“七普”数据如何影响大湾区零售物业投资布局？

　　2021年7月21日，深圳–今年6月，领展房地产投资信托基金斥资32亿元收购位于广州市天河区的太阳新天地购物中心。这是继2017年广州西城都荟广场和2019年深圳新怡景商业中心之后，领展在粤港澳大湾区的第三项零售物业投资。作为深耕大湾区房地产市场的重要参与者，仲量联行华南区研究部凭借着对这一市场的长期监测与研究，为领展收购上述三个购物中心项目提供市场研究等多项优质服务。

　　大湾区投资前景广阔，外资机构持续探路华南市场

　　过去五年，广深两地的零售物业投资市场整体表现平稳，年平均成交额近60亿元；其中，多笔大宗交易更是点燃投资市场热情。例如，万科于2016年以128.7亿元收购印力集团96.6%股权，后者的资产中包括了两座位于深圳的购物中心；中海地产以10亿元的价格从新加坡丰树集团成功接手佛山南海怡丰城。与此同时，国外知名机构投资者也开始将视线转移至大湾区，着手打造多元化的投资组合。除上述提及到的领展在广深落下三子，凯德商用中国信托亦在2017年以33.6亿元收购位于广州市海珠区的乐峰广场。

　　通过观察资产类型特征，不难发现大多数投资者在甄选零售地产标的时显示出较为一致的偏好。通常而言，他们比较看重零售物业的区位优势，因此是否属于地铁站上盖或位于周边人口稠密的居民区、以及未来区域规划成为投资机构筛选的重要标准。另一方面，为实现投资组合的长期稳定回报，具备改造潜力（不管是硬件还是租户组合）的大体量零售物业将受到投资者更多的关注。

　　零售物业市场呈现新趋势，投资也应因地制宜

　　在成功收购之后，投资者往往需要结合当地零售市场的特征对物业进行资产优化。为此，仲量联行总结出广州、深圳两地市场的最新动态及趋势，以帮助投资者准确切入、扩大有效投资。

　　首先，人口增长意味着更高的消费潜能。今年5月政府正式发布全国第七次人口普查数据，结果显示过去十年广深两地常住人口实现大幅增长，增量在全国范围内更是大幅领先其他一线及新一线城市。

　　其次，从人口结构来看，这两座城市老龄化问题并不算突出。两地15-59岁人口占比均在75%以上，60岁及以上人口占比虽较第六次人口普查轻微上升，但仍远低于全国平均水平（19%）。尤其值得一提的是深圳，其60岁以上人口比例低至5%，成为全国最年轻的城市之一。

　　以上人口数据表明华南零售物业市场在长期人口红利的助推下蕴含着巨大的机遇。

　　广州——大众市场竞争白热化，资产升级成破局关键

　　今年5月底，疫情反弹给广州零售行业按下了暂停键，取消堂食、限制旅行等一系列措施导致购物中心客流和销售额锐减，整体零售物业租赁需求也于6月进入停摆状态。如今零售市场呈现复苏态势，但是即使剔除了疫情反弹这一不利因素，和其它一线城市相比，广州的整体租赁需求略显疲软。令人不解的是，这个现象和过去十年广州近600万的人口增量不相匹配。

　　仲量联行重新梳理广州零售物业市场的整体分布情况和具体租赁成交之间的关系，并通过项目的层级分布发现一些端倪。如果根据品牌档次将项目分为四档，即最高一档（I级）代表拥有大量重奢品牌入驻的市级核心项目，以此类推最后一档（IV级）为以中低端品牌为主的社区型项目，广州零售物业市场存在大量处在III级的项目，占比接近60%。这类项目定位大众群体，商家多为普通连锁品牌。正因如此，疫情反弹导致需求瞬间下滑，恰好放大了广州零售市场结构的弊端。具体而言，大众连锁品牌升级转型慢，业内长期竞争激烈，利润率不断下降；疫情过后他们放慢了拓展计划，这进一步加剧了此类项目间的竞争。相比之下，深圳零售物业市场的层级均匀分布，城市也因多中心的发展格局催生出多个市级重点项目（II级）。因此，市场受疫情影响程度较小，得以实现较快恢复。

　　尽管广州零售物业市场的层级分布还有待完善，仲量联行认为机遇与挑战并存。从消费人口年龄来看，广州常住人口平均年龄为35.4岁，可谓是活力十足；他们对于生活品质的要求和消费升级的需求不亚于任何一座一线城市。一方面，高端消费回流现象日趋明显，而奢侈品牌在广州的渗透率较低，具备后发优势。加上现阶段广州II级项目占比不足，尚未布局华南市场的品牌和优质零售商缺少合适载体，业主或机构投资者有望通过对物业软硬件提升和租户组合升级等一系列资产增值操作，承接此类租赁需求的扩张，以期提高项目对周边消费人群的吸引力。

　　深圳——服饰品牌向核心商圈聚集，差异化项目将脱颖而出

　　在人口大量涌入的背景下，深圳处于旺盛的“人口红利期”，本地消费市场也因此保持稳定上升势头。其中年轻人作为深圳最主要的消费群体，他们对于消费升级的需求逐渐得到商家重视，无论是品牌首店抑或产品创新，具备个性化和独特性的“潮流消费”正成为深圳零售市场的主旋律。受此积极影响，整体市场得以维持较为热烈氛围，租赁需求也在疫情得到有效管控后迎来明显上升。

　　然而，仲量联行也观察到不同业态租赁需求的流向呈现一定转移的趋势。根据过往三年的租赁成交记录，越来越多服饰品牌向核心商圈聚拢。如果将它们分为经济、中端、高端等五类（不包含重奢），数据显示今年上半年各类别新开店铺在核心商圈的聚集程度较2019年至少增长10个百分点。换句话说，过去品牌在各个商圈广泛布点的策略已慢慢退出舞台，如今他们愈发重视树立品牌影响力及单店收益。随着服装零售品牌在非核心商圈聚集度的下降，不少项目大力引进儿童、体验及美容护理等相关业态的租户。作为购物中心吸引客流最主要的业态——餐饮，过去三年其新开店铺在全市的分布大致均匀。

　　基于这个市场现象，位于福田CBD的领展中心城（原新怡景商业中心）其中一个改造思路便是通过动线调整增加20%的商铺数量。相似地，过去一年核心商圈亦有不少优质项目在切割大面积店铺后释放更多商铺数量。例如，罗湖万象城对原H&M位置进行改造，继而在今年二季度迎来更多奢侈品品牌入驻。此外，结合深圳零售物业市场的层级分布，领展中心城也瞄准商圈内缺乏面向家庭客群的现状采取差异化定位，打造满足亲子客群需求的2.0版本中心城。

　　仲量联行华南区研究部总监曾丽总结道：“人口基数增长和消费升级需求，使得华南零售物业市场亟待优化的矛盾进一步凸显；从长期投资的角度来看，华南零售物业投资市场存在更多进入的可能性。”