聚焦湾区投资新机遇 第一太平戴维斯携手深圳李宁中心前瞻行业发展新趋势

　　7月3日，第一太平戴维斯（Savills）在深圳李宁中心举办“聚焦湾区投资新机遇，前瞻产业发展大趋势——2024年上半年深圳房地产市场回顾与展望”媒体见面会。

　　第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇，第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人罗志文，第一太平戴维斯深圳产业及物流地产部助理董事王骏等出席了此次活动，与众多主流媒体一同回顾了2024年上半年深圳房地产市场情况，并就深中通道开通、华南区领先行业出海趋势等话题深入探讨。

　　第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿在致辞中表示：“2024年上半年，深圳经济运行延续向上向好态势，实现平稳发展。政府通过一系列的调整措施，包括因地制宜培育发展新质生产力、建设具有强大竞争力的产业链和产业集群、全面发力新型消费以及楼市调控松绑政策等等，在市场面与政策面持续释放积极信号，这将进一步利好中长期的价值投资者布局深圳乃至大湾区市场。”

　　赋能区域发展 展望大湾区投资机遇

　　深中通道于今年6月30日正式开通，这座跨越伶仃洋、贯穿珠江东西两岸的通道直接联通深圳和中山，将两地的车程从过去的2小时缩短到24分钟，不仅使深圳、中山和广州三地真正进入“大湾区半小时生活圈”，也为深中产业协作新格局、湾区融合发展带来了无限可能。

　　活动上，第一太平戴维斯深圳投资及资本市场部高级经理童佩媛发表了《深中通道赋能大湾区发展研究》主题分享，对深中通道的开通作出分析，深度解析了大湾区经济发展基本面以及“深中+”所带来的联动机遇，并展望了粤港澳大湾区融合升级的发展趋势。

　　深中通道概况

　　深中通道作为大湾区乃至国家重大工程，是湾区城市群围绕珠江出海口形成的“A”字布局中的重要一横，将直接联通珠江东西两岸。

　　深中通道全长24公里，包含17.2公里桥梁段和6.8公里隧道段，历时8年建成。

　　通道为双向八车道，设计速度为100公里/小时，预计通车量可达10万辆车次/日。

　　深圳和中山的车程从过去的2小时缩短到24分钟。

　　大湾区概况

　　粤港澳大湾区2023年经济总量突破14万亿元，占全国GDP比重11.2%。

　　常住人口突破8661万人，2023年常住人口增量超50万人。

　　珠江口东岸城市群GDP是珠江口西岸城市群GDP的五倍，此外，东西岸城市群在常住人口、社消零售总额、商品进出口总额等经济指标上均存在巨大差异。

　　大湾区东西两岸城市群经济发展不均衡。

　　深中通道赋能湾区展望

　　深中通道有助于深圳拓展发展空间和腹地，进一步强化其对周边城市的辐射带动作用，促进区域经济均衡发展，重塑湾区价值格局。

　　深中通道的开通最直观的就是降低了深圳、中山之间产业互融的成本，打破交通壁垒，中山为深圳的技术、高新产业提供生产空间、政策利好，深圳也为中山带来技术改革、产业升级，打造“深圳研发、中山制造”的一体化发展。

　　深中通道开通后，前海到达马鞍岛和福田中心的车程相同，围绕前海打造半小时生活圈，促进东西岸人才互通流动。

　　深中通道必然强化东岸枢纽型大交通体系优势，拓展大型基础配套服务半径。

　　聚焦产业出海 助推城市产业稳健发展

　　随着全球经贸格局的变化，国内产业技术的不断升级，“走出去”已经成为许多企业重要的战略抉择。华南地区作为中国经济发展的重要引擎，在土地、基建、配套设施以及前瞻政策等要素的充分护航下，凭借着创新技术、智能制造、绿色发展和全球视野，展示出显著的出海优势。

