优质写字楼市场需求持续向好 深莞高标仓市场供不应求持续

　　CBRE世邦魏理仕发布《2023年深圳房地产市场回顾与展望》，解析深圳商业地产市场最新发展状况与趋势。2023年，以价换量推动深圳优质写字楼市场需求逐季阶梯式改善，全年吸纳量同比显著增长，金融需求超过科技回归需求榜首。优质零售物业市场低空置率持续，餐饮业担当存量物业竞争差异化重任，品牌不断迭代升级，特色餐饮多元新兴单品涌入市场以寻求新增长点。优质物流仓储深圳市场虽有需求波动，但供不应求持续推高租金，东莞市场则在头部电商需求爆发式增长驱动下供需两旺。优质产业园市场需求主要来自本地企业，新能源汽车、人工智能及智能家居等科技与能源的细分新兴行业贡献了重要需求。投资市场写字楼自用型购买占据绝对主力，买家聚焦科技企业。

　　优质写字楼市场：经济向好带动季度需求递进式增长，金融回归需求榜首

　　2023年第四季度市场的新增供应量依然较为可观，当季共录得四个甲级写字楼共计20.7万平方米项目入市，同比环比均有回落，但依然保持较高水平。全年新增供应量重回百万平方米量级，年内供应峰值出现在第二季，主要分布在前海和新兴区域。尽管因工期和开发商自身原因导致部分项目推迟交付，但部分自用项目转出租带动年度新增供应量增长至115.6万平方米，同比上升28.5%。

　　经济回升向好带动优质写字楼市场需求逐季递进式改善，第四季度以价换量带动市场需求实现了进一步改善，当季共录得18.0万平方米的净吸纳量，同比及环比增长明显，分别上涨76.3%和20.0%。全年净吸纳量共计56.8万平方米，同比跃升44.8%，但与疫情前的年均水平相比仍有一定差距。受新增供应以及需求尚未完全修复影响，整体市场空置率同比上升2.1个百分点至20.9%，与疫情前的2019年趋同。

　　聚焦需求，金融板块韧性回归，受科技行业政策监管导致的互联网企业规模性调整影响，科技需求主导时代进入拐点。2023年第四季度金融以21.2%的需求占比位居榜首，传统金融为主要需求驱动，主要来自保险、银行和证劵企业，科技行业以17.1%的占比排名需求第二位，主要来自于软件系统开发以及电商。全年来看，金融板块以23.8%的需求占比成为第一大需求来源，科技板块则以17.7%的需求占比位居第二，相比其需求高峰期40%以上的市场份额回落明显。专业服务业为第三大需求，占比为14.8%。年内金融需求主要贡献自传统金融板块，银行、保险和证券需求齐头并进，分别贡献25%以上的份额。其中，证券业扩张主要来自国内头部券商的搬迁需求，虽受金融行业减费让利影响，但头部券商依然具备较强的盈利能力，选择在新增供应不断释放的窗口期进行场所调整。而银行业的扩张需求表现则较为多样化，融聚了国有银行、互联网银行在业绩稳定增长的驱动下的搬迁需求以及外资银行在重启开放后在深圳的新设立需求。保险行业的需求主要来自寿险类机构和互联网保险公司的搬迁需求。其他金融服务方面延续了资管业务发展带动下以投资理财和财富管理类企业为主的搬迁租赁需求。科技细分需求方面，软件系统开发占据了半壁江山，主要来自人工智能和云计算及运用。电子元器件电商以及跨境电商需求的增长也推动电商为科技板块第二大需求来源，占比近2成。而大数据及其社交网络服务业务发力令互联网平台服务以17.0%的需求占比位列第三。此外，年内的超大型租户方面，除金融和科技产业外，还录得了来自酒店、电子烟和建筑设计的租赁案例。

图一： 2023年深圳写字楼租赁需求强度分析

　　2023年全年统计数据

　　子市场方面，全年来看，前海及新兴区域的坂田为成交最活跃的两大片区，需求贡献率为23.8%和17.1%，其中坂田片区的需求主要由某大型项目快速去化所驱动，而前海作为全市年内第一供应大片区，新增供应拉动需求同步提升。租赁类型方面，搬迁需求依然主导市场，且在以价换量的带动下比例有所提升，同比升高3.5个百分点至66.4%，新设立需求亦有所提升，同比升高2.7个百分点。

