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今年房地产政策760次高频“出牌” 2025年房地产市场将走向何方?

来源:房掌柜综合   深圳房掌柜  2024-12-30 07:43:59
[摘要]政策端会如何发力,延续宽松路线还是适度调整步伐?

  2024年的房地产市场仍处于深度调整过程中,在强力政策支持下,止跌回稳成为当下及未来一段时间市场的关键词。

  分析师表示,从松绑限制性政策到出台刺激性政策,2024房地产政策措施基本应出尽出:从房贷利率到交易税费,从首付比例到供需两端都迎来政策调整,每一项政策的调整都牵动着购房者、房企以及整个房地产市场的神经。

  据中指院监测数据,截至目前,2024年全国各地出台房地产调控政策超760次,当前政策环境已处于历史最宽松阶段,特别是需求端政策,涉及居民购房成本、购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平。

  在一系列政策支持下,市场在四季度出现阶段性止跌,在此市场环境下,2025年房地产市场将走向何方,政策端会如何发力,延续宽松路线还是适度调整步伐?

  “住建部在北京召开的工作会议,为未来三年房地产发展确定了方向。”浙商证券地产分析师杨凡告诉记者,2025年为达到“止跌回稳”的目标,现阶段政策有望继续宽松,尤其是与财政政策相关的措施,力度可能会加大。

  申万宏源分析师袁豪认为,2025年预计房贷利率将继续下降,包括商贷和公积金;预计一线城市限购和税费政策将继续优化;收储实施有望加快;房贷政策也存在优化空间。

  政策环境已达历史最宽松水平

  2024年房地产政策力度和频率是史无前例的,政策环境步入历史最宽松阶段。

  “年初小阳春之后,市场急速下滑,特别是二手房市场大幅降价售房,市场量价循环阶段性下跌,在当时超出预期。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

  在此背景下,本轮调整大周期开始。2024年多部委接连发布各项政策,年内合计降息60BP,降准100BP,同时存量房贷预计平均降幅50BP,限购几乎全部松绑,限制性政策几乎全部取消,随着2024年9月政治局会议提出“止跌回稳”后,税费优化迅速落地,财政政策大力度支持收储以及回购闲置用地。

  “对标历史,本轮政策力度不亚于历年。”方正证券分析师刘清海表示。

  具体来看,2024年政策发力大致分三段。在5月17日之前,仍旧以央行降低LPR为主,如年初一次性下降25个基点,地方政府特别是一线城市集体放松限购范围、降低首二套首付比例等为主基调。

  “2024年上半年并无过多实质性重磅刺激,多为对现行制度的优化调整,意在规范市场秩序,完善房地产行业发展新模式,政策力度限于托而不举”。克而瑞分析师指出。

  而“517新政”开启了政策转向的序幕,监管部门开始实施更有力的新政策。

  5月17日,央行下调首套和二套房首付比例,取消全国房贷利率下限,下调公积金贷款利率;去库存方面,央行同日设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购存量商品房,住建部、自然资源部提出盘活存量闲置土地、支持地方收回土地;6月自然资源部、发改委发文,提出三个方面18条举措处置闲置存量土地。

  5.17后政策推进节奏加快,不过销售市场仍有所波动,在8月下旬第一轮政策效力减弱后,9月快速发布新一轮利好政策。

  随后,“9.26”成为行业的转折点,行业定调出现转向。

  9月26日,政治局会议确立“要促进房地产市场止跌回稳”,这是中央层面首次出现这样的表述,同时祭出一揽子增量政策,部门政策持续发力,形成政策组合拳。

  随后,多部委相继落地稳地产“组合拳”,明确了促进房地产市场止跌回稳的“四个取消、四个降低、两个增加”,包括下调利率、下调二套房首付比例下限、降低存量房贷利率等,首套、二套房贷利率下限均将至15%的低位。

  此外,10月12日财政部允许专项债资金、保障性安居工程补助资金用于收购存量房,允许专项债用于回收存量闲置土地。11月13日,财政部等联合发布税收优化政策,降低居民购房和企业税收负担;11月15日,住建部、财政部发文部署进一步做好城中村改造工作,扩围城中村改造城市数量并推进货币化安置。

  地方层面,2024年以来,各地政策调整力度进一步加大,优化政策应出尽出,多数城市全面放开过去在市场过热阶段出台的限制性政策,同时从加大购房补贴、提高公积金贷款额度等方面释放政策利好。

  “截至目前,除个别核心城市仍保留了一定限制性政策,全国大多数城市限购政策已经全面放开,当前政策环境已处于历史最宽松阶段。”中指院分析师表示。

  政策持续发力后,市场出现回稳迹象。12月25日,住建部会议指出房地产市场出现了积极变化,10-11月“房地产市场呈现止跌回稳势头”。据中指院数据,12月以来(12.1-12.22),重点30城新房成交面积环比、同比增长均超10%,重点20城二手房成交量环比、同比亦继续增长。

  有分析师指出,政策在不断试探市场的敏感点,以找到最佳平衡点来推动房地产市场健康可持续发展。2024年各方面政策的联动调整,不仅是为了市场短期热度提升,更是从长远角度考虑构建一个更加合理、稳定的房地产市场生态,让房地产回归居住属性的同时,也能发挥其在经济领域应有的带动作用。

  “城改”和“收储”政策或成关键

  随着2025年政策环境步入历史最宽松阶段,2025年房地产政策环境会如何发展,倍受关注。

  多位分析师指出,展望2025年,房地产市场政策有望在现有宽松基础上继续优化完善,朝着构建长效机制的方向稳步迈进。

  事实上,年末政治局会议及经济工作会议为2025年房地产市场的发展指明了方向。

  12月9日,政治局会议定调“稳住楼市”;12月12日,经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”;12月25日,住建工作会议为2025年房地产发展方向定下基调,其中,止跌回稳仍是首要任务。

  分析师指出,在当前市场环境下,尽管部分城市已呈现出止跌回稳迹象,但市场整体的不确定性仍然较高,如市场预期的波动性、不同城市间的分化加剧等问题依然存在。因此,保持政策的连续性与稳定性至关重要。

  因此,展望2025年,房地产政策宽松基调或将延续,下阶段政策有望继续围绕“促进需求”和“优化供给”展开。

  “预计2025年将在已出台政策的落地实施方面发力,如继续下调房贷利率、存量房贷继续下降、全面取消限制性购房措施(京沪深海南等),以及逐步恢复企业正常运营能力,比如收购房企存量闲置土地、收购存量商品住房作保障性住房,多措并举逐步改善市场供求关系失衡导致的房价下行预期。”克而瑞分析师表示。

  袁豪认为,后续的政策空间中,城改和收储是最为关键的两个政策。一方面,对于修复居民资产负债表,城改和收储都有着重要作用,尤其是城改;另一方面,城改是需求端的提振措施,收储更像是供给端的平准基金,两者可以在时间尺度上分别调节需求和供给,从而一定程度上熨平房地产周期,实现房地产长效机制。

  有证券机构人士分析认为,长效机制的构建是未来房地产政策的核心方向,这需要综合考虑人口、土地、金融等多方面因素,持续的政策优化和调整必不可少。2025年有望看到更多围绕这一目标出台的政策举措,引导房地产市场从规模扩张向高质量发展转型,实现行业的平稳健康可持续发展。

  多位分析师表示,2024年房地产政策已经为市场营造了良好的宽松环境,而2025年的政策走向将继续围绕稳定市场、保障民生、促进发展等目标,不断探索创新,推动房地产行业迈向新的阶段。

     来源:财联社

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责任编辑:谭琳琳

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