　　活动上，第一太平戴维斯深圳产业及物流地产部助理董事王骏在主题演讲《华南区域中资企业出海简析》中表示：“随着中企全球化布局的不断加速，华南区域领先行业作为排头兵，展现出强劲的出海劲头。 第一太平戴维斯专注于为不同企业客户提供专业的房地产相关的出海咨询及交易服务，从目标市场调研到供应链优化，再到精准选址，确保企业在全球化竞争中稳步发展，助力企业行稳致远。”

　　中资企业出海近年来成为一个火热的讨论话题，但中资企业出海实际上并不是一个新鲜事物，而只是从出海投资并购逐渐演变为了出海的投资建设生产。

　　第一太平戴维斯关注到华南的六大领先行业（汽车及相关技术，智能硬件，电子通讯，光伏储能，跨境电商，白电）已经在出海这件事上根据自己行业的特性走在了前面，充分利用全球化产业布局提高中企在全球化竞争中的优势。

　　在服务企业出海的过程中，结合第一太平戴维斯自身的专业服务，我们为不同的企业在出海建仓出海建厂等事物上提供我们专业的有效支持，防止企业由于对当地房地产市场的不了解导致出现一系列的问题以至于无法安全及时的落地生产经营。

　　洞察市场动态 解码深圳房地产市场动态

　　发布会上，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇从写字楼、零售、住宅等方面深入剖析了2024年上半年的动态，同时前瞻了未来市场发展趋势。

　　第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示：“第二季度，深圳房地产市场重蓄势能。供应暂缓的背景下，积极的租赁策略促写字楼存量去化加速，全市空置率回落；消费市场实现稳定增长，支撑零售品牌积极布局；住宅利好政策频出，一手住宅市场成交量回升。展望下半年，尽管宏观环境不确定因素犹存，但随市场预期的继续改善，以及各领域政策的接连发力，深圳房地产市场有望释出更多积极信号。”

　　在媒体问答环节中，第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇，第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人罗志文从专业角度出发，与在场媒体共同探讨了行业需求、商业地产、写字楼市场以及城市发展等方面的热点问题，从多个角度全面分析深圳房地产市场的概况与未来发展趋势。

　　第一太平戴维斯2024年上半年深圳房地产市场回顾与展望

　　甲级写字楼 —— 新增供应缺席叠加积极租赁策略助去化，空置率回落

　　2024年第一季度，深圳市地区生产总值同比增长6.4%，至人民币8,315.0亿元，增速居一线城市首位。其中，第三产业增加值达人民币5,497.7亿元，同比增长4.5%，占GDP比重创历史新高，达66.1%。

　　2024年上半年，深圳甲级写字楼市场共迎四个新项目入市，且新项目均于第一季度交付，新增面积约20.5万平方米。截至上半年末，全市总存量达1,122.8万平方米。

　　上半年，租金的持续下调助力市场活跃度进一步回升。继第一季度部分成本高敏感型需求有所释放后，第二季度租户继续积极寻觅合适的搬迁/扩张机会，并录得多宗大面积租赁交易达成。全市季度净吸纳量随之环比扩张1.4倍，至8.4 万平方米。得益于上述因素影响，加之新增供应入市节奏暂缓，全市空置率环比下降0.7个百分点，至29.8%。

　　季内，信息技术、金融、专业服务业需求保持稳健，逾六成交易源自于上述行业。此外，消费者服务与零售及贸易行业的租赁需求保持相对积极。

　　项目间租赁竞争仍保持激烈，众业主继续提供租金优惠以提升其项目吸引力。截至季末，全市租金指数环比下降2.1%、同比下降7.7%，平均租金降至人民币每平方米每月160.4元。

　　展望

　　2024年，全市新增供应预计达62.8万平方米。其中，第三季度预计有四个新项目交付入市，共为市场带来19.2万平方米的供应面积。

　　深圳政府不断加大招商引资力度，并相继出台《2024年优化国际化营商环境工作方案》《深圳市进一步加大吸引和利用外资实施办法》《南山区促进产业高质量发展专项资金管理办法》等政策激励推动企业落户，信息技术、金融、现代服务业等相关行业的租赁需求有望持续增长。

