“蓄客”难度加大 开发商重陷观望收窄优惠幅度

    促销力度难以进一步扩大，拉长了开发商的销售周期。

    据15日从售楼处了解到，上海上周末新增入市的3个楼盘中，只有路劲翡丽湾售楼处称去化（销售及预定）已逾九成，另外两个楼盘则称仍有多套房源可售。

    据上海中原地产研究咨询部总监宋会雍分析，3月出现的楼市“小阳春”，到了4月后继乏力，与一些开发商回调价格，难以吸引到购房者有关。

    “优惠幅度已收窄”

    上周新增入市的3个楼盘推盘量都较低。

    据记者昨日从路劲翡丽湾售楼处了解到，该楼盘此番推出48套150-180平方米大户型房源，均价在1.28万-1.33万元/平方米。

    “4月14日开盘以来，目前还剩下4套。”路劲翡丽湾售楼处一工作人员称，开盘当日客户很多，主要是因为价格便宜。该工作人员介绍，开盘期间，缴纳2万元定金的客户，自缴纳之日起至开盘当日，可享受每天每平方米减1000元的优惠。而路劲翡丽湾周边几个在售楼盘的均价在1.8万-2.5万元/平方米。

    根据上述路劲翡丽湾售楼处工作人员称，未来一周，该楼盘预计还将推出90平方米、110平方米毛坯两房，共计约50套，均价在1.3万-1.4万元/平方米之间。

    另外两个楼盘的推盘量也不高。

    据位于浦东的保利茉莉公馆售楼处一位销售人员介绍，该楼盘此次加推32套毛坯房源，均价在1.7万-1.9万元/平方米。早报记者并未在售楼处现场看到销控表，现场多位销售人员均称“没几套了”，而该售楼处一负责人则称，“还有十几套没卖掉，其中复式大户型居多。”

    据某上市房企营销总监分析，保利茉莉公馆位置较偏，配套不足，价格相对偏高；而路劲翡丽湾去年年底非毛坯修小户型的均价为1.3万元/平方米，如今大户型毛坯房源1.3万元/平方米的均价，说明其优惠幅度已经收窄。不过，这一价格仍然相当于周边市场价的8折，所以销售情况不错。

    位于金山新城的启航社虽然打出了“首付一成”旗号，但售楼处工作人员昨日称，目前该楼盘“各种房源都有，可以过来看”。

    据悉，启航社目前在售房源优惠后均价8800元/平方米。据介绍，该楼盘目前推出的“首付一成”活动为，“客户只需首付一成，凭我们开出的首付三成发票，到银行办理按揭手续，首付中剩下的两成客户可在3-4个月内分期付清。”

    “‘蓄水’难度加大”

    可见的是，4月以来，沪上开发商的推盘热情尚未恢复。

    据某外资房企总经理认为，在现在的市场环境下，开发商不太可能大批量推盘，除非是价格受欢迎程度高的楼盘。

    据他介绍，在限购政策出台前，开发商在储备客户方面较有经验和信心，“100套房子能有300组客户来访，一旦开盘销售个七八成肯定是不成问题的。”而在限购政策出台后，这种营销手法已经不那么容易掌握了，“现在10多组客户来访，才可能预判1套房源，100多组客户才能对应10套房源。”

    在该外资房企总经理看来，由于有购房资质的客户人群变少，开发商储备有效客户的难度加大。开发商只得采取少量多批的推盘方式，这也是造成推盘量少的原因之一。

    沪上某上市房企副总裁则提到，最近两周上海楼市推盘不活跃，可能与去年以来受调控政策影响，开发商开工量锐减，建设速度放慢，造成供应量上不去有关。同时，由于价格预期不佳，一些资金状况还行的开发商判断今年行情可能会较稳，于是也选择暂时观望，不急于推盘。

    开发商的定价顾虑

    此外，开发商在定价上也有顾虑。

    沪上某开发商介绍，开发商把价格定高了市场不接受，定低了会失去收益，因此只能采取小批量试探的方式，“这与去年10月之前的市场情况比较类似，而去年10月之后，开发商不再观望，开始大幅降价。”

    上述沪上开发商判断，短期内，开发商等的是“五一”房展会，“房展会之前和之后的一周，对开发商而言是比较重要的时期。”

    宋会雍也提到，在3月的一波集中供应过后，市场已经成交一批房源，需要重新积累人气的时间，开发商也要为“红五月”做准备，因此出现了供应量偏少的情况。

    “预计4月接下来的时间供应量会回升一些，交易量也会有所回暖，但不会达到3月份的成交水平。”宋会雍说。