在深圳人的豪宅版图中，深圳湾始终占据一席之地。这个汇聚了深圳顶级豪宅的片区，几乎每次新盘开盘都会吸引全深圳的目光，而恒裕深圳湾就是这样一个存在。此前由于“备案价20万/㎡”，项目引发舆论轰动，预售证被撤回。之后新预售价格公布，目前均价15.3万/㎡，低调在售。
恒裕深圳湾效果图
背后的恒裕集团，虽然在深圳开发的项目不多，但开发的项目基本上都是顶级豪宅，包括恒裕滨城、大南山紫园、香蜜湖九号大院、恒裕嘉城等。2016年，恒裕滨城二期荣获“全市上半年销售金额冠军”佳绩，成为深圳市首个单盘均价超过10万元/㎡的住宅项目。截止2016年底，恒裕集团的储备项目多达50个，土地储备面积超500万㎡，跻身深圳市土地储备量前五大开发商之列。
除了早年的土地储备，恒裕集团鲜少在土地招拍挂市场上露面，拿地主要依靠旧改，今天@暴走深圳编辑部 要聊的就是恒裕福华厂区旧改项目。这个位于南油西地铁口的旧改项目已经动工，入市时间待定。
现场
土石方、基坑支护工程快要完成
恒裕福华厂区旧改位于南山街道东滨路以南、荔景路以西，从9号线南油西站C出口出来，一眼就能看到隔着马路对面的项目，现场泥头车进出频繁，“轰轰轰”的施工声不绝于耳。
项目施工现场
根据项目门口张贴的信息得知，目前正在进行的是土石方、基坑支护工程，2020年1月1日动工，原计划2020年7月31日竣工，目前该工程接近尾声了。
护栏处还公布了项目的效果图，应该是项目的商务公寓、写字楼部分。
规划
建200米高地标性综合体，文体用地占1万㎡
恒裕福华厂区旧改早在2010年就被纳入深圳市城市更新单元规划计划第一批计划，2013年取得专项规划批复，更新单元拆除用地面积约4.3万㎡，开发建设用地面积约2.5万㎡，计容建面约26万㎡。
图源：南山区城市更新和土地整备局
项目涵盖办公产品、商务公寓、文化设施、体育用地、公园绿地，没有住宅。
根据规划，项目计容积率建筑面积260250㎡。
其中：办公137890㎡、商业10000㎡、商务公寓100000㎡、公共配建12360㎡（含北京大学光华管理学院8000㎡，清华大学港澳研究中心2500㎡，6班幼儿园1600㎡独立占地1800㎡等）、体育文化设施用地10000㎡，另外允许在地下开发125000㎡商业用房。
效果图，图源：恒裕集团官网
2020年1月7日，在项目开工典礼上，恒裕集团董事长龚海鹏表示，秉承“城市核心资源运营专家”的发展战略，恒裕集团将会延续优质的项目品质，建设成200米高的地标性综合体，以高端商业、甲级写字楼、天际会所及总裁公寓，完美诠释南山区的“未来之光”，将成为恒裕集团打造城市综合体项目的巅峰之作。
恒裕集团董事长龚海鹏发表重要讲话，图源：深圳市潮汕青年商会
开发商
恒裕集团+世纪星源联合开发
根据项目施工现场张贴公示内容，项目的建设单位是深圳市蓝色空间创意城市基建有限公司。
天眼查信息显示，该公司由深圳市泰合瑞思投资有限公司（恒裕集团子公司）、深圳世纪星源股份有限公司持股75%和25%。
图源：天眼查
由于2014年世纪星源与深圳市优瑞商贸有限公司的协议纠纷问题，项目曾搁置多年。直到2017年双方就补偿问题达成协议，项目开发才得以推进，随后恒裕集团与世纪星源成立深圳市蓝色空间创意城市基建有限公司，共同开发本项目。
区位
前海、后海、蛇口几何中心，旧改云集
项目所处的南油片区，属于南山区中心地带，也是前海、后海、蛇口的几何中心，区位和交通条件十分优越。随着地铁9号线延长线的开通，深圳湾超级总部基地、科技园、南油、前海被串联起来。
区位示意图，图源：贝壳找房
目前该片区已有南粤山庄、福园、荔海春城、城市山林等成熟居住社区，随着周边荔林北旧改、南山工业村旧改（阳光科创中心）、华联A/B区旧改、兴泰地块旧改及后海村旧改等城市更新项目接连启动，未来该片区的城市面貌及生活配套将更上一个台阶。
周边旧改分布，图源：咚咚找房
配套
项目自身公共配建涵盖教育、体育等设施，周边面貌虽然以老旧房屋为主，但由于临近地铁及来福士广场等商业设施，生活便利程度很高。
