新房交付焦虑下 房企现房库存或迎来去化良机

　　7月以来，多地陆续出现商品房停工、交付延期等现象，目前监管层、房企都在大力“保交付”，但不确定性仍难消，新房交付焦虑情绪持续蔓延。在此背景下，或有越来越多购房者将目光转向可售现房。

　　中短期来看，现售制难以落地，大概率以试点形式推进，叠加行业流动性仍紧张，现房资金沉淀压力甚大，因而新建现房大批入市显然难以实现，这也就为现房库存去化提供了良好契机。

　　现房库存压力加剧

　　亟待优化管理

　　物业存货作为房企资产的重要构成，一般包括已竣工物业、开发中物业以及尚未开发的土地，也是企业变现的资本。其中，已竣工物业受去化能力、入市意愿、产品市场接受度、交付节奏把控等因素影响，未能按期出售、结转，从而形成了现房库存。

　　2021年下半年以来，市场下行、销售遇冷，多数房企现房库存积压加剧。根据克而瑞数据统计，2021年底行业50家典型房企现房库存总量超万亿元，较2020年同期增加26%，现房库存占比（已竣工物业存货/存货总额）为12.5%，同比上升1.9个百分点，有7成房企现房库存量与占比同时走高。

　　结合现房库存总量和占比来看，中海、招商、华侨城、合生创展、远洋等房企位居高位区（现房库存量高于200亿元，现房库存占比高于15%），其中，央国企所含比重较高，可能与其运营效率有关。此外，从历年走势来看，可以发现合生创展、众安等现房存货占比近年来连续居高难下，去化压力显然不小。

　　整体来看，现房存货在部分房企资产中仍占据相当的权重，不仅造成资金占用，影响资金利用效率，并且市场下行面临减值压力，亟待优化破解。

　　购房者偏好向现房偏倚

　　现房库存去化迎契机

　　目前，房地产行业流动性风险不仅影响债务如期偿还，连带项目建设也受到严重冲击。7月以来，多地陆续出现商品房停工、烂尾、交付延期等现象，新房交付焦虑情绪加速蔓延，为规避风险，购房者偏好从期房向现房偏倚。

　　在此背景下，“现房销售”成为重要卖点，这也为房企现房库存带来去化契机。尤其一些房企由于慢周转惯性、去化不力导致已竣工未售物业积压，形成可售现房高库存，或将打开出口，实现库存“轻型化”转身。

　　合生创展作为慢周转典型代表，现房库存占比常年保持在30%以上，远高于行业平均水平，2021年末为34.1%。“高端大盘”产品定位是影响其去化、周转速度不可忽视的症结。2021年存货周转率仅为0.15次/年，尽管相较往年有所上升，但仍处于低位。

　　今年前7月，合生创展总合约销售金额约188亿元，较2021年同期同比下降约22.93%，把握住“现房销售”契机，加快存货周转，或能助力今年经营局面得到进一步改善。

　　招商、万科等可售现房丰富

　　一二线城市战略房企去化预期向好

　　具体从项目层面来看，恒大、万科、招商、碧桂园等规模房企可售现房量多且分布广。以招商为例，截至2021年底招商国内外主要房地产项目共计531个，其中涉宅已竣工项目超过160个，分布在40个城市，一二线城市比较优质项目较多，如郑州招商公园1872、天津招商津湾天玺等均处于现房在售中。郑州招商公园1872为郑州青年人才示范项目，人才购房补贴具备一定吸引力。而天津招商津湾天玺地理位置、商业配套都是“引流”利器。

　　部分房企尽管现房存货占比较高，如合生创展、大悦城等，但得益于一二线城市战略布局，可售现房资源分布集中，有利于聚焦发力，叠加行情加持，去化预期相对较好。根据企业年报数据统计，截至2021年底大悦城可售现房建面在120万平方米左右，主要分布在北京、深圳、上海、南京、苏州等重点一二线城市，其中北京中粮天恒天悦壹号存货较多，可售建筑面积约有10万平方米，目前项目仍在积极推广营销。

　　营销策略重要性凸显

　　品质分类管理有利于高效去化

　　但由于房企可售现房存货主要为尾盘、积压项目或捂盘项目，品质更加直观化，在市场冷淡期，显然进一步加大了去化难点和考验。对于房企来说，盘点现房资源，进行品质分类管理尤为重要，这也是提高去化效率的关键。其次，制定一市一策、一盘一策，当前市面上现房并不少见，优惠政策层出，通过营销策略吸引购房者也必不可少。

　　以恒大为首，少数房企已经展开“现房营销”铺排。2021年下半年，为应对流动性危机，恒大提出全面实施现房销售，进行自救。今年4月20日，下发《关于下发黄金周期间10项重点营销措施及专项考核的通知》，重点围绕“现房大优惠”营销主题。中短期来看，“现房营销”已成为恒大常态化的营销推广方式。

　　7月中旬，时代中国应市而动推出“安心现房节”，活动覆盖广州、佛山、东莞、珠海、江门、中山、清远、河源等地近20个项目，这些项目多为尾盘或积压存货。

　　尤其对于出险房企以及此次“停贷潮”涉事企业来说，期房的市场预期降低，优质现房存货以及高效的营销策略或成为一大筹码，有利于缓和市场情绪、促进资金回笼，对“活下去”意义重大。

　　总结：房地产行业流动性风险连带项目建设也受到严重冲击，引发新房交付焦虑，购房者偏好从期房向现房偏倚，房企现房库存去化、加快存货周转迎来好时机。可售现房资源多、布局好的房企可以积极把握住机遇出手，优化库存结构，实现“轻型化”转身。但现房存货一般为尾盘或积压项目，品质参差不齐，因此分类管理是提高去化效率的关键。尤其对于出险房企以及已发生停工、延期交付等问题企业来说，优质现房存货以及高效的营销策略或成为度过艰难时期的一大筹码。

　　来源：克而瑞地产研究(cricyjzx)