图二：2023年深圳写字楼租赁成交热点区域

　　租金方面，2023年第四季度多项目采取以价换量策略，因此多片区均有录得租金下滑，全市平均租金下降1.0%。经济发展不确定性带来的企业扩张谨慎，为了稳定现有客户以及吸引新租户，多业主采取以价换量策略。受此影响，全年多片区录得租金下滑，下调幅度较大的项目为空置率较高或者原本租金价格水平远高于片区平均水平的项目，全市平均租金同比下跌2.8%，跌幅同比走扩。随着租户议价能力变强，业主租赁策略更为灵活，除延长免租期、提供装补外，部分业主还提供了特殊签约条款如退租不还原及优先转租权等。

　　世邦魏理仕深圳顾问及交易服务部|办公楼负责人吴洋表示：“2024年，供应端来看，新增供应将高位持续，2023年部分项目的延期交付将导致有超120万平方米的新增供应入市，主要分布在前海、后海两大片区，其中四分之一强来自前海。需求端而言，金融和科技依然为主力需求来源，预计金融细分需求将主要来自政策带动下的头部证券、期货和金融信息服务类企业等，而科技需求新赛道的AI、新能源汽车上下游企业在优质写字楼中的需求也将实现增长。此外，随着整体经济不断修复带来的消费回升或将带动消费品制造业板块的需求有所提升。但市场需求修复至疫情前水平仍需时日，部分项目短期内的租金调整和免租期调整或将在2024年上半年持续，从而对上半年的租金表现产生影响，需求及租金表现预计将在下半年有所起色。在此情况下，预计2024年全市的空置率将小幅升高，租金增长依然承受一定压力，但跌幅将显著收窄。”

　　优质零售物业市场：餐饮迭代升级持续为市场输送新鲜品牌，汽车与传统运动品牌拓铺降温

　　部分项目因开发商资金或工期问题而推迟入市，新增供应少于预期。第四季度仅有一个6万平方米的新增供应入市，为位于平湖的融湖广场，项目入驻率超9成，表现良好。2023年全年共录得54.8万平方米新增供应入市，地点较为分散，非核心区的物业相对较多，多以9成以上的良好入驻率开门迎客。年内迎来了定位中高端的万象城三期的开业，为深圳市场带来了较多新晋品牌以及国际品牌，带动万象城所在商圈进一步提质升级。与此同时，深圳湾超级总部基地也迎来了第一个项目的入市，为深铁与万科集团合作开发的睿印商业中心。

　　需求方面，第四季度餐饮业态占比进一步升高至46%，位居需求榜首，创年内季度新高，甜品、咖啡与火锅类细分业态热度有所上升，特色餐饮、中餐、简餐与茶饮依然贡献主要需求部分。全年来看，新增供应减弱导致吸纳量同比回落，但受益于新入市项目的良好入驻率表现，全市空置率虽有小幅升高但依然保持低位，同比缓升0.5个百分点至5.0%。聚焦需求来源，零售与餐饮前两大需求占比同比基本相当，零售依然位列榜首，需求贡献比例为46.4%。其中服饰与珠宝配件类商家稳定扩张，扩张风向由去年的潮牌转向快时尚与设计师品牌，而新能源汽车与传统运动品牌热度降温，同比回落1至2个百分点。服装品牌方面，内资连锁品牌与韩国网红少女品牌强势扩张，快时尚品类热度阶段性升高，设计师品牌扩张提速。波司登、UR与Chuu位列第一阵营，年内新开店4家以上，优衣库与Maxrieny紧随其后，全年开店数量3家左右。设计师品牌全年共录得20家以上，尤以万象系购物中心最为聚集，已经成为优质购物中心竞争化差异利器。同样受此带动，疫情开放后，外资品牌比例同比提升4个百分点至3成的市场份额。珠宝配件方面包括周大福、六福珠宝和中国黄金在内的传统连锁珠宝品牌持续发力，万象系购物中心引入了来自法国和保加利亚的鞋包品牌首次进驻深圳。

