深圳二手房价格持续下滑，350万以下成交占比大幅提升

　　01 二手市场

　　2024年上半年深圳二手市场受春节、政策影响，整体呈现复苏走势。春节前，市场较为平淡，3月开始，进入节后小阳春，市场活跃起来，成交量也出现明显上升。但政策预期多次落空，4月市场又开始回落。5月政策频繁出台，月初限购松绑，月末贷款利率大幅下调，首套首付比例调整至2成。政策出台密集、力度大，市场反应也十分迅速，成交量快速上涨。同时，中央持续为房地产发声，强调房地产市场稳定重要性，市场预期有所改善，二手成交稳定在4000套上下。

　　二手住宅成交量分析

　　二手住宅成交套数创近3年新高

　　2024年上半年全市二手住宅成交21394套，同比上升31.8%，环比上升29.4%；成交面积206.2万平，同比上升33.4%，环比上升29.7%。上半年二手住宅成交套数为2021年下半年以来半年度最高，占去年全年的65.3%。

　　从月度数据看，上半年政策效应显著，市场明显活跃起来。3月开始，二手成交维持在相对高位，6月成交量4172套，为近38个月最高。

　　龙岗成交位居第一

　　上半年龙岗成交量位居第一位，成交4937套，占全市成交的23.1%；福田、南山、罗湖分列2-4位。从各区变动看，原关内区域加上龙华，成交量反弹力度显著弱于其他区域。坪山、光明、大鹏增幅位居前三。

　　二手住宅成交价格走势

　　全市成交均价持续下滑

　　罗湖成交均价跌幅最大

　　二手成交结构分析

　　350万以下价段成交占比大幅提升

　　350-500万价段为成交主力，占比21.5%；其次是250-350万价段，占比19.2%。从占比变化来看，350万以下价段成交占比显著上升，750万以上高价段成交占比明显下降。

　　套均总价连续下滑

　　60-90平成交占比超四成

　　60-90平面积段为成交主力，成交占比40.7%；其次为90-144平面积段，占比29.3%。从环比变动看，90-144平成交占比上升4.1%。

　　2房、3房户型成交占比上升

　　3房户型居成交首位，成交占比40.5%；其次为2房户型，占比23.9%。从环比变动来看，2房、3房成交占比上升，1房、4房及以上成交占比下滑。

　　01南山区

　　南山成交同比上升25.2%

　　2024年上半年南山成交3534套，同比上升25.2%，环比上升28.6%。同比增幅在各区中仅高于福田、龙华；成交套数在各区中位居第三，仅低于龙岗、福田。上半年南山成交套数占全市成交的16.5%。

　　从月度走势图来看，上半年南山区成交高峰出现在6月份，成交达679套。除2月外，其他五个月月度成交都突破600套。但从成交占比看，2月成交占比最高，达18.5%。

　　南山千万以上房源成交占比大幅下滑

　　2024年上半年南山区二手住宅成交依然集中在1000万以上房源，占比40.2%；其次为750万-1000万，占比18.5%。从成交占比变化来看，750万以上房源成交占比显著下滑。

　　2024年上半年南山区3房需求最大，占比37.0%；其次为4房及以上。从占比变动看，4房及以上占比大幅上升；而2房、3房成交占比都下滑。

　　2024年上半年南山区无150万以下成交，3房购房门槛在350万以上。上半年南山区最受欢迎的房源为1000万以上的4房及以上户型，占比28.0%；其次是1000万以上的3房户型。

　　南山成交价格走势

　　02福田区

　　福田成交升幅为各区最低

　　2024年上半年福田成交4038套，同比上升21.7%，升幅为各区最低。福田成交套数为各区第二，仅次于龙岗，成交占全市的18.9%。

　　从月度走势图来看，6月福田二手住宅成交790套，为上半年最高，同时也创近15个月最高。从成交占比来看，2月福田区成交占比最高，达20.4%。

　　福田千万以上房源成交占比大幅下滑

　　2024年上半年福田区二手住宅成交中，1000万以上价段占比最高，达到29.7%，但占比较去年同期下降11.4%；350-500万价段成交占比17.7%，位居第二。价格持续下行，福田高价段成交也明显下降。