　　尽管如此，由于宏观环境仍存在诸多不确定性因素，加之企业普遍延续降本增效的房地产策略，市场整体去化压力不减，空置率或仍将于短期承压。同时，可以预见，未来数季仍将有较大规模新增供应集中交付，租赁市场竞争将继续加剧，全市平均租金料下调。

　　零售 —— 众业主积极招商，空置率四季连降

　　2024年前五月，深圳消费市场在一线城市中表现较为突出，全市社零同比实现1.8%的稳定增长，至人民币4,169.8亿元。

　　2024年上半年，深圳零售市场无新增供应入市。同时，新城市广场因升级改造于第一季度暂时歇业，全市总存量回调至678.8万平方米。

　　期内，数家知名品牌首进深圳并开设多家门店，全市平均空置率环比下降0.5个百分点、同比下降2.1个百分点，至8.0%。同期，源自餐饮及时尚业态的租赁成交仍占主导地位，配饰及化妆品和个人护理等品类亦积极布局。

　　整体而言，市场尚不具备涨租动能，业主多谨慎调租。截至上半年末，全市租金指数环比下降0.9%、同比下降1.7%，至人民币每平方米每月565.5元。

　　展望

　　2024年第三季度，市场预计迎来三个购物中心开业，合计供应面积49.5万平方米。

　　深圳消费市场仍具韧性，且伴随政府促消费举措的持续出台及深港消费的深度融合，深圳零售市场吸引力预计持续增强，在此背景下更多区域/城市首店有望于年内相继开业。此外，多个拟开业购物中心业主亦积极招商，年内零售市场入驻率预计持续改善。

　　住宅 —— 密集政策促市场活跃度回升，季度成交面积环比上升10.5%

　　2024年上半年，深圳一手住宅供应面积为152.2万平方米，半年度环比下降48.3%、同比下降38.2%。其中，第二季度，多数开发商库存压力高企，新盘开盘节奏持续放缓，供应面积连续三季度收缩。全市季度供应面积为65.5万平方米，环比下降24.5%、同比下降58.0%。

　　尽管上半年整体购房情绪趋冷，成交面积为自2018年上半年以来的历史低位，但在五月以来一系列重磅政策利好加持下，第二季度后半程市场活跃度显著回升，全市季度成交面积环比上升10.5%，至71.8万平方米。

　　同期，在多重利好政策叠加销售端市场表现有所改善的背景下，众开发商信心及预期有所修复，继而推动价格止跌企稳。全市季度成交均价环比微升0.6%，至人民币每平方米61,438元。

　　展望

　　尽管上半年的政策组合短期内对楼市起到一定提振作用，但在当前的形势下，市场信心能否持续性回升仍存在不确定性。有鉴于此，中央及地方政府均将做出更多举措巩固房地产行业平稳发展，深圳住宅市场仍存在一定政策调整空间。

　　随着供应规模持续收缩，加之更多利好政策在需求端持续发力，深圳一手住宅市场有望延续弱复苏态势，成交均价预计于年内逐步企稳。

　　展现体育基因 打造独特运动办公体验

　　深圳李宁中心作为李宁集团三总部之一，是李宁公司在华南区、珠三角及粤港澳大湾区的区域总部中心。项目位于深圳市南山区深南大道9996号，交通便捷顺畅，紧邻深南大道与南海大道，以清华、北大等知名大学深圳研究生部为邻，与深圳大学为伴，是集结研发人才的基地。此外，周边商业配套靠近汉京金融中心商业、万象天地；同时临近腾讯大厦、软件产业基地、科兴科学园。

　　深圳李宁中心的主体建筑群落由主楼及裙楼两部分构成，项目内配有篮球场、足球场以及李宁旗舰店，打造以李宁运动为IP的主题楼宇，诠释了运动和健康的文化氛围。此外，大厦拥有先进的楼宇自控系统、BMS楼宇集成管理系统、FAS火灾报警系统等先进设备。近期，第一太平戴维斯为该项目提供楼宇改造焕新及咨询服务、租赁代理等一体化的资产管理服务。未来, 深圳李宁中心与第一太平戴维斯的合作碰撞将带来更多优质服务，创造独特的李宁式体验价值。