　　消费回升后的社交场景需要及港人北上消费带动了餐饮业态扩张热度持续，需求占比同样超4成，作为存量项目调改的主流选择，品牌迭代持续。特色餐饮、简餐和中餐为餐饮业态的三大支柱。特色餐饮方面，传统酸菜鱼、椰子鸡单品餐厅扩张持续，新单品不断涌现，包括但不限于啫啫煲、烤肉、生蚝和汽锅鱼等。简餐方面的扩张以资本推动的人气连锁品牌为主。中餐替代茶饮成为第三大细分需求，主要来自川菜、湘菜和潮汕菜新租的推动，其中不乏来自三大品类的高端私房菜。

　　首店经济持续但主要落位于高品质购物中心，2023年全年共录得超过60家新晋品牌入市，绝大部分位于万象系列的购物中心，少量分布于壹方城和海雅缤纷城。

图三：2023年深圳优质零售市场租赁需求强度分析

　　全年来看，虽然客流量已经恢复至疫情前水平，但消费者信心恢复带来的消费额的回升尚需时日，大多购物中心经营业绩依然较为疲弱。第四季度，整体市场租金环比继续下跌0.1%。全年来看项目租金表现分化，个别购物中心在客流量回升且品牌组合不断优化的带动下，租金实现小幅回升，但多个购物中心因经营表现不佳而调低租金以吸引租户，与此同时位于核心区的个别购物中心在竞争拖累以及调改影响下亦下调了租金。在此情况下，2023年整体市场平均租金同比下降0.5%至每天每平方米19.2元，跌幅同比有3.2个百分点的收窄，改善较为显著。

　　世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示：“未来一年，开发商资金问题导致的个别项目停工搁置和招商延迟预计依然存在，但整体市场供应依然充沛，预计将迎来超90万平方米的新增供应入市。其中，罗湖将迎来首个益田假日广场入市，鸿荣源旗下的壹方系列也将有2个项目开出，且其中一个项目已经开始试营业，深圳湾万象城二期也将进入市场。深圳打造世界级商圈的计划中短期内也将重点利好蔡屋围核心商圈以及后海-深圳湾商圈，受惠于政策倾斜下国际品牌、甚至顶奢品牌的导入，这些片区的高品质购物中心预计将进一步提档升级并引领市场，为市场带来更多的新兴业态以及品牌元素。整体来看，虽然新增供应依然较多，但鉴于部分项目已经取得较好的招商率，预计整体市场空置率虽有小升但将依然保持低位，租金也将在经济不断恢复、消费进一步回升的带动下稳中趋升。”

　　深莞惠优质仓储物流市场：深圳市场供不应求常态化持续，电商需求井喷带动东莞市场供需两旺

　　深圳：2023年，深圳高标仓市场供应与需求面均经历了小幅波动，但供不应求的市场主调依然持续。供应方面，2023年第四季度深圳市场迎来了一个新项目入市，为位于观澜的13万平方米的黎光现代城市物流港，与此同时，年内也监测到一个非保税项目因拆除重建而退出市场，从而导致整体市场有效供应更为紧缺。

　　需求方面，第四季度受地缘政治引起的贸易波动导致个别保税仓空置率有所上升。全年来看，上半年需求稳定增长，一方面来源于疫情期间积攒进出口需求于一季度重启开放后的集中释放，另一方面电商、制造业板块也贡献了部分新需求。而下半年虽然录得了少量来自电子制造业和半导体类企业的需求，但随着疫情期间囤积存货量的逐步出清，以及因深圳对美出口占比较高，地缘政治影响下亚洲-北美航线的暂停/取消带来深圳集装箱吞吐量同比下跌，导致个别保税仓库空置率有所升高。全市共录得8.0万平方米的净吸纳量，同比增长9.6%。但受新增供应部分客户依然处于谈判阶段影响，整体市场空置率同比上升1.9个百分点至3.6%，依然处于低位。

　　租金方面，2023年供不应求继续推升深圳高标仓市场平均租金同比上升2.6个百分点至每月每平方米48.6元，受需求波动影响，涨幅同比有所回落。

图四：深圳优质物流仓储平均租金与空置率表现

　　东莞：2023年，东莞高标仓市场供需两旺。全年共录得65万平方米新增供应入市，集中分布在年头与年尾，推动东莞市场整体存量突破300万量级。受强势需求带动，全年净吸纳量飙升至90万平方米，需求量超过新增供应并创历史最高纪录，受此推动，整体市场空置率陡降9.3个百分点至0.1%的极低水平，几尽满租。