　　2024年上半年福田区成交集中在3房，占比39.4%；其次为2房，占比25.7%。从需求变化来看，福田区1房、2房户型成交占比上升，而3房、4房及以上户型成交占比则下滑。

　　2024年上半年福田区1房成交总价在150万-600万之间，2房购房门槛降至150万，3房购房门槛在250万以上。福田区二手住宅市场最受欢迎的房源为1000万以上的3房，其次为1000万以上的4房及以上。

　　福田成交价格走势

　　03宝安区

　　宝安成交套数同比增长超四成

　　2024年上半年宝安成交套数同比增长46.3%，成交量在各区中位居第五，但升幅为第三，仅次于坪山、光明。上半年宝安成交占全市成交的12.3%，占比较去年上半年、下半年皆有所提升。

　　2024年上半年宝安区6月成交量最高，成交540套。从趋势看，3月开始，二手成交量不断提升。6月宝安成交占比12.9%，为上半年最高。

　　250万以下低价段成交占比下滑

　　2024年上半年宝安区二手住宅成交中，1000万以上高价段成交占比小幅提升，但600-750万、750-1000万成交占比下滑。同时250万以下低价段占比也有所下降。

　　2024年上半年宝安区成交集中在3房、4房及以上的改善户型。其中，3房成交占比大幅上升10.9%至43.5%，而1房、2房、4房及以上成交占比皆下滑。

　　2024年上半年宝安区二手住宅1房成交总价在150万-350万之内，3房购房门槛在250万以上。宝安最受青睐的为350-500万的3房，其次为1000万以上的4房及以上房源。

　　宝安成交价格走势

　　04罗湖区

　　罗湖成交同比上升32.2%

　　2024年上半年罗湖成交3236套，同比上升32.2%，升幅仅高于福田、南山、盐田、龙华。上半年罗湖成交套数占全市成交的15.1%，与去年同期持平，仅次于龙岗、福田、南山。

　　从月度走势图来看，罗湖区二手住宅成交在4月达到最高，随后略有下降。而从成交占比走势看，3月罗湖区成交占比最高，达到16.0%。

　　罗湖低价段成交占比大幅上升

　　2024年上半年罗湖二手住宅成交主要集中在250万-500万，其中250-350万价段占比最高，达到28.7%。从成交占比变化来看，低价段成交占比显著上升，350万以上价段成交占比皆下滑。

　　2024年上半年罗湖区的市场需求集中在2-3房，占比超过七成，达到71.6%。其中3房需求量最大，占比达38.6%。从需求变化来看，1房、2房成交占比上升，3房、4房及以上占比下滑。

　　2024年上半年罗湖区1房成交总价在500万之内，2房成交总价在150-1000万之间。最受欢迎的房源为250万-350万的2房，其次为350-500万的3房。

　　罗湖成交价格走势

　　05龙岗区

　　龙岗成交套数居首位

　　2024年上半年龙岗区成交量位居各区第一，成交4937套，同比上升37.3%，占全市成交的23.1%。龙岗成交量增幅仅次于坪山、光明、宝安、大鹏，位居第五。

　　从月度走势图看，2024年上半年龙岗区成交在6月达到最高，成交958套。自3月开始，龙岗成交始终维持在900套以上。从成交占比来看，3月龙岗区成交占比最高，达到24.0%。

　　500万以下价段成交占比超过75%

　　2024年上半年龙岗区二手住宅成交在250万-350万价段房源成交占比最为集中，占比近3成；其次为350-500万价段。龙岗近一年多以来价格下行明显，上车门槛进一步降低，500万以下成交占比超过75%。从变化上看，350万以下价段成交占比大幅度提升。

　　2024年上半年龙岗3房户型成交最为活跃，占比超过4成，达到43.9%；其次为4房及以上，占比达到30.4%。龙岗区域成交以刚需家庭为主，3房、4房为主流需求。

　　2024年上半年龙岗区二手住宅1房成交总价在250万之内，2房成交总价在500万之内。市场上最受欢迎的房源为250万-350万的3房，其次是350万-500万的3房。

