铁北站片区已出现多楼盘热销，其中金裕星河丹堤项目创下了2周卖3亿的战绩，大概成交了250套左右，这个成绩放在深圳就是热点片区网红盘的成绩。

金裕星河丹堤热销现场

　　这也从侧面证明了，受房票限制的深圳客比想象中的还要多，而惠州也是真的火。

　　尤其第三点必须要重视起来，说明现在深圳人买房思路正在转变，已沿着轨道交通逐渐“扩大买房半径”，接下来，这一现象会持续，因为轨道交通加持下，大湾区正在凝聚成一座“大城”。

　　PART.3

　　惠州高铁北站

　　正在成为“轨道上飞”的地方

　　以前置业买房，大家喜欢围着深圳周边，尤为看重与深圳地缘近的区域，这是出于地缘上的心理。

　　但现买房半径逐步扩大，可以去到距离深圳中心100多公里以外的地方置业，因为曾经散装的大湾区，正在通过交通的建设凝聚成一座“轨道上的大城”。

　　特别是高铁的出现，极大拉近了各城距离，而且高铁作为国家战略，对国民经济和民众生活的重要性不言而喻。

　　首先，从经济角度看，高铁能引导旅游业实现消费拉动突破，城际客流和物流总量及速度能实现大幅增长 ，可大幅度提升国民经济的产业链、供应链的运转效率。

　　其次，从生活角度看，高铁一般设站少、速度快，能大幅拓展出行空间，相比飞机天气不确定性、自驾交通不确定性，高铁在较远距离出行方面优势突出。

　　比如日前中国铁路报道了一则消息，杭州小伙通过坐高铁，实现了上下班通勤时间从1小时变为9分钟，票价也不过9元，称这是“乘风破浪的上班速度”。

　　还有一个重要现象，凡是布局高铁的城市，必然引起这个城市新一轮的发展，深圳北站就是再好不过的案例。

　　回过头来看大湾区，在国家高铁系统中具有重要地位，布局了密密麻麻的线路，呈现 “四向拓展、三极三轴放射”的总体格局，截至去年底，铁路运营里程近1700公里，其中高铁里程1232公里，今年还有10条高铁在建、将建。

　　从最近一段时间看，政府也在大力发展大湾区交通。8月3日，国家发展改革委发布关于粤港澳大湾区城际铁路建设规划的批复，明确近期到2025年，大湾区铁路网络运营及在建里程达到4700公里，全面覆盖大湾区中心城市、节点城市和广州、深圳等重点都市圈。

　　尤其这次一口气批复了13个城际铁路，各片区中心距离一下子被极大拉近，例如与深圳、惠州有关的深惠城际、深大城际，前者从前海出发，经西丽一路来到惠州，后者从深圳机场出发，途经宝安、龙华、龙岗、坪山，一直到大亚湾，将深惠两地快速拉近。

　　大湾区规划了这样的一个交通路网，目的就是以轨道交通为纽带，模糊城市边界，将各个城市连接起来，以后各城之间的通勤时间可能就在半小时左右，哪怕是跨城居住和办公，也都是极其方便的。

　　因此，沿着轨道交通布局高铁站买房，一定会成为一种趋势，尤其现在楼市大热的惠州高铁北站，正在成为“轨道上飞”的地方。

　　仔细研究惠州高铁北站会发现，这是一座集“高铁+城际+地铁”为一体的立体交通枢纽，包括有2高铁（赣深高铁+广汕高铁）+2轻轨（莞惠城轨+深惠城轨）+3地铁（惠州地铁1、3、5号线）。

　　可以说，这些线路建成后，惠州高铁北站也就成了“轨道上飞”的地方，因为届时从惠州高铁北站到广州、深圳、东莞、河源、汕尾都只要半小时左右，彻底融入广深莞半小时经济生活圈。

图源新房网

　　例如非常重要的赣深高铁，正在建，预计明年就能通车。他的出现，将打通深圳、东莞、惠州、河源至江西赣州的通勤，按照350公里时速，从惠州北站能30分钟到达深圳，前往江西也只需1个多小时，深圳至赣州则可由现在的5个多小时压缩至2小时以内。

　　再比如广汕高铁，同样在建，预计后年通车，线路经广州增城、惠州、深汕特别合作区，终点接入厦深铁路汕尾站，届时，惠州至广州最快只需半小时。

　　就算是对内，也有1、3、5三条地铁线，目前1号线始发站的初步设计首次曝光，也就是说，惠州地铁未来建设可期，届时通达各区域是没问题的。

惠州高铁北站进出站组织：上进下出

　　还是那句话，当一座城市的骨架不断延展，越来越多人选择居住在城市外围，速度更快的铁路交通系统，或许将成为全新的通勤方式。

　　PART.4

　　惠州高铁北站神似深圳北站

　　是一座44平方公里的超级品质生活地

　　惠州高铁北站的重要性，不单是一座高铁站那么简单，还是一座依照TOD模式而建的44平方公里新城，可容纳42万人口居住，神似深圳北站，都是以轨道交通为依托而生成的超级品质生活地。

　　这点至少能从几张图看出。

　　第一张就是惠州高铁北站的法定图则，可以看到布置有大量产业、住宅、商业、学校、绿地、医疗等地块，据悉光学校就有32所。

　　第二张规划图，能看出未来惠州高铁北站将设置新型产业、总部基地、站前商业，以及国际公寓等多种业态。

惠州北站片区城市设计意向图

　　第三张图，能看到除了小金河、风门坳两条河道水域生态资源，接下来还会有七娘坛公园、麒麟山公园等7个综合公园。

惠州高铁北站规划结构图

　　再看第四张，惠州高铁北站的整体鸟瞰图，商务高楼林立，国际范十足，正在朝着集交通枢纽、科技创新、商贸物流和人居休闲于一体的现代新城迈进。可以说，惠州高铁北站就是大湾区东岸崛起的另一个深圳北站。