　　聚焦需求，电商平台业务的快速发展推动其在华南的大步伐布局令需求井喷，头部电商为绝对的需求主力。凭借可以同时辐射广深的良好区位，新增供应的入市有效的吸引并承接了大型电商扩租的需求，部分新项目由头部电商整租而得以满租入市。此外第三方物流以及电器类制造业也贡献了一定量的需求。旺盛需求推动整体市场平均租金同比增长3.2%至每月每平方米48.4元，与深圳租金水平近乎持平。

图五：东莞优质物流仓储平均租金与空置率表现

　　惠州：2023年为惠州高标仓市场的供应大年，继第二季度40万平方米的新增供应入市以后，第四季度惠州高标仓市场迎来了35.7万平方米的新增供应交付，总体供应量相当于市场存量的40.7%，供应高企，新增供应主要位于博罗和惠城区。

　　整体市场需求稍显疲软，全年仅录得14.3万平方米的新增吸纳量。一方面由于惠州为承接深圳外溢需求的第二站，在被东莞年内新增供应承接了大量需求以后，外溢至惠州的物流需求有限。另一方面，季内还监测到了少量来自制造业企业在存量项目的退租和缩减租赁面积的案例。短暂的需求波动叠加大量供应令惠州高标仓市场空置率同比攀升30.2个百分点至37.2%。而年内录得的新租主要来自电商巨头的扩张。受需求面短暂波动影响，整体市场租金涨幅同比回落，平均租金同比增长2.2%至每月每平方米36.2元。

图六：惠州优质物流仓储平均租金与空置率表现

　　世邦魏理仕深圳顾问及交易服务部|产业地产负责人陈剑锋表示：“未来一年，深圳市场方面，预计无新增供应入市，且随着城市的发展以及开发商对于收益更高的追求，若干项目已经纳入改造计划，预计将于2024年开始拆除，包括保税仓和非保税仓，这将进一步加剧深圳高标仓市场供应面紧张的局面。需求方面，尽管预期地缘政治带来的进出口贸易需求的波动在2024年依然会持续，但随着深圳出口线路的调整以及进出口需求的不断向好，特别是在庞大的城市配送需求支撑的情况下，整体市场供不应求将依然持续，从而令整体市场空置率保持低位，租金也将保持稳定增长，但涨幅将有所下调。东莞市场方面，新增供应数量依然可观，受益于稳定增长的电商及城市配送需求，预计整体市场空置率保持低位与租金稳增的态势依将持续。惠州市场方面，无新增供应入市，供应压力将有所缓解，预计依然将有少量的客户退租行为，但随着跨境电商巨头需求版图的持续扩张，惠州高标仓市场或将因此受益，因此惠州市场的空置率预计将有明显改善，平均租金也将缓慢回升。”

　　优质产业园区市场：本地企业贡献主要需求，新能源汽车、人工智能及智能家居等新兴需求录得增长

　　深圳优质产业园市场第四季度需求环比虽有增长，但同比仍有较大差距，单季吸纳录得近3万平方米。全年录得两个新增供应的交付，共计10.7万平方米，净吸纳量与新增供应量基本持平，同比明显回落。

　　全年需求依然主要贡献自研发园区，以深圳本地企业搬迁为主，零售贸易、科技及专业服务为三大需求主力，分别占比为34.1%、16.9%和14.5%。其中，零售贸易年内以电子产品类贸易公司为主，主要来自新能源汽车和智能家居带动的电子零配件。科技行业则聚焦于软件与信息服务类板块中的人工智能、软件开发、智能终端和大数据等子行业。而专业服务业则以企业管理咨询类企业居多。工业写字楼也录得了少量需求，主力需求分别来自传统金融、专业服务业以及房地产建筑企业，需求占比为19.9%、17.1%及12.1%，细分板块聚焦保险、供应链管理和建筑工程。厂房类子市场需求集中于以医疗器械用品为主的贸易公司和以人工智能科技为主的软件与信息技术类企业的新租，分别占比34.4%和23.0%。

