70城房价指数跌幅扩大 “517新政”后有望修复

　　核心观点：

　　4月新房和二手房价格指标均再度出现恶化迹象。4月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.6%，二手住宅价格指数环比下跌0.9%，跌幅均有所扩大；同时70城新建商品住宅、二手住宅价格指数同比跌幅分别为3.5%和2.8%，也持续走低。此外，4月新房价格下跌的城市数量增加，二手房价格上涨的城市则仅剩昆明1城，充分说明了整体市场的不景气。

　　大部分二线城市全面放开限购有一定的积极影响，4月二线城市房价下跌的速度和程度在一二三线城市中相对最好。4月二线城市新房和二手房价格环比跌幅是三类城市中最小的，可能是由于近期多个二线城市全面放开限购，在一定程度上提振了市场信心。这反过来也能启发其他城市，当前若要支持购房需求，政策力度和救市速度很关键。

　　4月一线城市二手房价格同比跌幅继续领跌全国。目前一线城市中，深圳大部分区域限购放开、广州基本接近全面放开，但北京和上海对于限购放松仍相对偏谨慎。鉴于当前低迷的市场形势，可能接下来一线城市会加大限购放松的力度，尤其是作为市场风向标、且政策空间还很大的北京和上海。

　　4月在豪宅市场的带动下，上海新建商品住宅价格指数环比涨幅领跑70城。4月上海市场的表现相对较好，其新房价格环比指数为0.3%，领涨70城，原因是4月上海市中心豪宅大量上市，从结构上拉高了均价。今年以来，在供应以及部分热销项目的带动下，上海出现了“豪宅热”，一定程度上也提振了豪宅项目周边板块的市场信心。

　　4月70城二手住宅价格环比指数突破近10年来最低值，或将继续探底。从二手房市场的实际交易情况来看，现在各地二手房成交量虽然有所修复，但都是建立在“以价换量”的基础之上，说明70城房地产市场距企稳尚早。各市场主体要对房地产行业转型、市场周期调整的长期性、深刻性和复杂性有一个客观认识。相关部门特别要重视二手房市场，主动在二手房购房政策方面持续发力。

　　一

　　房价指数：新房和二手房价格指标均再度出现恶化迹象

　　1、环比指标：新房和二手房价格环比跌幅均有所扩大

　　易居研究院根据国家统计局公布的《2024年4月70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市新建商品住宅、二手住宅销售价格指数进行简单算术平均。2024年4月，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比跌幅为0.6%，跌幅较上月扩大0.25个百分点；二手住宅价格指数环比跌幅为0.9%，在连续下跌12个月后，本月跌幅扩大0.41个百分点。今年一季度全国70城房价指数环比指标总体处于持续改善的状态，但进入二季度后，新房和二手房价格指标均再度出现恶化迹象，说明房地产市场仍未企稳。目前全国大部分城市，甚至如杭州等热门强二线城市也已经实现住房限购全面放开，使得购房需求有所释放；但基本都是“以价换量”， 市场预期若要改善还需要更重磅的利好政策支持。

　　2、同比指标：新房和二手房价格同比均持续走低

　　对70个大中城市新建商品住宅、二手住宅销售价格指数进行简单算术平均，计算得知，2024年4月，70城新建商品住宅、二手住宅价格指数同比跌幅分别为3.5%和2.8%，跌幅相比上月分别扩大0.86个百分点和0.89个百分点，房价的下跌压力依然存在。当前70城新建商品住宅价格同比已经连续25个月呈现下跌态势，而二手住宅价格同比的下跌则已经持续了27个月。考虑到此前70城新房和二手房价格环比下跌已经持续了较长时间，并且跌幅较大，这种趋势可能会在未来一段时间内继续对房价指数同比指标产生拖累效应。因此，可以预见的是，新建商品住宅和二手住宅的同比跌幅在未来可能会进一步扩大。这将对房地产市场的稳定性和购房者的预期产生重要影响。

　　3、城市数量：新房价格下跌的城市数量增加，二手房价格上涨的城市仅剩昆明1城

　　2024年4月，70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨、持平和下跌的城市数量分别为6、0和64个。相比上月，上涨城市数量减少5个，持平城市数量减少2个，下跌城市数量增加7个。

　　当前房价下跌的城市数量还是很多，尤其是二手房方面，几乎大部分城市仍在下跌。根据统计，4月70个大中城市中，二手住宅价格上涨的城市数量仅1个，无持平的城市，下跌的城市数量高达69个；且相比上月，二手住宅价格上涨、持平、下跌的数量均无变化。更具体来看，除昆明以外，其余各地二手房普遍都是在降价。这种大范围价格下跌的现象，实际上揭示了二手房市场浓厚的悲观情绪。因此，各地应适当考虑，在稳定二手房价格方面采取更积极的政策措施，以避免价格大幅波动带来的问题和挑战。

