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深圳2022上半年卖出2.6万套住宅 未来调控政策依然趋稳

来源:乐有家研究中心   深圳房掌柜  2022-07-15 16:41:52
[摘要]2022年上半年深圳楼市报告出炉。

  深圳参考价政策实施已经1年半,威力不减。刚刚过去的2022上半年,深圳二手楼市诞生了史上最低的半年度成交量。新房市场网签量比二手略好,但与历史数据相比也是低谷。上半年深圳楼市总共卖出了为2.6万套住宅,同比2021年上半年少了2.8万套。

  乐有家研究中心数据显示,2022年上半年,深圳新房住宅网签16126套,环比及同比的跌幅均达到4成;二手住宅过户不到万套,仅9965套,环比2021年下半年跌幅19%,同比跌幅65%。

  交易量下滑,价格也出现回落。深圳新房价格限价严格,远低于同片区二手小区;二手房价格出现下跌,逐渐回到2020年,个别区域回到2019年水平。

  上半年,深圳楼市没有等到边际宽松的调控政策,即使是参考价常规调整也迟迟未落地。量价长期的下滑,更让市民对买房入市迟疑,购房者信心的重筑需要一定的时间去恢复。

  深圳楼市全面触底,在低谷“平躺”已久。大湾区包括广州、东莞在内的一二线大城市均已落地调控政策,更让人期待下半年能有实际政策,助力深圳楼市恢复。要明确的是,楼市不可能再下探,未来的调控政策对于“稳”的体现将更明确,不会有造成市场大幅度波动的因素产生。必须提醒的是,刚需从来都无需等待政策,名额与资金到位即可着手看房。适合自己的房源是可遇而不可求的。

  一、供应与销售

  1、2020-2022年上半年深圳一手住宅供销情况

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  经历了2021年下半年的供应高峰期,2022上半年深圳各开发商入市步伐谨慎放缓。乐有家研究中心数据显示,2022年上半年全市新增住宅预售176.24万㎡,环比下跌63%,同比上涨32%;网签面积走低,仅170.83万㎡,环比减少36%,同比减少30%。截止到2022年6月30日,深圳一手住宅库存294.50万㎡,处于高位。

  2、2022年上半年深圳一手住宅月度预售情况

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  2022上半年深圳楼市新增预售主要集中在二季度,一季度受春节及疫情影响,甚少新房项目入市。而二季度的4月及5月有3000多套一手住宅房源新增,6月更是出现小高峰,新增预售近7000套,预售面积68.78万㎡。

  3、近12个月深圳一手月度去化走势

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  随着销量的走低,深圳新房市场的去化周期也逐渐走高。过去12个月里,深圳一手住宅去化周期从2021年7月的5.7个月,到2022年6月的10.3个月,近乎翻倍。当下,去库存不仅是深圳,更是全国各大城市新房市场的主要目标。

  二、一手住宅

  1、2020-2022年上半年深圳一手住宅成交走势

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  乐有家研究中心数据显示,2022年上半年深圳一手住宅网签16126套,环比下跌39%,同比下跌39%。这是近年来的成交低谷,比2020年上半年还少601套,新房市场的低迷明显可见。

  与同在大湾区的一线城市相比,广州6月一手住宅网签达1.25万套。深圳6个月的一手住宅网签量总和,还比不上广州2个月的网签量。

  2、2022年上半年深圳一手住宅月度成交走势

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  2022年上半年深圳一手住宅网签最高点出现在1月,达到3572套,随后出现2次波动,最低谷在5月的1877套。整体下来月均网签量约为2688套,比二手成交要稍好,但对于千万级人口的深圳而言,该水平还是远低于正常值(5000-6000套)。

  3、2022年上半年深圳各区一手住宅成交地图

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  细化到区域,宝安、南山及光明是2022年上半年一手住宅网签前三甲,交易量超过2500套,但环比均是跌幅。同比中,罗湖、福田、南山与光明呈现上涨,其中罗湖与福田涨势超过200%。龙华排名第四,网签2397套,环比与同比均跌6成左右。