　　整体市场需求尚未恢复，市场空置率走高的情况下，第四季度全市平均租金继续走低，环比下降0.7个百分点，全年市场平均租金同比下降1.7个百分点至每月每平方米92.9元。不同类型子市场租金表现分化，厂房类园区稳定需求带动租金同比上升0.6%至每月每平方米47.7元，研发办公园区租金全年保持平稳至每月每平方米72.6元，而工业写字楼市场则因年内业主以价换量的主流行为，导致平均租金同比下降3.2%至每月每平方米144.0元。

图五：2023年产业园区子市场平均租金与空置率表现

　　世邦魏理仕深圳投资及资本市场部|资深经理林骁霖表示：“未来一年，预计将有近50万平方米的新增供应交付，主要来自于研发办公及厂房子市场，分布在龙岗的大运和坪山的坑梓。受新增供应影响，市场空置率预计将有所上升。需求方面，新能源汽车产业的发展将带动其上下游企业需求在与研发园区和厂房落位，深圳先进制造业和战略性新兴产业的发展战略也将推动AI、装备制造类企业新租需求的增长。稳定需求的推动下，预计深圳研发园区和厂房的租金将实现增长，而工业写字楼在金融、科技主力需求板块企业谨慎扩张的情况下，预计租金将依然有波动。由于研发园区子市场为市场供应主体，因此整体市场空置率预计不会明显上升。”

　　投资市场：写字楼自用型购买引领市场，买家聚焦科技企业

　　2023年第四季度，深圳大宗交易市场仅录得2宗交易，一宗为写字楼，一宗为工业物业。总体成交金额共人民币7.6亿元，环比录得49.2%的涨幅，但是同比仍有较大差距。季内的两宗交易均采取资产交易的方式进行，且买家均来自企业。2023全年深圳大宗交易市场表现平淡，共录得26宗交易，总体成交金额为人民币77.6亿元，仅相当于去年交易额的36.0%，主要原因在于一方面，受企业谨慎扩张情绪影响写字楼物业租金走弱，另一方面是因为超大额度的交易依然还在进行中，尚未完结。

　　成交物业类型方面，写字楼和以写字楼为主的综合体物业为2023年市场的成交主力，分别贡献了33.0%和29%的交易额，成交物业主要来自核心拓展区，新兴区域也有少量交易录得。自用型购买引领写字楼交易市场，除少量未知目的外，年内所有写字楼物业交易均为自用型。深圳本地科技公司为购买主角，按照宗数统计，约4成买家为深圳科技企业，细分领域涵盖电子、半导体、地理信息技术和环卫技术，此外还录得一宗来自深圳锂电池企业的购买。而深圳以外的自用买家分别为来自香港的金融企业以及来自苏州的电器科技企业。从相应交易公告得知，所购买写字楼多出于战略考量，拟用作企业总部或研发总部以招揽人才和树立更好的企业形象。另外，年内也录得了来自工业和商业物业的交易，二者的交易额占比均为14%。

　　市场参与主体来看，以写字楼为主的成交结构带动企业为整体市场的主要买家来源，56%的交易额均贡献自企业买家。另外的15%来自房地产公司，为通过法院拍卖的途径购买了工业园区物业，竞价过程激烈，工业物业对开发商的强吸引力由此可见一斑。卖家方面，房地产企业为主体力量，年内8成以上的交易来自房地产企业的售出，尤其以头部的开发商最为常见。

　　投资类型方面，同样受写字楼成交的带动，自用型购买为市场第一大成交类型，为市场成交贡献了半壁江山。资本增值型投资以15%需求占比位列第二，主要来自工业和公寓型物业的购买。

图六：深圳大宗交易历史交易额

　　世邦魏理仕深圳分公司董事总经理吴伟冬表示：“未来一年，供不应求推动下工业物业租金的持续增长将令新基建类资产的投资热度持续，特别是优质资产备受青睐。2024年部分开发商资金问题或将持续，从而令市场上可售写字楼物业保持较多数量，核心拓展区和新兴区域的供应较多。资金压力和租金疲弱影响下的价格松动预计将继续带来自用型写字楼购买行为的增加，但写字楼租金表现不佳将导致投资者短期内对写字楼物业购买持谨慎态度，而核心区的优质物业依然具有吸引力，更多在于买卖双方的价格博弈。相较写字楼物业，购物中心可以凭借发行REITs进行一定程度的变现，且购物中心市场运营经验的限定使得其承接的购买者数量也较为有限，因此预计其交易活跃度将低于写字楼。”