“认房不用认贷”的靴子终于落地！8月30日晚间，深圳市住房和建设局发布通知：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。本通知自2023年8月31日起施行。该政策的实施，也意味着2020年715之后深圳执行的最严住房贷款政策终于有所调整。乐有家研究中心根据新政及银行细则，总结最新限购限贷政策表如下：
新政会给市场带来哪些变化？利好哪些群体？深圳楼市下半场走势将如何？
影响1：换房族首付压力减少100万！
新政带来的最直接变化，就是改善客群首付压力的锐减。
乐有家研究中心以500万为例计算，新政后换房族首付压力直接减少100万。
总体而言，这次新政是对“改善性住房需求”最大且最有效的支持。
影响2：利好改善客群及新市民
此前深圳房贷政策为：只要在全国产生过住房贷款记录，即使还清了贷款，在深圳买房也要首付5成。该政策对深圳大批改善置业的购房者造成了影响。尤其是随着二胎三胎政策的放开，许多因人口增加，想置换较大户型的家庭，首付直接拔高至5成，令不少多孩家庭对换房望而却步。此外，深圳作为全国移民大城，近年来涌入数百万“新市民”。他们中不少人可能在家乡置业过，已经失去了首次房贷的名额，到深圳后受限贷政策影响，在深圳买第一套房就需要5成首付，置业安家的门槛更高，不利于人才的稳定扎根。2023年7月，乐有家研究中心发起《深圳“715新政”3周年购房者调研》，结果显示：1、在深圳未购房的原因主要为首付不够，占比36%。
2、市民最希望获得的政策支持，排名第一的是降低房贷利率，其次为降低首付比例，分别占比28%、21%。
此次深圳市住建局调整贷款政策，正是响应中央号召，顺应社会呼声，为改善客户及新市民开了一扇窗。既维持了“房住不炒”总基调，又为合理的住房需求提供了机会。“来了就是深圳人”，深圳不仅有人才房、共有产权房的供应体系保障，也有合理的市场政策支持，为城市发展带来更多人才力量，让深圳更宜居宜业，住房高质量发展。
影响3：市场交易量将迎来回暖
此次并不是深圳首次推行“认房不认贷”政策。
2014年9月30日，深圳推出“930”政策，核心就是“认房不认贷”：对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。政策推出后，深圳二手住宅过户量便有了明显变化：10月成交3805套，11月上涨为6266套，涨幅65%。深圳2015年又再追加“330”政策，将营业税（现为增值税）免征年限由5年缩短为2年。多重政策影响下，深圳二手楼市便进入了繁荣期。长达半年的时间里，深圳二手住宅月度过户量均维持在10000+套。足以可见贷款政策及税费政策调整对深圳楼市影响之大。当然，目前的深圳二手楼市经过2年多震荡，无论是业主还是客户都“锻炼”出了十分理性的心态，市场也不大可能重返万套高峰。但此次“认房不认贷”政策势必会对市场带来显著的正面激励，市民卖房及买房的置业计划也会有所提前。预计三四季度深圳二手交易量逐渐回升，有望回到5000套的“荣枯线”水平。（注：深圳历年政策与二手交易量关系长图见文末）房价方面则大概率维稳，不会出现大涨大跌。
2020年“715”政策推行3年，以二手房参考价作为一个评估线来看：政策推出前，2020年7月深圳60%的房源成交价与参考价偏差值高于10%以上，高于20%以上的占比达到27%。2022年下旬开始，市场历经1年多的震荡后，成交价才大幅度向参考价靠拢。到了2023年8月（截止8月30日数据），虽然参考价政策已经松绑4个月，但低于参考价成交的房源反而原来越多，达到了63%。另外17%的房源成交价略高于参考价10%以内，总结来看，当前市面上80%的房源是以参考价成交的。当前深圳房价的水分与泡沫已挤压挥发，业主理性报价，客户为住而买房，投机需求和炒房客锐减，市场更加稳定健康，也更有利于交易量回到正常水平。以深圳超一线城市的经济地位和人口规模，必然潜藏着大量的购房需求，而新政的落地正是刺激需求走到台前的关键点。
专家解读
乐有家营销总裁孟凡振：认房不认贷切中刚需及改善痛点满足更多合理居住需求
认房不认贷比较贴合实际的市场需求，切中了目前刚需及改善的痛点，可以满足更多合理的改善居住需求。在当前供需关系发生重大变化的背景下，该优化政策可以进一步起到稳定预期的积极作用，但并不会带来房价明显的反弹。当然，若能同时解决高房贷利率及二套高额首付比例的突出问题，出台针对性强的配套措施，将有利于满足更多合理的改善需求释放，扭转当前房地产交易市场的颓势。
附：深圳2010-2023政策与楼市关系图
来源：乐有家研究中心
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