  在政府严格限价的影响下,深圳一手预售价格大多远低于同片区二手小区,给新房市场带来利好。同时今年打新竞争减小,对于刚需客而言是比较好中签的。但新房网签量仍走低,可见当前市场下,无论是一手还是二手都不乐观。只有极个别蓄客周期长,价格超低的项目去化较好。

  三、二手住宅

  1、2020-2022年上半年深圳二手住宅成交走势

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  一手成交不佳,二手更是低谷。

  乐有家研究中心数据显示,2022年上半年深圳二手住宅成交量竟不及10000套,环比下跌19%,同比下跌65%。而这不仅是近3年的低谷,更是历史最低值。

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  乐有家数据显示,刚刚过去的2022年上半年,是2007年以来最差的一个上半年,出现了16年以来的最低谷,比历史上的楼市寒冬2008年上半年还要少52%。深圳楼市史上最惨半年度二手房市场诞生。

  2、2020-2022年上半年深圳一二手住宅成交占比走势

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  2021年下半年开始,深圳一手住宅成交量重回主导地位,占比超过二手。2022年上半年,深圳楼市总交易量为26091套,其中一手住宅占62%,二手仅占38%。这一交易量与2021年上半年比,少了2.8万套,与2021年下半年比少了1.2万套。

  3、2022年上半年深圳二手住宅月度成交走势

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  上半年深圳二手住宅月度成交出现了历史最低谷,2月仅过户了872套。1-4月过户持续低于2000套,直到5、6月才稍有恢复,在2300套左右。而网签量则略高于过户量,4-6月网签量在2500-2800套之间。

  在政策期待落空的影响下,二手楼市6月又现回落的趋势,量价齐跌。

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  从2021年7月开始,深圳二手房价出现明显的下跌。环比持续下滑,到2022年6月,二手房价已经回到2020年末2021年初的水平,个别区域甚至回到2019年。房价进入底部区间,对于深圳刚需客来说是不可多得的置业机会。接近参考价甚至低于参考价出售的笋盘在市场上也比较受欢迎,成交率高,成交周期快。

  4、2022年上半年深圳各区二手住宅成交地图

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  龙岗与宝安是上半年二手住宅成交主力,过户量破2000套。但龙岗的过户量环比跌幅达到了24%,宝安环比跌幅较少仅5%。此外南山上半年过户量1644套,环比微跌3%。可见西部相对还是比较坚挺。各区域过户量同比跌幅则较大,都在6成以上。

  四、独家数据

  1、2022年上半年深圳购房者喜好

  乐有家研究中心数据显示,2022年上半年深圳购房者更多购买的是成交单价在5-7万元/㎡、7-10万元/㎡两个区间;成交总价集中在300-500万元,以及500-700万元,占比分别是30%和25%。户型方面,购房者更多选择购买3房户型,占比达到40%;面积则集中在60-90㎡的刚需户型段,占比近5成。

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  置业需求上,刚需及改善的占比相较2021年均有所提升,其中改善需求占比从20%提升到了22%。新政下投资客被精准打击,占比从10%跌至4%。

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  在贷款方式上,2021年至2022年上半年购房者选择变动不大,但追溯到2020年会发现一次性付款的比例有显著的上涨。从10%翻倍增长至21%。这也体现了资金实力雄厚的富人阶级看到了深圳楼市底部区间的机会,决策速度加快。

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  2021年下半年,深圳平均购房年龄为35.9岁,到了2022年上半年这一数值变成了36.1岁,购房决策时间推后的趋势明显。

  在购房者年龄段上,6成的购房者都是31-40岁的年龄层,21-30岁占比19.1%,41-50岁占比17.9%。与2021年相比,2022年上半年高年龄段的购房者占比有明显提升。31-40岁的占比由59%提升为59.9%,41-50岁的由17.3%提升至17.9%。

