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8月百城新房成交有压力 但预计全年仍有W型行情

来源:易居研究院   深圳房掌柜  2022-09-06 11:00:15
[摘要]8月份呈现“环比小降、同比降速收窄并不明显”的特征。

  一、成交面积

  1、成交情况

  2022年8月份,全国100个城市新建商品住宅成交面积为2389万平方米,环比下降8%,同比下降32%。8月份呈现“环比小降、同比降速收窄并不明显”的特征。今年7-8月份房地产市场面临一些不确定性因素和干扰,包括宏观经济压力、疫情冲击、高温气候等,因此相比6月份良好的态势,交易数据略差。但我们也需要客观看到,即便是略差的数据,其也比今年4月份的低谷期要好很多。从这个角度看,楼市复苏的基础依然是牢固的。

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  2、同比情况

  基于单月成交面积同比增速数据,也可以看出市场的压力和变化。观察去年6月份以来的新房成交同比增速数据,总体上处于持续下降、降速先扩大后收窄的态势。尤其是今年4月份出现了61%的较大降速。而5-6月份该指标则明显改善,其中6月份降速收窄至29%。不过到了7-8月份,降速又有所扩大,分别为33%和32%。这说明楼市复苏过程面临阻力和不确定性,也说明刺激提振刚性和改善型住房需求依然是迫切的。

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  二、城市分类

  本部分将100个城市分为一二线和三四线城市,分别为27个和73个。8月份,27个一二线城市新建商品住宅成交面积为1306万平方米,环比增速为-13%,同比增速为-37%。73个三四线城市新建商品住宅成交面积为1083万平方米,环比增速为0%,同比增速为-25%。观察两类城市的行情走势,8月份略有差异,其中一二线城市降温的压力要更大。至少从环比表现看,三四线城市是持平的,而一二线城市则有明显的下降。侧面也说明,三四线城市此前市场复苏较为缓慢,当前政策持续释放,交易行情也不会出现过快的环比下降。

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  三、城市排序

  1、一二线城市

  本部分选取了8月份成交数据环比增速最快和最慢的各10个城市,并列表进行分析。从统计情况看,包括兰州、呼和浩特、南宁、青岛、北京、昆明、长沙、杭州、南京和济南这10个城市的环比拉升相对快。其中兰州7月份成交面积的绝对规模相对小,所以容易使得8月份环比增速比较明显。另外,包括西宁、长春、合肥、深圳、成都、南昌、福州、大连、重庆和贵阳等城市的数据偏弱。这里需要特别说明的是,此前包括成都和上海楼市的交易行情都比较好,但8月份数据看也有所回落,其中上海环比降速为11%,而成都降速为29%。

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  2、三四线城市

  本部分选取了8月份成交数据环比增速最快和最慢的各10个城市,并列表进行分析。从统计情况看,包括建德、平顶山、淳安、衢州、宜兴、泰州、六盘水、丽水、桐庐和泸州这10个城市的环比拉升相对快。另外,包括绍兴、泉州、晋江、盐城、义乌、太仓、金华、嵊州、阜新和岳阳等交易数据偏弱。以衢州为例,衢州属于今年政策放松时间较早、政策放松力度较大的城市。其8月份新房成交面积为9万平方米,明显超过今年前7月各月水平,充分说明政策是积极有效的。

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  四、年初累计数据分析

  1、市场交易

  今年1-8月份,全国100个城市新建商品住宅成交面积为18532万平方米,同比增速为-44%。其通俗的理解是,当前市场交易相比去年同期水平缩水了近4成。若把此类数据进行分解,可以看出,今年上半年全国百城同比增速为-48%,而7-8月份为-33%。换而言之,7-8月份虽然数据表现不好,但依然在年初累计降幅收窄方面发挥了积极的作用。只不过楼市“大病初愈、但仍虚弱”的特征还在,9-12月份提振交易行情的紧迫性依然很大。

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  2、城市情况

  本部分对今年1-8月份100个城市新建商品住宅成交面积同比增速进行总结和排序。从数据上看,几乎所有城市今年前8月数据相比去年同期水平都呈现了明显的下降态势。唯一一个城市是嘉峪关,其今年数据不错,这和该城市安置房交易数据密集网签有关。另外,相对来说,今年前8月份,包括西安、成都、上海属于楼市表现较好的城市。此类城市的交易行情不错,和购房需求充足有关,也和此类城市的购房政策调整等有关。

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  五、趋势判断

  今年9-12月份,依然是房地产政策继续宽松、各地落实一城一策的重要节点。同时供需两端也会积极做策略的调整,包括购房预期的调整和房企推盘策略的调整等。总体上,目前进入到房屋销售提振的关键时期。

  从政策层面看,关注住房消费的各类支持性、提振性政策依然较多。8月31日,国务院常务会议召开。此次会议明确,支持刚性和改善性住房需求,地方要“一城一策”用好政策工具箱,灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。应该说,近期国家层面对于“支持刚性和改善性住房需求”的提法明显增多,充分说明对于住房消费需求提振的高度关注。房地产供需两端更要密切注意此类政策风向。

  房屋营销和交易的环境有进一步改善的可能。就近期观察看,一些城市积极抓住既有的宽松政策、加大房屋促销力度,也引导了购房者积极的入市。包括环京环沪等一些城市,近期都出现了一些积极的购房现象,值得肯定。而对于房企来说,也主动克服不利因素,积极把提振销售业绩作为工作的重中之重。若后续咬住提振销售业绩的目标不放,那么楼市提振的可能性依然是存在的,即在今年前8月“下行-提振-下行”的轨迹上,继续有拉升的可能,进而呈现W型的走势和行情。总体上,当前楼市提振确实有阻力和不确定性,但楼市步入健康发展的动力依然存在。

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责任编辑:王爱玲

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