第一太平戴维斯发布《2021年上半年大湾区甲级写字楼指数》

　　市场始现复苏之势，租金指数降幅收窄，价格指数环比上升

　　2021年上半年，在多方面积极因素综合影响下，市场参与者信心普遍提振，大湾区甲级写字楼市场始现复苏之势。受压抑的租赁需求陆续释放，区域租金指数降幅收窄、价格指数环比上升。期内，大湾区甲级写字楼市场租金指数环比降幅收窄4.0个百分点至1.6%，录得147.6;价格指数环比则微涨0.2%，至194.0。

　　2021年上半年，由于新冠疫情及入境限制持续，香港写字楼市场需求增长有限，租金指数自2019年下半年起持续下行，本期环比下跌 3.1%至147.2。尽管供过于求压力仍导致深圳租金延续下行趋势，但本期租金指数近乎触底，仅环比微降0.9%至138.5。同时，在大量新增供应入市预期的影响下，广州本期租金指数环比下跌1.6%至144.6。期内，东莞、珠海、惠州写字楼租金指数环比降幅均低于1%，而市场规模较小的江门是区内唯一录得租金上涨的城市。

　　期内，香港写字楼价格指数止跌回升，环比上升1.2%至207.5。广州写字楼价格指数亦在经历连续四次环比下跌后，于期内环比上涨1.7%至127.5，录得区域最大涨幅。相反，深圳业主对供过于求的担忧冲淡了经济复苏带来的积极情绪，期内价格指数录得区域最大降幅，环比下跌5.2%至179.7。区内七个重要节点城市中有五个城市价格指数环比小幅上升，如佛山(+0.9%)、珠海(+0.7%)、中山(+0.7%)、东莞(+0.1%)等。

　　后疫情时期市场供需两端同步恢复，湾区甲级写字楼空置率仅小幅上升

　　2021年上半年，大湾区甲级写字楼市场新项目入市节奏逐步恢复，区域新增供应达144.9万平方米，市场总存量因此增至3,039.2万平方米，环比扩容5.0%。深圳、香港和广州继续占据存量主导地位，且深圳存量已超越香港居大湾区之首。

　　后疫情时期，大湾区写字楼市场租赁需求有所回升。期内，区域净吸纳量回升至97.2万平方米，分别为去年上、下半年的3.7倍和2.4倍。尽管如此，但鉴于多城市仍面临严峻的供过于求形势，区域甲级写字楼平均空置率仍环比上升0.6个百分点、同比上升2.2个百分点，至21.2%。

　　租用成本降幅普遍收窄，市场周期分布显著改善

　　大湾区甲级写字楼总租用成本环比变化，1H/2021

　　期内，大湾区核心城市如香港、广州和深圳的总租用成本环比跌幅分别为2.2%、2.2%和1.0%。而得益于本地积极的经济发展前景叠加高品质楼宇入市的带动，珠海、江门、东莞三城的总租用成本分别环比增长1.7%、1.3%和1.1%。

　　2021年上半年，在所监测的十个城市中，有九城均位于下降末期阶段。同时，在新项目楼宇品质提高、本地经济复苏、租赁需求回升带动下，江门则进入上升初期。本期，区域市场周期分布较去年同期显著改善。

　　展望未来，国内经济前景预计保持谨慎乐观。2020年大湾区的 GDP增速达3.0%，未来十年，区域GDP预计增长 1.8倍。尽管二季度广深莞佛等地出现了小规模疫情爆发，但在中国经济强劲复苏、新经济快速发展及其上下游产业强势扩张的支持下，经济复苏格局预计受其干扰甚微。大湾区写字楼市场整体租赁及买卖需求预计持续增长，特别是在广、深等新经济高速增长的内地城市。同时，积极的经济环境以及内地投资活动的复苏显著提振众业主的信心，有望推动写字楼售价增长。