  2、近12个月深圳二手楼市议价空间变化

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  将房源的最终成交价与业主最后一次报价相比较,得出的占比就是议价空间。

  乐有家研究中心数据显示,在2021年7月,深圳二手住宅议价空间0-5%的占比为69%;5-10%的占比为24%;10-15%的议价空间已经算比较大了,占比为5%。随后议价空间随着市场下行而逐步增大,5-10%的区间占比最高峰时达到了43%,相较于2021年7月翻了近一番。20%以上议价空间的占比最高时达到了5%,可见当时业主降价售卖的决心之大。

  高区间的议价空间在2021年底至2022年初达到最高值,到了2022年二季度有所缩小。5-10%的区间占比缩小至37%,20%以上的区间也减少至4%。

  议价空间的缩小有两个原因:一是当前价格已经触底,降价空间不大;二是在市场调整一年多后,业主报价渐趋理性,更加实在。

  3、近12个月深圳二手成交价与参考价偏差值变化

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  成交价与参考价偏差值越小,说明房子售价越接近参考价。2021年10月份开始,成交价与参考价偏差值大于20%的房源占比锐减,由此前的33-56%减少为20%左右,2022年6月占比仅17%。而10%偏差值以内的占比目前在40-50%之间,可见市面上半数成交房源都是“按参考价卖的”,这已经成为当前深圳二手楼市的大趋势。

  4、2022年上半年深圳片区二手成交量排行榜

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  2022年上半年深圳各片区成交量并不高,占据前三的依然是龙岗中心城、布吉和西乡,其中只有龙岗中心城突破了500套,超过200套的片区也只有8个。华侨城是唯一进入前10的豪宅片区,以204套排名第8,可见近期深圳楼市高价区间的房源成交占比有显著的提升。

  5、2022年上半年深圳热门片区价格变化

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  成交排名前列的20大热门片区中,过半数的片区价格出现了下滑。以2022年二季度二手房价,对比2021年四季度,龙岗中心城、大芬、东门、翠竹等片区价格下跌超过4%,黄贝岭、西丽、景田、南头的涨幅则在4%以上。整体来看,刚需片区多数下滑,改善片区比较稳定。

  6、2022年上半年深圳小区二手成交排行

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  南山的大冲新城花园拿下2022年上半年二手楼盘销量冠军,过户量112套,月均过户量18+套,在当前的市场下的确是不错的成绩,远远甩开第二、三名。过户量超50套的楼盘还有龙华的鸿荣源壹成中心、龙岗的万科第五园和龙珠花园。这三个楼盘都是大社区,配套也比较完善。其中龙珠花园参考价不到4万元/㎡,也是吸引购房者的主要原因。

  7、2022年上半年深圳小区流通率排行榜

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  房屋流通率,即房屋成交量占房屋总户数的百分比。比例越高,说明房子交易的频率越高,流通性越强。对于购房者而言,流通率也是一个重要参考指标。参考数据显示,我国存量房流通率平均1.4%,主要城市流通率位于1.5%-2.5%之间。

  2022年上半年,深圳流通率高的楼盘集中在龙岗,公园大地花园一期和旭景家园一期是流通率较高的小区,流通率超过了4%,远高于平均水平。龙珠花园再度上榜,排名第四。

  五、租房市场

  1、2020-2022年上半年深圳租房市场成交走势

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  2021年的深圳租赁市场是迎来了一个旺盛期,租赁量远高于往年。而2022年上半年深圳租赁成交相对2021有所下滑,环比下跌29%,同比下跌25%。主要是受到3月深圳疫情的影响,市民租赁需求有所减少。同时租金也因为需求量减少而下滑,从75元/㎡·月降低至73元/㎡·月,利好租客。

