工业如何“上楼”？工业上楼背景下的产业空间竞争策略

　　在第二届中国国企存量资管创新峰会上，仲量联行华南区战略顾问部负责人、资深董事翟琳璟受邀出席并发表主题演讲，阐述了“工业上楼”这一面临土地空间制约要素下的新型产业发展模式，涵盖我国产业园区工业上楼的趋势特征、新型场景应用以及创新发展要素，并分享了华南区工业上楼的典型园区案例。

仲量联行华南区战略顾问部负责人、资深董事翟琳璟

　　“工业上楼”作为一项新兴事物，结合国内优秀案例的研究分析，仲量联行认为“工业上楼”需要搭配政策指引，明确产业导向，精准产品定位，各地应该根据市场趋势的变化采取策略化竞争：

　　(1)企业头部化、高端化、生态化

　　随着优质工业上楼项目的逐步增加，工业上楼项目不但能够符合中小企业的需求，又可以倒逼产业结构调整和企业转型升级，吸引头部企业进驻;同时丰富的供应产品形态将进一步丰富产业门类，形成从产业生产、办公、研发、设计，以及终端销售产业生态链条的闭合。

　　(2)产品精细化、高标化、多元化

　　企业在工业上楼的过程中，更加关注产品的细节、个性化定制、品质控制和创新设计，重点关注产品的建筑结构、垂直货运、立面设计、机管电井等设计方面。以深圳南山某产业基地为例，通过面向高端制造产业链的产业垂直混合功能创新设计，激发“上楼”的创新活力，采用盘道的货运交通体系实现多首层设计，以“折叠空间、多维产城”理念，厂房产品设计考虑人货分流，灵活分割及疏散要求实现多首层厂房，最大化满足生产需求和入驻企业的低楼层意愿，实现真正的工业上楼。

　　(3)形态堆叠化、社区化、专业化

　　工业上楼既要考虑工艺流程上的适应性，又要考虑区域产业生态支撑力及市场可行性，以产为主，灵活设计、通过堆叠空间来引导产业链条的拓展并形成闭环。同时具体项目需要结合本地情况来总结产业需求，对楼体设计适合采用人货分流、高效动线的方案，在层高、承重及标准层等方面采用灵活分割设计的方法。除了能够提升工业上楼项目现阶段的竞争力之外，也在为未来二次转型升级提供空间。

　　(4)智能化、高效化、生态化

　　工业上楼项目凭借其内部丰富的生产研发空间、高密度的工作生活人群，为智慧化企业及员工服务提供丰富的应用场景及平台。以广州黄埔某产业园区为例，作为新一代 “工业上楼” 项目，因地制宜，降本增效，通过建设智能立体库及全场景自动化物流的系统，高效化搬运系统，实现场内物流高效运转，降低人力搬运工作量和人工成本，落实城市集约环保建设理念，打造健康舒适园区环境，吸引高端技术人才。

　　“工业上楼”的创新内核在于重组产业经济要素，定制新型产业聚合场景

　　从宏观区域经济发展视角来看，本区域是否适合发展“工业上楼”主要涉及城市发展能级、新型都市工业基础、城市空间规划、产业创新能力等多维要素综合评估。仲量联行认为，“工业上楼”创新场景的应用本质是解决区域产业发展在某一阶段需要聚合产业链上下游效能、提升产业发展效率、增强产业创新能力等系列区域产业经济发展新命题。

　　仲量联行华南区战略顾问部负责人、资深董事翟琳璟总结到：“在推广‘工业上楼’过程中应该先理顺工作机制，完善从产业准入、项目审批、项目验收到企业入驻等阶段的工作指引，继而形成针对工业上楼的技术规范及建筑指南，除此之外，政府端也需考虑降低企业端的使用成本，以及开发端的投资可持续问题，在政府出台的政策引导下，传统的产业园区或办公载体向高端综合的工业物业转变，将会包容更多不同类型的产业。”