预计11月供应缩量新低 京沪深刚需供应占比上升

　　11月因“金九银十”传统营销旺季结束，房企推盘积极性稳步回落，为年内次低。据CRIC调研，11月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积620万平方米，环比下降9%，同比下降52%，绝对量仅高于2月。一线高位回落，累计同比降幅扩大至26%；二线供应稳中微降，环比下降8%，同比下降51%；三四线供应逆势上扬。

　　从供给结构来看，呈现出改善为主，刚需为辅的供应结构；主城、近郊、远郊占比结构为63%、23%和14%，预判11月，我们认为，11月供应稳中有降，重回年内低位，房企推盘积极性一般，不过因推盘仍以主城区改善为主，整体市场热度或将小幅微降。

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　　规模：11月28城供应同比腰斩回归年内次低，一线高位回落环降25%

　　11月因“金九银十”传统营销旺季结束，房企推盘积极性稳步回落，为年内次低。据CRIC调研，11月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积620万平方米，环比下降9%，同比下降52%，绝对量仅高于2月。

　　分能级来看，一线高位回落，同环比齐跌59%和25%，累计同比降幅扩大至26%。其中北京、上海、深圳供应量较10月环比持降，上海降幅最为显著，11月预计供应量将不足15万平方米，与2月基本持平，预期入市房源量不足1300套。仅广州一城环比持增，增幅高达58%，因而广州累计同比降幅持续收窄至24%。

　　二线供应稳中微降，环比下降8%，同比下降51%。绝对量来看，天津、长沙等单月供应量突破50万平方米。从变化情况来看，显著回落城市大体可以分为以下两类：一是前期热点城市西安、杭州、成都等，经历了前期的供应放量，叠加近期新房成交增长动能有转弱迹象，因而房企推盘积极性略有回落；二是青岛、昆明、济南、长春等则源于行情低迷，“以销定产”模式下房企推盘积极性并不高涨。而天津、长沙、宁波、重庆、苏州等环比出现了大幅回升，放量显著。

　　三四线供应量环比大增62%，同比下降37%。徐州、无锡、常州等迎阶段性放量，而漳州、泉州供应普降，泉州预期0供应，因低迷行情影响，仍处于去库存阶段。

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　　结构：供应主城改善为主，刚需为辅，京沪深等刚需供应占比上升

　　而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为36%、52%和12%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。

　　分城市来看，（1）北京、深圳、昆明、天津、常州、长沙、上海、南京等城市刚需产品供应占比都在50%以上，北京、上海、深圳等核心一线城市新政出台对刚需客群促进作用显著，因而房企都加强了对刚需产品的供应比例；而昆明、天津等城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）漳州、长春、济南、厦门、成都、杭州、苏州、无锡、宁波、广州等依旧以改善作为供应主力，占比均在6成以上。（3）重庆刚需和改善供应占比“不分伯仲”，均在4成以上。（4）福州、合肥等高端产品占比显著上升，达到73%和45%。

　　从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为63%、23%和14%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。

　　分城市来看，（1）漳州、合肥、昆明、长春、福州、南宁、武汉、无锡、重庆、郑州、西安、成都、徐州、青岛等主城占比均在7成以上。（2）北京、天津、苏州等则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。（3）宁波供给结构兼顾了主城和近郊。（4）少数城市诸如深圳、长沙等远郊还将持续加大供货量。

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　　预判：11月供给约束+新政提振效应递减，来访认购热度料将小幅回落

　　盘点了11月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：11月供应稳中有降，达到年内次低，可以看出，房企推盘积极性一般，受供给约束影响，市场热度预期小幅回落，据CRIC监测数据，28个重点城市11月预期项目平均去化率31%，较10月环比下降6个百分点。值得关注的是，一线得益于供给缩量提质，增加了刚需盘占比，叠加新政效应延续，整体市场热度有望稳中有增，11月预期去化率达到39%，与去年11月平均去化率41%基本持平。

　　我们结合不同城市11月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，多数城市在10月成交放量之后，11月会进入小幅调整期，环比降幅多集中在2成以内，郑州、福州、厦门等弱二线城市或将出现明显下滑，主要和推盘结构和当前低迷的行情走势密切相关；上海、深圳等新政效应延续，新房成交或将持稳；少数城市诸如成都、长沙、长春、青岛等预期市场热度小幅上扬。

　　总体来看，11月供应稳中有降，重回年内低位，房企推盘积极性一般，不过因推盘仍以主城区改善为主，整体市场热度或将小幅微降。

　　目前来看，整体市场仍处于脉冲式复苏阶段，核心一线城市得益于供给缩量提质，叠加新政效应延续，整体市场热度有望稳中有增；相较而言，无实质性利好的二三线城市，随着房企折扣力度收回，楼市行情大概率复归理性，环比持降。

　　来源：克而瑞地产研究