  2、2022年上半年深圳租房市场月度成交走势

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  月度租赁成交上,1月是春节前期租赁量走低但价格稳定;3月是“疫情月”,量价齐跌。6月开始逐渐进入毕业季,租赁成交量有上涨趋势。全年的租赁成交高峰一般出现在三季度,当前深圳均租水平在73元/㎡·月。

  3、2022年上半年深圳楼盘热租榜

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  2022年上半年深圳热门租赁小区集中在龙华、龙岗和光明。其中龙华红山片区的龙光玖钻是商务公寓,但楼盘新、配套好,不少福田龙华上班的商务人士喜欢。福田华强南的御景华城花园在二手房交易市场深受购房者喜爱,在租赁市场也是租客一直的心头好。

  六、独家观点

  乐有家营销总裁贺玲:政策边际微松时,楼市饥渴有望轻微缓解

  深圳楼市上半年的表现,让许多业内人士感慨显然低估了调控的决心,也正因为力度前所未有,所以市场预期短期内难以恢复。上半年新房成交波动起伏较大,二手房成交在2000套左右超低位徘徊,目前看缺乏进入反弹通道的动力。

  下半年新房项目将加码推出,一些好项目依旧会让人期待有不俗的表现。经济最差的时段或许即将过去,政策边际微松时,楼市饥渴有望轻微缓解。我们保持谨慎乐观。

  乐有家营销总裁孟凡振:下半年刚需上车、置换升级机会多

  上半年“万绿丛中一点红”,下半年“小荷才露尖尖角”。上半年每月仍维持历史成交低位的惨状,绿的让人发慌;个别豪宅项目走出的独立表现,有人鼓吹市场在变好,实际只是小部分有钱有名额人的游戏。

  随着供应增加,下半年将有大量新房入市,二手房挂牌量也仍在增加,如无政策加持则成交量只会在低位中缓慢震荡上行,刚需上车、置换升级机会多多。

  乐有家营销副总裁郭凤敏:用现在的价格锁定未来的成本

  下半年,经济运行的环境仍严峻复杂,“稳地产”对“稳经济”十分重要,预计各地有利于房地产行业平稳健康发展的政策将继续出台,房地产政策市场触底。7.4东莞28个镇区取消房地产限购政策,支持购房者合理住房需求。这次政策的实施将会带来大湾区购房者的跨城置业趋势,特别是一些深莞穗通勤人群。

  不过,受前期房地产调控政策和疫情影响下企业效益缩水、裁员潮、降薪潮来临,延后买房的观望情绪促使市场信心的恢复还需要一个过程。刚需和改善型需求的朋友,选择适合自己的板块、交通、配套的楼盘正当时,用现在的价格锁定未来的成本,大湾区总有一城适合你。

  乐有家营销副总裁刘理琴:下半年有不少上车的好机会

  上半年楼市整体比较艰难。政策面上全国超 100 个城市楼市松绑,救市组合拳频出,信贷宽松渐成主导。供应端主要体现在重品质、保交楼,重塑购房者信心。需求端主要体现在降利率、解限、公积金支持等刺激购房需求。深圳上半年政策调控变化不大,只有贷款额度宽松,提高放贷速度。一二手楼成交量环比同比都出现较大程度下滑。

  下半年分析:

  1.随着经济好转、疫情控制,人们的信心恢复,下半年市场会慢慢回暖,但不会有大爆发。

  2.上半年一手楼销售不理想,下半年开发商将以出货为主。

  3.价格方面不会有太大的波动,下半年仍是购房的好时机,刚需和改善型客户可以出手。

  4.一手楼的上车机会主要集中在龙岗、光明和坪山,二手的上车机会则体现在市场上会有部分接近指导价出售的笋盘。

  免责声明:以上信息和数据统计于2022年07月05日。因时间、市场、政策等都会发生变化,以上信息、数据仅供参考,不作为交易依据使用。

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责任编辑:王爱玲

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