市场延续回稳态势 深圳“小阳春”预期如何？

2025年初，国务院、央行、住建部等多部委多次表态，将大力推动房地产行业止跌回稳。尤其是在2月初的国务院会议上，提出“要敢于打破常规推出可感可及的政策举措”。

随着稳楼市各项政策显效，今年以来房地产市场交易保持总体平稳，新房销售基本稳定，二手房交易较为活跃，一线城市房价有所回稳，市场预期总体稳定，房地产市场延续了2024年四季度以来的回稳态势。

房地产方面来看，国家统计局数据显示，2025年1-2月份，新建商品房销售面积达10746万㎡，同比下降5.1%，降幅比上年全年收窄7.8个百分点；其中住宅销售面积下降3.4%，降幅收窄10.7个百分点。新建商品房销售额10259亿元，下降2.6%，降幅收窄14.5个百分点；其中住宅销售额下降0.4%，降幅收窄17.2个百分点。这是除疫情解禁的2023年初之外，本轮调整周期以来年初最低降幅。

据CRIC监测数据，自去年930新政发布以来，深圳项目开盘去化率开始逐步攀升。截至2025年3月16日，开盘去化率增至66%，显著好于2024年同期。

值得关注的是，深圳开盘去化率已经达到2023年以来阶段性高点。事实上，这也与深圳当前推盘策略密切相关，新房供应相对节制。

2月深圳仅1个项目加推，中洲迎玺花园作为年后第一个入市的新盘，吸引了1310批客户登记、926批客户冻资，认筹比例超过了1:1.44，市场关注度很高。3月以来至今，深圳有5盘加推，其中前海观山海家园项目开盘加推吸引超1500批客户到访。

从前端指标项目来访、认购来看，典型监测持销项目认购环升150%，成交转化率升至5%，认购同比去年春节月上升110%。节后市场成交常态化回归，房企营销加码（启动中介+升佣+特价房），促进认购回升，来访、认购节节攀升。

近期来访、认购量已超去年周均水平，与去年3月小阳春基本持平，今年“小阳春”为大概率事件。从各区域整体表现方面来看，除宝安外各区均上涨，宝安由于存货较少营销政策无明显变化，2月第三周认购勉强与节前持平。

据CRIC监测重点项目显示，多项目持续以价换量政策。例如福田新天石厦铭苑推出特价房（折扣75折）；开云府推出“5字头”特价房上新（相较前期均价下调约2万/㎡），单项目来访认购大幅上升。

据CRIC市场监测数据显示，2月深圳全市一手住宅共有64个板块有网签，房价10万元/㎡以上的板块共有8个。板块均价最高的是红树湾板块，均价约138059元/㎡。套均价超千万每套的板块共有11个，共有32个板块的均价环比上涨，其中莲塘板块环比涨幅最大，梅林板块的网签均价同比翻番。

据CRIC监测数据，2月深圳一手住宅库存约573万㎡，环比减少4%，同比减少18%，静态去化周期约12.9个月，环比上月缩短0.9个月。

从区域来看，宝安、光明、龙华去化周期均低于10个月，南山12个月左右，库存积压在坪山、大鹏、深汕等外围区域，热点区域后续库存不足。

再看二手房市场方面，随着市场交易活跃度提升，业主挂牌积极性也进一步提升，截至2025年2月末，深圳二手住宅挂牌量约6.57万套，环比上月增加超7600套。网签过户方面，全市二手住宅过户量为3677套，环比上月减少19%，但同比大幅增长106%。

春节假期结束复工后，二手房市场热度快速回温，最新周录得量已基本恢复到节前水平，动能持续增强。随着营销旺季到来，预计多项目将加大促销力度及渠道激励吸客。

聚焦行业数据，基于中央部委明确稳市场的最新导向，以及新房、二手房市场交易数据的共同企稳，2025年上半年交易量、房价、库存等指标有望持续向好。

来源：克而瑞深圳区域