惠州高铁北站整体鸟瞰图

　　换成更容易理解的话，惠州高铁北站就是以轨道站点为核心，而建设的新城市中心，集工作、商业、居住于一身，像国际化城市的东京涩谷、法国巴黎之门、北京长安天街等等，也都是TOD模式，都引起了巨大的反响。

　　而且根据惠州北站工程负责人介绍，目前惠州北站建设已经进入冲刺阶段，另外小金口金源片区也率先公布了规划草案，惠州高铁北站接下会进入全面建设期，可以看到一座有人口、有产业、有交通的新城正在崛起。

　　所以我们讲，抓住了TOD，就是抓住了当今城市发展的主脉和突破口，因此TOD城市功能条件下的人居物业，一定是城市最抢眼的人居风向标。

　　据我们了解到，现阶段惠州高铁北站内的超级百万大城--金裕星河丹堤，得到了接近2000户深惠业主的认可，最近2周时间更是大卖了3亿，二期新品当天即热销了9成，据说应客户所需，二期最后一栋楼王高层，以及稀缺洋房即将全新加推。

　　PART.5

　　二期最后一栋楼王高层即将全新加推

　　N+1房，南看高尔夫北看园林

　　那么金裕星河丹堤如此热销的原因是什么呢？我们认为，主要有三层优势：

　　首先，得益于项目区位。

　　从距离上看，项目距离惠州高铁北站直线距离约1.5公里，可以享受到惠州高铁北站CBD的红利和配套。

　　同时，项目门口是正在建设的金泉路，预计明年通车，届时仅需10分钟可达江北CBD，相比现在，用时至少缩短了20分钟。

　　因此，项目畅享的是双CBD辐射，所以备受深惠双城客户追捧。

项目鸟瞰图

　　其次，体现在大城品质上。

　　作为总建面达到了180万平的大城，金裕星河丹堤有全面醇熟的社区配套。

　　比如商业上，有建面约6.5万㎡星河COCO系旗舰体及金街，据悉餐饮巨头麦当劳计划今年9月底开业，星河寰宇影城、汉堡王、乐凯撒、星趣童堡、星河美居等品牌商家有意向进驻。

　　以及教育上，自带2所15班幼儿园，并规划引入9年制品牌名校，基本能满足业主家门口一站式优质教育资源需求。

　　值得注意的是，金裕星河丹堤还是全新升级的3.0版丹堤，这次在社区内部环境打造上也做了升级。

　　比如，尽管项目一路之隔已经是4A级国家自然保护区--象头山余脉，旁边也有3000亩18洞国际标准高尔夫球场，项目仍做到了仅1.64的容积率，意在打造真正的低密人居。

　　并且，项目二期斥千万重金定制了约5万㎡的汤泉主题园林，还为业主专属配备高端汤泉会馆等健康休闲配套，社区内更规划了双公园景观轴、400米夜光跑道、900㎡大型泳池，以及用大香樟、丛生香樟等打造的1.8公里香樟景观大道。

项目实景图

　　另外，就是项目的户型设计，具有超高实用率。

　　目前在售的，是项目二期的“围合式百米高层+八至十层洋房”产品，户型方正实用，且具有超高实用率。

　　其中120㎡为创意3+1户型，赠送面积有23㎡。

　　具体而言，进门就有超大入户玄关；客餐厅一体化设计，整体开间8.1m、进深4m，南北通透的设计使得采光和通风都能得到满足；卧室都带飘窗，且主卧带享3.4米景观面，生活舒适度高。

120㎡户型图

　　135㎡为创意4+1户型，可做成5房，赠送面积约20㎡，整个户型使用率高达92%以上。

　　具体而言，户型南北通透，4开间朝南，采光通风效果都非常好；厨房带独立的生活阳台，实用性强；客厅开间达到了4.2m，并拥无敌景观大阳台；卧室同样都带飘窗，极大的提高了舒适度。

135㎡户型图

　　另外在售的洋房产中，底叠别墅单位前后双花园、停车入户。

　　例如144㎡带有前后两个庭院，内部3阳台，南面四间卧室全飘窗设计，且带多功能空间；二层的128㎡户型做到了4开间朝南，带有阔绰3阳台，并设计有很好的观景空间和收纳空间。

　　值得期待的是，项目二期最后一栋#绝版双景观楼王#和稀缺洋房，也都即将全新加推。

　　其中二期最后一栋压轴楼王，同样是绝版的N+1房户型，各空间布局合理，无遮挡，通风采光佳。

　　并且南看高尔夫、北看园林景观。最关键的是，据悉产品在临近交楼节点推售，这就缩短了投资转手的时间，所以，感兴趣的朋友可以抓紧时间去现场参观了解了。

　　最后再看一张图，关于各高铁开通前后的房价变化。会看到，深圳北站开通前房价1万，现在深圳北站中心区域已经10万+了；广州南站开通前1万，开通后3.9万；惠州南站，开通前4千，现在2万了，基本上是5倍的增长。

　　而目前惠州高铁北站片区房价，大概1.3万左右，还处于起步阶段，相信接下来高铁带来的价值会慢慢在惠州高铁北站上有所体现，因此感兴趣的朋友一定要抓住机会。

免费咨询电话：400 8181 360转10060

金裕星河丹堤 均价：10700元/㎡

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