北京土拍遇冷 海淀“霸主”海开79.17亿元兜底拿地

　　6月4日，北京迎来了一场“冷门”土拍。

　　海淀永丰南0055等地块正式拍卖，因条件优质，该地块备受瞩目。

　　截至开拍，却仅有海开股份、琼海南阳瑞华2家房企报名，获得四轮报价，最高报价为79.17亿元，溢价率为1.5%。

　　最终，仅海开工作人员抵达现场，以79.17亿元顺利拿下该地块。

　　追溯至2023年6月，以79.12亿元成交的亦庄新城X47地块，吸引华润、城建、中海、绿城等31家企业报名，相比之下，此次土拍可谓意外。

　　总体上，永丰南地块配套条件较海淀区近两年所供土地都更为优质。

　　据悉，此次出让地块为北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）0411街区HD00-0411-0055、0058、0064、0072地块，出让面积约8.95万平方米，规划建筑面积规模控制在22.25万平方米，容积率2.2，地块用途为二类居住用地、综合性商业金融服务业用地。

　　其中，0058、0072地块为商品住宅用地，占地约4.48公顷，建筑规模约9.86万平方米。0055、0064地块为商服配套用地，占地约4.47公顷，建筑规模约12.38万平方米，占比高达56%。

　　出让文件显示，地块起始价78亿元，设定土地合理上限价格93.6亿元。其中，住宅部分挂牌起始价约为57.51亿元；公建部分挂牌起始价为20.49亿元。销售指导价9.3万元/平方米，浮动8%，达到土地溢价上限后，销售指导价为9.6万元/平方米，浮动8%。

　　观点新媒体了解到，地块为名副其实的繁华地铁上盖，位于中关村科学城北区永丰产业组团核心区域，临近地铁16号线永丰站、永丰南站，有北清路、永丰路两条主干道。

　　同时，宗地北侧为用友产业园、中关村三小（科技园分校），大悦城、西格玛公社、西北旺万象汇、中关村壹号等商业配套环伺，周边还附在建的海淀北部医疗中心。

　　纵观永丰板块，新盘基本扎堆于永丰北，此次成交地块周边基本处于待开发阶段，新房和二手房都较少，区域内在售新房价格均低于9万元/平方米，部分二手房的价格高于9万元/平方米。

　　如此“靓地”，市场盛况不再，难免受其对拿地企业资金与综合开发实力要求的影响。

　　从出让条件看，此次拍卖一开始便注定是头部央国企的战场。

　　首先，开发商需自持公建约8.4万平方米，还需建设约2.6万平方米公交场站等公服设施。

　　此外，还需无偿代建1.39万平方米，包括公交中心站9000平方米、党群服务中心1000平方米、社区卫生服务450平方米、社区养老服务设施1000平方米、社区助残服务中心300平方米、社区级公共文化设施1400平方米、社区管理服务用房700平方米、公厕70平方米。

　　目前，具有开发大体量自持商业项目的房企为数不多，面对“香饽饽”也有心无力。

　　资料显示，海开控股创立于1982年，为北京海淀区国资100%出资的区属一级监管企业，是“中关村高新技术企业”。通过股权穿透，琼海南阳瑞华母公司为北京京门兴海科技集团。

　　由此，拥有国资背景的2家参拍企业，多多少少充当着“兜底”角色。

　　聚焦至摘地的海开，此前海淀当红楼盘“栖海澐颂”便为其与中建壹品联袂之作，该盘择址永丰产业基地核心，处永玉路与皇后店路交汇口，近地铁16号线周边，约8.2万元/平方米，小区规划占地面积约为5.2万平方米建筑面积达19.8万平方米，规划建设户数为887。

　　目前，海开控股在海淀东升、永丰等新增长极筑造新兴产业地标。包括在建的中关村东升科技园二期·海开园，为北京目前在建面积最大的科技园，该项目是海淀区形成“三轴”“两核”新格局的重点工程。

　　另据过往报道，于5月28日，海开控股旗下北京海开云创产业发展有限责任公司以42.3亿元斩获海淀区清河站北-安宁庄综合开发地块综合性商业金融服务业用地。

　　项目规划占地面积约7.8万平方米，总建筑面积约42.5万平方米，紧邻中关村软件园及上地信息产业基地等高新技术产业集聚区，未来将形成集产业办公、街区商业、星级酒店、服务式公寓于一体的TOD创新产城融合生态，拟打造中关村数字经济总部园。

　　此次补仓，或将强化海开的“海淀霸主”形象。

　　目光重回北京土拍市场，从近三个月来看，4月与5月均以底价成交一宗地块。

　　4月30日，北京城建以16.03亿元将房山区长阳镇涉宅地块收入囊中，该宗地为第四次“上架”，自2022年10月第一次上架以来，起始价从17.8亿元减少1.77亿至16.03亿元。

　　5月22日，中海以57.5亿元于石景山继续插旗，拿下首钢园区东南区1612-830、831地块、1612-763地块，为二度上架开拍，同样未引起过高热度。

　　综上，开发商的预期或生变化，即便是海淀的地，他们也保守起来。

　　5月28日，上海、广州、深圳三地紧随央行步伐，相继出台楼市新政。江南热鼓敲得响，尚未行动的北京仍在土拍市场降温。

　　6月，还有朝阳区、通州区、顺义区等多个地块将遇归属，其中不乏近年来少有优质地块。

　　京城地市能否重回久违“热闹”？拭目以待。

       来源：观点网