　　二

　　城市分类：大部分二线城市全面放开限购有一定的积极影响，房价下跌的速度最慢、程度最轻

　　本报告对一二三线70个大中城市新建商品住宅销售价格指数和二手住宅销售价格指数进行简单算术平均。

　　2024年4月，一线城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.7%，二线城市下跌0.5%，三线城市下跌0.6%。其中，一线城市环比跌幅扩大了0.52个百分点，二线城市环比跌幅扩大了0.2个百分点，三线城市环比跌幅扩大了0.26个百分点。在二手房方面，三类城市二手房价格环比分别下跌1.1%、0.9%和0.9%，跌幅较上月分别扩大了0.45、0.4和0.42个百分点。不难看出，本月二线城市新房和二手房价格环比跌幅是三类城市中最小的，可能是由于近期多个二线城市全面放开限购，在一定程度上提振了市场信心。这反过来也能启发其他城市，当前若要支持购房需求，政策力度和救市速度很关键。

　　从同比指标来看，4月一二三线城市新建商品住宅价格指数分别下跌2.5%、2.9%和4.2%，跌幅分别扩大1.0、0.89和0.81个百分点；二手住宅价格指数分别下跌8.6%、6.8%和6.6%，跌幅分别扩大1.23、0.85和0.89个百分点。

　　当前一线城市二手房价格同比跌幅继续领跌全国。原因是近半年里，一线城市二手房价格环比跌幅都比较大，对房价指数同比指标产生了一定的拖累效应。目前全国大部分城市，如杭州等热门强二线城市已经实现限购全面放开，以促进市场需求复苏，从而稳定房价。一线城市中，深圳大部分区域限购放开、广州基本接近全面放开，但北京和上海对于限购放松整体上仍相对偏谨慎。4月30日，北京发布关于优化调整本市住房限购政策的通知。在执行现有住房限购政策的基础上，允许本地户籍和非本地户籍居民家庭（含夫妻双方及未成年子女）或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。此次政策发布，恰是中央政治局会议召开之际，同时这一期间成都和天津也持续放松限购政策，所以其信号意义非常明显。可能接下来，一线城市会加大限购放松的力度，尤其是作为市场风向标、且政策空间还很大的北京和上海。这将对各地的房地产市场产生较为积极的影响。预计在政策效应作用下，虽然总体下跌局势暂时无法扭转，但一线城市新房和二手房价格同比跌幅或呈现收窄态势。

　　三

　　城市排序：在豪宅市场的带动下，上海新建商品住宅价格指数环比涨幅领跑70城

　　2024年4月，新建商品住宅价格指数环比上涨的城市有6个，依次为上海、太原、遵义、天津、西安和平顶山；新建商品住宅价格指数环比跌幅较大的城市则有宁波、重庆、广州、厦门、深圳等。二手住宅价格指数方面，环比上涨的城市仅昆明，环比跌幅相对较小的城市依次是太原、平顶山、惠州、南充、牡丹江、泉州、北海、哈尔滨和贵阳；二手住宅价格指数环比跌幅较大的城市则有烟台、温州、厦门、桂林、北京等。

　　具体来看，一线城市中，深圳和广州两个一线城市本月新房价格环比跌幅都是比较大的，北京则是二手房价格环比跌幅比较大。上海市场的表现相对较好，其新房价格环比指数为0.3%，领涨70城，原因是4月上海市中心豪宅大量上市，从结构上拉高了均价。今年以来，在供应以及部分热销项目的带动下，上海出现了“豪宅热”，一定程度上也提振了豪宅项目周边板块的市场信心。考虑到5-6月上海仍有不少优质项目将入市，我们预计上海全市新房价格指数仍能呈现比较坚挺的状态，可能会继续领涨全国。

　　四

　　趋势预判：70城二手住宅价格环比指数突破历史新低，或将继续探底

　　观察历史数据，2021年10月，70城二手住宅房价指数环比涨幅曲线自2015年3月以来首次跌入“过冷区”，此后至今总体处于低位盘整阶段。虽然2023年2-4月该指标曾短暂回暖至“偏冷区”和“合理区”，但很快市场再度急转直下，2023年11月出现本轮周期阶段低值-0.8%，随后到2024年3月为止，该指标略有改善。2024年4月，70城二手住宅价格指数环比跌幅为0.9%，创下近10年来的最低记录。

　　从二手房市场的实际交易情况来看，现在各地二手房成交量虽然有所修复，但都是建立在“以价换量”的基础之上，市场整体需求还十分低迷。同时，各地新房市场的不景气对二手房市场的预期也有一定的不利影响。

　　5月17日，央行、金监局发布了一系列重磅政策，包括首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点至2.85%等。同日，国务院保交房工作视频会议召开，政策明确，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房，即“以购代建”。此类模式响应了此前中央“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，将库存房源的收购消化、保障房的新建工作进行了结合，对于高库存的城市加快推进去化是一个重大利好，既符合市场规律，也具有非常好的导向。

　　从长远角度来看，在政策的发力下，市场预期会有所改善，新房和二手房价格跌幅将逐步收窄。但短期来看，近几个月里我们对于70城二手房价格指数后续的走势需要做一些风险提示：第一、70城房地产市场距企稳尚早，稳定房地产的工作需要进一步发力。第二、未来半年内70城二手住宅价格指数环比涨幅或仍在“过冷区”持续停留。考虑到“二手房-新房-土地市场”的传导机制，且当前各地二手房市场的看空力量还较强，我们认为相关部门要重视二手房市场，主动在二手房购房政策方面持续发力。