交通：距9号线南油西站280米
根据百度地图测距，从项目到9号线南油西地铁站需280米，实际步行需4分钟左右，可以说是真正的地铁口物业了。
南油西站A口
项目门口就是东滨路，周边还临近南山大道、南海大道等主干道，自驾出行便利，但需要注意可能产生的噪音影响。
东滨路，塔吊处是福华厂区旧改
医疗：距南山区蛇口人民医院1.9公里
项目距南山区蛇口人民医院（暨中南大学湘雅二医院深圳医院）仅1.9公里，开车需8分钟。
这是深圳前海蛇口自贸区内唯一一家三级综合医院，是华南地区第一家通过美国JCI质量认证并获得JCI复审金牌的综合性公立医院。
蛇口人民医院，图源：网络
商业：1公里直径范围内有来福士广场、沃尔玛等购物中心
除了自身的商业设施，项目周边商业配套非常完善。
直径1公里范围内，集齐了来福士广场、蛇口沃尔玛、信和购物广场、招商蛇口City花园城等购物中心。
红色数字为购物广场，图源：百度地图
其中，来福士广场是华南地区首个来福士，原本由恒裕集团开发，2010年5月，凯德集团通过收购从恒裕集团手中获得深圳来福士广场，并实现控股。项目涵盖大型综合购物中心、国际甲级办公楼、私属公寓、国际服务公寓等多种业态，占地面积逾5万㎡，总建造面积近40.2万㎡，与毗邻的近10万㎡南山购物公园融为一体。
来福士广场，图源：凯德集团官网
休闲：荔林公园、深圳湾公园等多个公园环绕
项目周边公园众多，荔林公园、南山公园、四海公园、深圳湾公园等分布在项目周边。
红色数字及红点为公园，图源：百度地图
其中，最近的是荔林公园，占地近60万㎡，距项目约1.1公里，步行需16分钟。
荔林公园，图源：网络
教育：深大附属外国语小学、南山实验教育集团南海中学学区
虽然项目没有规划住宅产品，不存在对口学校一说，但是购买项目的购房者，可以从积分入学的途径享受教育资源，所以@暴走深圳编辑部 也顺便介绍一下周边的学校。
项目自身规划有一所6班幼儿园，此外，其小学和中学分别处于深圳大学附属外国语小学、南山实验教育集团南海中学学区。
小学学区，图源：深圳教育局
中学学区，图源：深圳市教育局
深大附属外国语小学是一所新学校，位于荔林路与东滨路交叉口西南侧，该校规划办学规模36个班，将借址原博伦职校南头校区上课，已于今年秋季启动招生。新校园拟将于2021年9月同时投入使用。深圳大学附属教育集团于2018年12月25日正式挂牌成立，是深圳大学和南山区政府共同举办的、全市首个覆盖幼儿园到高中15年全学段教育的高等院校附属教育集团，也是南山区第七个基础教育集团。
深大附外小学与深大附外中学拥有教育人才高地的智力支持、深圳大学学术团队引领、深大附属教育集团成员学校协同发展，教育资源优质。
深大附属外国语小学效果图
深圳市南山实验教育集团是南山区教育局所属的九年一贯制公办教育集团，设有麒麟中学、南海中学等学校，南海中学2020年中考取得了不错的成绩。
图源：网络
周边房价
一手商业类均价6.6万/㎡起，一手办公类6.5万/㎡
目前，项目周边无一手住宅在售，附近的中泰印邸（曾用名：中泰臻府）待售，或于近期入市，将推建面60-90㎡小户型住宅，展示中心已开放。稍远点，晗山悦海城也在待售，入市时间未知。
一手房分布，图源：贝壳找房
跟项目同类型华联城市中心，商业类产品均价6.6万/㎡，写字楼办公产品均价6.5万/㎡。
二手房方面，项目周边二手住宅众多，项目仅一路之隔的中熙君南山二手住宅挂牌价去到14.3万/㎡。二手商业及办公类产品较少，像新保辉大厦、金晖大厦、海晖大厦等挂牌价在4.3-8.6万/㎡之间。
二手房分布，图源：贝壳找房
本文踩盘时间2020年10月16日，文中距离来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。
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