深圳楼市多空交织 投资在左价格向右

日前，一条关于房地产贷款的消息引起舆论关注，有媒体爆出，在基准利率基础上下浮３０％的优惠房贷利率可能从明年１月起叫停，并最早有望在今年１１月份公布。但是在随后的２００９年地产年会上，包括孟晓苏、巴曙松、金岩石、施永青等众多行业“大腕”，都对未来楼市走向充满信心，甚至抛出“５年内房价翻番论”的观点：以２００９年１月１日为基准，５年内京沪广深一线城市均价将会翻一番。

实际情况是，深圳市新房价格在连续七个月环比上涨之后，１０月份首次掉头向下，深圳市规划和国土资源委员会最新数据显示，今年１０月新建商品住宅销售均价为２０２３４元／平方米，比去年同期上涨５９．２５％，环比９月份下降了３．３７％。

一边是政策收紧也不碍房价上涨；一边是市场高位成交疲态渐现。多空交织下，深圳楼市又徘徊在十字路口前。

高位成交不乏力

有价无市，这不适合眼下的深圳楼市。上述深圳市规划和国土资源委员会最新数据显示，在１０月份深圳新房成交均价下降３．３７％的同时，成交量却比９月份大涨了五成。而如果把９月份深圳新房成交均价的２０９４０元／平方米，与２月份１０７７０元／平方米的低点比较，前者上涨了９４％，７个月内房价几近翻番。因此１０月份的均价下跌并未引起市场太多触动。

有分析人士称，１０月份楼市供应量增加，这是影响成交放量的主要原因，同时普通住宅业打破了第三季度豪宅独大的局面，所以成交均价回调也是理所当然。据统计，１０月份以来的市场新货以中小户型为主，仅仅在福田年底前就有一千多套小户型面市。

“改善型需求和保值性投资支撑市场成交。”世联地产副总经理甘伟认为，近期入市的产品迎合了这两部分人群的需求，在经历７、８月份的短期观望后，大批置业者选择重新出手。事实上，按照目前深圳新货供应分布来看，类似前海、宝安中心区、龙华、坂田这样的关口“结合部”容易受到换房客的青睐，近期区域内推出的普通住宅多在１２０００～１８０００元／平方米之间，这样的价位也能为自住客所接受。而后海、深圳湾、华侨城这些传统豪宅区则为投资客追捧。

但是也有业内人士质疑，这样的成交势头能保持多久？深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平认为，在实体经济尚未完全回暖的情况下，楼市上涨是各种投机资本利用各地供求关系紧张而趁机进入的结果，不可能持久。

投资左右楼市

之前在深圳举办的２００９年地产年会上，与会学者们几乎一致认为，国家宏观政策不会转向。“经济已经回暖，需要重新调控房地产，是对中国经济复苏基础的夸大。”中国企业家协会副会长孟晓苏的观点尤具代表性，“房地产已经带动了经济发展，而目前其它行业产能过剩，未来中国也不可能靠出口，依靠内需壮大经济的需要长期存在，所以政策面会继续支持房地产行业。”而巴曙松在现场将房地产与股票联系对比，他认为，当前的房地产和股票一样，越来越多显示出来的是投资特性而不是实用特性了。

“投资客对政策担忧越来越小。”深圳中原深港研究中心总监张伟称，种种迹象表明政策暂时不会调控楼市，就算政策收紧，热钱的“免疫力”也已经大大加强。据中原监测，截止到１０月份活跃在深圳楼市中的投资客接近四成，在部分热点区域甚至接近八成。而与以往不同的是，此番二手楼市场也吸引了热钱关注，长线保值与租金回报让许多“蛰伏”已久的投资客入市。

继以３．３万元／平方米推出第一批单位迅速遭到哄抢后，近日后海有项目又以接近４万元的单价后续放盘，结果同样是热销。销售人员告诉记者，几百套单位登记的诚意客户有近２万名，不少人甚至提前三个月就在打听，“基本上不需要特别的销售技巧，常规手段就能卖完。”据悉，在该片区置业的多数自住兼投资，抵御通胀和保值增值是首要目的。有业内人士评论，眼下的后海已经成为深圳楼市的“创业板”，几乎是热钱唯一的投资新亮点，但是在集中炒作后，也不排除像创业板个股上涨下降的可能。

房价走向成疑

事实上，就在１０月底，有媒体爆出，在基准利率基础上下浮３０％的优惠房贷利率可能从明年１月起叫停，并最早有望在今年１１月份公布。但是这样的利空消息并未影响投资客的信心。

众厦地产总经理助理林晓华分析，从购买承受能力、政策预期和深圳楼市供应结构等主导观察，“即使救市政策退出，楼市泡沫还不会在短时期内被扎破。”他认为，即使普通老百姓不买账，但仍有高收入人士舍得为高品质、中心地段的豪宅买单；总体政策需要继续扶持房地产业，类似２００８年大规模针对于房价的宏观调控就不会到来；具体到深圳，可供应住宅开发的土地大部分掌握在开发商手中，未批出土地集中于特区外欠发达和未开发区域，因此政府用来调控土地价格的筹码不足。

目前大部分业内观点已经将房价调整的时间点放在了明年，除了政策因素外，高房价的持续性并不被看好。７个月深圳房价涨了９４％，这等于是官方承认深圳房价回到了２００７年高位，部分区域甚至创下历史新高。有业内人士称，政策收紧无非是旧事重提，对于眼下具备一定资金实力的保值性炒家来说，没有太大“杀伤”，但是一个以投资性热钱主导的楼市始终是不正常的，这种买卖博弈才最终决定深圳房价未来走向。

相关链接

●深圳市规划和国土资源委员会最新数据显示，今年１０月新建商品住宅销售均价为２０２３４元／平方米，比去年同期上涨５９．２５％，环比９月份下降了３．３７％。

●有媒体引述，在基准利率基础上下浮３０％的优惠房贷利率可能从明年１月起叫停，并最早有望在今年１１月份公布。

●专家分析：即使救市政策退出，楼市泡沫还不会在短时期内被扎破。

●在日前的２００９年地产年会上，国金证券首席经济学家金岩石称，因为货币只有流入股市、楼市才能化解通胀风险，所以５年内，京沪广深一线城市的可比均价将会翻一番。