　　龙岗成交价格走势

　　06盐田区

　　盐田成交量上升28.1%

　　2024年上半年盐田成交465套，同比上升28.1%，增幅为仅高于福田、南山、龙华，在东部、西部区域中反弹力度最低。上半年盐田成交套数占全市成交的2.2%。

　　2024年上半年盐田区成交峰值出现在5月，成交94套。从成交占比来看， 2月、5月盐田成交占比皆为2.4%，为上半年最高。

　　盐田成交集中在250-500万

　　2024年上半年盐田区二手住宅成交集中在250万-500万之间，占比超过7成。其中150万-250万占比最高，占比达到30.1%；其次为250万-350万，占比22.3%。从成交占比变化来看，250万-500万价段成交占比大幅下滑。

　　2024年上半年盐田3房型成交最为活跃，占比达到38.8%；其次为2房户型。从成交变化看，1房成交占比大幅度降低。

　　2024年上半年盐田区二手住宅1房成交总价在250万之内，3房购房门槛在150万之上。市场最受迎的房源为150万-250万2房；其次为250万-350万的3房。

　　盐田成交价格走势

　　07龙华区

　　龙华增幅仅高于福田

　　2024年上半年龙华成交1756套，同比上升22.8%，增幅为仅高于福田。上半年龙华成交套数占全市成交的8.2%。

　　2024年上半年龙华成交峰值出现在4月，成交363套。从成交占比来看，2月、4月盐田成交占比皆为8.7%，为上半年最高。

　　龙华均价走势

　　龙华成交套数排行榜

　　08光明区

　　光明成交升幅位居第二

　　2024年上半年光明成交275套，同比上升67.7%，增幅为仅次于坪山，位居第二。得益于基数低，以及光明区可售二手房逐步增多，二手成交升幅也更为显著。上半年光明成交套数占全市成交的1.3%，仅高于大鹏。

　　2024年上半年光明成交峰值出现在6月，成交64套。从成交占比来看，6月光明成交占比达到1.5%，为上半年最高。

　　09坪山区

　　坪山成交涨幅位居第一

　　2024年上半年坪山成交443套，同比上升81.6%，涨幅为各区第一。上半年坪山成交套数占全市成交的2.1%，仅高于光明、大鹏。

　　2024年上半年坪山成交峰值出现在4月，成交94套。从成交占比来看，1月、4月坪山成交占比达到2.3%，为上半年最高。

　　10大鹏新区

　　大鹏成交涨幅位居第一

　　2024年上半年大鹏成交68套，同比上升47.8%，涨幅仅次于坪山、光明，位居第三。上半年大鹏成交套数占全市成交的0.3%，为各区中成交最低的区域。

　　2024年上半年大鹏成交峰值出现在4月，成交20套。从成交占比来看，4月大鹏成交占比达到0.5%，为上半年最高。

　　02 租赁市场

　　租金回报率持续上行

　　2024年上半年，租金呈现先升后降趋势，至六月，深圳租金为69.8元/平·月。从租金回报率来看，上半年深圳租金回报率得益于房价持续下行，继续小幅上涨，当前深圳租金回报率为1.65%。

　　龙华租金上涨

　　2024年上半年深圳租金累计下滑1.6%，租金最高的区域是南山区，为102.3元/平·月；最低的区域是龙岗区。仅龙华区租金上涨，其余各区租金下下滑。

　　罗湖租赁占比最大

　　上半年罗湖区租赁占比最高，达19%，罗湖区以小户型为主；其次为南山、宝安。从成交占比变化来看，福田、南山、盐田、宝安成交占比上升，罗湖、龙岗成交占比下降。

　　租赁成交套数排行榜

　　总结

　　2024年上半年全市二手住宅成交21394套，同比上升31.8%，环比上升29.4%；成交面积206.2万平，同比上升33.4%，环比上升29.7%。上半年二手住宅成交套数为2021年下半年以来半年度最高，占去年全年的65.3%。从成交量的区域分布来看，龙岗成交量位居第一位，成交4937套，占全市成交的23.1%；福田、南山、罗湖分列2-4位。坪山、光明、大鹏成交增幅位居前三。

　　来源：中原研究中心