8月百城新房成交有压力 但预计全年仍有W型行情

　　一、成交面积

　　1、成交情况

　　2022年8月份，全国100个城市新建商品住宅成交面积为2389万平方米，环比下降8%，同比下降32%。8月份呈现“环比小降、同比降速收窄并不明显”的特征。今年7-8月份房地产市场面临一些不确定性因素和干扰，包括宏观经济压力、疫情冲击、高温气候等，因此相比6月份良好的态势，交易数据略差。但我们也需要客观看到，即便是略差的数据，其也比今年4月份的低谷期要好很多。从这个角度看，楼市复苏的基础依然是牢固的。

　　2、同比情况

　　基于单月成交面积同比增速数据，也可以看出市场的压力和变化。观察去年6月份以来的新房成交同比增速数据，总体上处于持续下降、降速先扩大后收窄的态势。尤其是今年4月份出现了61%的较大降速。而5-6月份该指标则明显改善，其中6月份降速收窄至29%。不过到了7-8月份，降速又有所扩大，分别为33%和32%。这说明楼市复苏过程面临阻力和不确定性，也说明刺激提振刚性和改善型住房需求依然是迫切的。

　　二、城市分类

　　本部分将100个城市分为一二线和三四线城市，分别为27个和73个。8月份，27个一二线城市新建商品住宅成交面积为1306万平方米，环比增速为-13%，同比增速为-37%。73个三四线城市新建商品住宅成交面积为1083万平方米，环比增速为0%，同比增速为-25%。观察两类城市的行情走势，8月份略有差异，其中一二线城市降温的压力要更大。至少从环比表现看，三四线城市是持平的，而一二线城市则有明显的下降。侧面也说明，三四线城市此前市场复苏较为缓慢，当前政策持续释放，交易行情也不会出现过快的环比下降。

　　三、城市排序

　　1、一二线城市

　　本部分选取了8月份成交数据环比增速最快和最慢的各10个城市，并列表进行分析。从统计情况看，包括兰州、呼和浩特、南宁、青岛、北京、昆明、长沙、杭州、南京和济南这10个城市的环比拉升相对快。其中兰州7月份成交面积的绝对规模相对小，所以容易使得8月份环比增速比较明显。另外，包括西宁、长春、合肥、深圳、成都、南昌、福州、大连、重庆和贵阳等城市的数据偏弱。这里需要特别说明的是，此前包括成都和上海楼市的交易行情都比较好，但8月份数据看也有所回落，其中上海环比降速为11%，而成都降速为29%。

　　2、三四线城市

　　本部分选取了8月份成交数据环比增速最快和最慢的各10个城市，并列表进行分析。从统计情况看，包括建德、平顶山、淳安、衢州、宜兴、泰州、六盘水、丽水、桐庐和泸州这10个城市的环比拉升相对快。另外，包括绍兴、泉州、晋江、盐城、义乌、太仓、金华、嵊州、阜新和岳阳等交易数据偏弱。以衢州为例，衢州属于今年政策放松时间较早、政策放松力度较大的城市。其8月份新房成交面积为9万平方米，明显超过今年前7月各月水平，充分说明政策是积极有效的。

　　四、年初累计数据分析

　　1、市场交易

　　今年1-8月份，全国100个城市新建商品住宅成交面积为18532万平方米，同比增速为-44%。其通俗的理解是，当前市场交易相比去年同期水平缩水了近4成。若把此类数据进行分解，可以看出，今年上半年全国百城同比增速为-48%，而7-8月份为-33%。换而言之，7-8月份虽然数据表现不好，但依然在年初累计降幅收窄方面发挥了积极的作用。只不过楼市“大病初愈、但仍虚弱”的特征还在，9-12月份提振交易行情的紧迫性依然很大。

　　2、城市情况

　　本部分对今年1-8月份100个城市新建商品住宅成交面积同比增速进行总结和排序。从数据上看，几乎所有城市今年前8月数据相比去年同期水平都呈现了明显的下降态势。唯一一个城市是嘉峪关，其今年数据不错，这和该城市安置房交易数据密集网签有关。另外，相对来说，今年前8月份，包括西安、成都、上海属于楼市表现较好的城市。此类城市的交易行情不错，和购房需求充足有关，也和此类城市的购房政策调整等有关。

　　五、趋势判断

　　今年9-12月份，依然是房地产政策继续宽松、各地落实一城一策的重要节点。同时供需两端也会积极做策略的调整，包括购房预期的调整和房企推盘策略的调整等。总体上，目前进入到房屋销售提振的关键时期。

　　从政策层面看，关注住房消费的各类支持性、提振性政策依然较多。8月31日，国务院常务会议召开。此次会议明确，支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。应该说，近期国家层面对于“支持刚性和改善性住房需求”的提法明显增多，充分说明对于住房消费需求提振的高度关注。房地产供需两端更要密切注意此类政策风向。

　　房屋营销和交易的环境有进一步改善的可能。就近期观察看，一些城市积极抓住既有的宽松政策、加大房屋促销力度，也引导了购房者积极的入市。包括环京环沪等一些城市，近期都出现了一些积极的购房现象，值得肯定。而对于房企来说，也主动克服不利因素，积极把提振销售业绩作为工作的重中之重。若后续咬住提振销售业绩的目标不放，那么楼市提振的可能性依然是存在的，即在今年前8月“下行-提振-下行”的轨迹上，继续有拉升的可能，进而呈现W型的走势和行情。总体上，当前楼市提振确实有阻力和不确定性，但楼市步入健康发展的动力依然存在。