实探 | 南头独栋mini新盘，正天龙雅居入市在即，周边多个大型旧改

　　深圳的南头古城，至今已有1700年的历史。它是历代岭南沿海地区的海防要塞、行政管理中心，也是深港文化之根。

　　近两年，经过改造后的南头古城，蝶变为知名的历史文化街区，是深圳的一个网红打卡地。

南头古城

　　房掌柜2021年踩盘大暴走，在南头古城附近，发现一个新盘——正天龙雅居。项目为小体量独栋住宅，住建局公布的二季度新房入市名单显示，项目仅有87套住宅待推出。

　　项目处在南山中心区域，地理位置不错，同时周边配套也十分成熟。不过，项目被多个住宅小区夹在中间，后期通风、采光都会受到影响，居住舒适度相对没那么好……

　　实探现场

　　独栋迷你新盘，夹缝中“生长”

　　正天龙雅居位于南山区深南大道与红龙街交汇处西南侧，距南头古城不到500米，被英达钰龙园和宏必苑小区包围着。

正天龙雅居项目位置

　　从现场施工进度来看，项目已出地面约7层，工人正紧锣密鼓地施工中。

项目现场 摄于2021.5.26

　　项目为独栋建筑，北侧、西侧、南侧均被住宅小区包围着，西侧则是红龙街。为典型的零星用地开发项目，用“见缝插针”这个词来形容该项目并不为过。

项目周边小区 摄于2021.5.26

　　旁边的英达钰龙园、宏必苑小区都是有一定年限的老住宅小区，整体面貌较旧。

　　@暴走深圳编辑部 了解到，项目占地面积仅约1940㎡，建筑面积约4752㎡，容积率2.45。其中住宅面积4652㎡，物业用房面积100㎡。

　　项目规划总高度46米，地上14层，地下两层，车位约50个。

项目效果图

　　区位

　　南山中心区域，旧改项目扎堆

　　从地理位置看，项目属于南头片区。

　　南头是南山的中心区域，南山区许多行政机关办公地均在此处，如区政府、区教育局、区公安局等等。南头区域往西是前海，往东即是后海超级总部基地。

　　南头片区城建较早，片区整体面貌较为老旧。不过片区目前正在统筹更新，有多个项目已纳入旧改计划。比如恒大大新村旧改、卓越大新村旧改、恒大向南村旧改、万科南苑新村旧改、大族北头村旧改、田厦巷头新村旧改等。

　　旧改储备体量丰富，但目前进展缓慢，城区整体面貌提升还需要很长一段时间。

　　配套

　　由于体量小，正天龙雅居自身的配套寥寥无几，主要依赖外部配套。好在南头区域发展成熟，项目周边配套齐全，生活很方便。

　　交通：1/12号线双地铁环绕

　　项目所在地交通路网发达，无论是轨道出行还是自驾，都十分便利。

　　轨道交通方面，项目周边有两条地铁线——1号线和12号线。项目距1号线桃园站步行约1公里，16分钟即可到达。距12号线南头古城站（在建中，预计2022年通车）步行约250米，步行4分钟即可到达。

　　自驾方面，项目紧邻红龙街，快速通达深南大道、南山大道、宝安大道等城市主干道。

　　商业：步行9分钟到华润欢乐颂

　　项目周边有多个大型商场，华润欢乐颂购物中心、南山天虹、万象前海（在建，2021年开业），今后日常购物十分方便。

　　距项目最近的商场是华润欢乐颂购物中心，距离约530米，步行9分钟即可到达。该商场建面约3.2万㎡，地上5层地下2层，包含主题百货、华润万家超市、餐饮、美容美发等经营品类。

华润欢乐颂购物中心 摄于2021.5.26

　　教育：对口荔香学校

　　根据南山区2021年学区划分，项目处在荔香学校学区范围内。（每年的学区划分可能有变动，具体以教育局公布为准）

　　荔香学校创办于1987年，为九年一贯制公办学校，广东省一级学校。项目距离该校很近，约480米，步行8分钟即可到达，今后小孩上学会很方便。不过有网友爆料，该校教学成绩在南山区排名靠后，教学质量一般。

荔香学校 摄于2021.5.26

　　医疗：距南山区人民医院约1.1公里

　　项目周边集聚了南山区人民医院、深圳大学医院、南方医科大学深圳医院等多家医院，医疗资源丰富。

　　离项目最近的医院是南山区人民医院，约1.1公里，步行过去仅需17分钟。该院是一所三甲综合医院，别名是深圳市第六人民医院、华中科技大学协和深圳医院。目前正在进行改扩建，扩建后的医院总建面将达28.2万㎡，可以提供更多床位支持。

南山区人民医院 摄于2021.5.26

　　休闲：近南头古城，文体配套丰富

　　项目周边休闲资源丰富，有荔香公园、中山公园、南头古城、荷兰花卉小镇，且距离较近，均在1公里范围内，日常休闲散步不愁没去处。

　　文体配套方面，项目周边有南山文体中心、南山博物馆、南山图书馆，这三大馆都在一处，距项目约560米，步行10分钟即可到达。

南山图书馆 摄于2021.5.26

　　周边房价

　　暂无在售一手住宅，二手住宅指导价6-8.21万/㎡

　　项目所在片区目前无一手在售住宅。片区上一个开盘的住宅是中泰印邸，推115套住宅，均价10.7万/㎡，开盘当天即被抢光。

　　二手住宅方面，据贝壳找房数据，项目周边有英达钰龙园、红花园、鸿洲新都、东方美地苑、嘉南美地等在售，政府指导价在6-8.21万/㎡之间。紧挨项目的英达钰龙园，指导价8.21万/㎡。

周边二手住宅 图源：贝壳

　　开发商

　　弘基集团，曾开发过多个公寓、产业园项目

　　项目开发商为深圳市正天龙房屋科技开发有限公司。天眼查数据显示，其为深圳市弘基投资管理集团有限公司（简称弘基集团）旗下控股子公司。

图源：天眼查

　　弘基集团成立于2012年，是一家以房地产开发为主，涵盖产业园运营、工程建筑、房地产基金、酒店为主的多元化企业集团。

　　地产方面，弘基集团曾开发过飞扬公寓、名城公寓、怡康公寓、泰华公寓，产业园则开发过南山智能电网产业园、深圳云科技产业园。

图源：弘基集团官网

　　历史

　　搁置多年，一番曲折后投入建设

　　项目的开发建造，也是经历了一番曲折。

　　据公开资料，项目宗地（编号:T202-0053）于1993年出让给广东省建设发展公司深圳公司，后易手深圳中侨物业发展有限公司。

　　到2006年，宗地由法院判给深圳市正天龙房屋科技开发有限公司，也就是现在的开发商。而后在2014-2015年，项目相继获批建设许可，开始动工。然后，项目动工后也不太顺利，遭到了附近的英达钰龙园等小区业主的投诉，原因是项目离这几个小区太近，将损害这些小区业主通风、采光的合法权益。

　　之后在2017年南山国土管理局对项目举行听证会，2020年项目规划有所调整，这才得以重新投入建设。

　　本文踩盘时间2021年5月26日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

　　版权声明：本文版权归房掌柜深圳所有，未经同意严禁任何形式转载。