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深圳楼市,新一轮洗牌

来源:房掌柜综合   深圳房掌柜  2025-04-25 07:53:50
[摘要]深圳楼市正经历阶段性的历史时刻。

  价格下探是否止住了?真实的深圳楼市现状如何?

  最近以深圳本地业务为主的中介平台,公布了一张深圳楼市一季度的成交流量表。

  乐有家研究中心以网签活跃度为监测标准,对50个小区进行了二手房成交价格变化的对比。

  这张表很好地反映出当下深圳楼市的状态——

  1、成交楼盘,大多是原本成交就活跃的楼盘;

  2、成交均价上涨楼盘占比超过了一半;

  3、成交活跃度,相比去年同期,活跃度更高;

  4、成交活跃的楼盘,基本以网红盘或区域标杆楼盘为主。

  总的来说,深圳楼市正经历阶段性的历史时刻。

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  “以价换量”放缓

  从乐有家研究中心公布的2025年一季度网签累计程度来看,今年一季度网签量top50的小区中,有7个是去年一季度深圳全市过户量top10名单中的小区。

  去年一季度,中洲中央公园、梅林一村、鼎太风华三个小区没有进入今年一季度的网签量top50小区的行列。

  今年一季度网签套数最多,成交最活跃的是位于南山区的华润城润府,一季度累计网签套数达到了95套,成交均价约13.18万/平。

  相比去年4季度的成交均价约12.87万/平,环比上涨了2.4%,按照日均成交活跃度来看,一季度华润城润府差不多是每天成交网签一套。

  去年一季度华润城润府虽然没有进入累计网签量top10小区名单,但进入了南山区二手住宅过户量TOP10名单,累计网签套数为27套,成交均价约12.95万/平,同比上涨了1.77%。

  而去年一季度深圳全市网签最活跃的是位于南山的龙珠花园。

  但对比累计网签套数,价格更贵的华润城润府网签套数是接近1.6倍。

  今年一季度网签累计第二的是位于宝安区的桃园居,共计74套,去年一季度也是桃源居网签累计套数位居第二。

  但去年一季度桃源居累计网签是55套,而成交均价方面,去年一季度桃源居为4.27万/平,今年一季度则为3.73万/平,环比下降2.8%,同比下降12.64%。

  除了top2两个小区,2025年一季度网签累套数top50的小区中,百仕达花园、半岛城邦、万科四季花城、领航城、佳兆业城市广场网签量也相对更多。

  2025年一季度位于罗湖的百仕达花园,累计网签量为53套,成交均价约5.75万/平,2024年一季度累计网签量为51套,成交均价约5.81万/平,环比增加3.4%,同比下降1.03%;

  2025年一季度位于南山的半岛城邦累计网签量为43套,成交均价约11.21万/平,2024年一季度累计网签量为42套,成交均价约12.44万/平,环比上涨1.2%,同比下降9.89%;

  2025年一季度位于龙岗的万科四季花城累计网签量为51套,成交均价约4.5万/平,2024年一季度累计网签量为41套,成交均价约4.8万/平,环比下降3%,同比下降6.25%;

  2025年一季度位于宝安的领航城累计网签量为49套,成交均价约5.16万/平,2024年一季度累计网签量为41套,成交均价约5.74万/平,环比上涨0.7%,同比下降10.1%;

  2025年一季度位于龙岗的佳兆业城市广场累计网签量为47套,成交均价约5.31万/平,2024年一季度累计网签量为41套,成交均价约5.56万/平,环比上涨0.4%,同比下降4.5%。

  所以可以看到,同一个小区成交活跃度,相比去年同期是更高了,但是在小区成交均价更低的基础上。

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  从乐有家研究院记录的一季度深圳小区成交流量情况来看,50个网签量排前的小区,有30个小区环比去年第四个季度是上涨了的,且超过5%涨幅的小区有8个。

  说明深圳楼市“9.29”政策的尾部效应不错,且相比去年四季度,成交活跃的小区议价空间有所收窄。

  而出现在网签top50监测表上的小区,以典型小区或网红小区为主。

  如华润城润府,是南山核心区的标杆小区,桃源居是宝安区的超大体量网红小区,鸿荣源壹城中心是龙华区的超大综合体小区,再比如侨香村,是福田可取得完全产权的典型经济适用房小区。

  所以,目前深圳楼市正经历短暂的价格回暖,“以价换量”的主旋律有所缓解。

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  新一轮博弈

  虽然深圳二手房一季度表现亮眼,二手住宅网签总量达到14309套,是深圳楼市近4年同期数据最好的一次。

  但亮眼的数据背后,是踩在钢丝的二手房市场。

  一方面,4月是传统的成交淡季,加上二手房录得量进一步维持在7万套以上,各个片区的挂盘均价继续下探,二手房带看量回落,所以市场正面临新一轮的博弈。

  根据乐有家门店数据显示,进入2025年的第13周(3月24日—30日),二手住宅的周度看房量出现比较明显的回落,虽然第16周(4月14日—20日)门店带看量环比上涨反弹了27%,但对比2月17日—3月23日的门店带看高峰是有所下降的。

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  作为检测二手房市场活跃度最直接的数据,看房的客户回落,说明过去的楼市刺激利好,在购房群体中已经消化得差不多,买方市场的情绪回落,购房群体买房显得没有那么紧迫了。

  最明显的,深圳二手房4月1日—21日,二手住宅网签累计为4105套,对比3月二手住宅的数据,差了将近两千套,按照目前的成交节奏,大概率4月的整体网签量达不到3月的高度了。

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  这就意味着,市场重新进入一种博弈的状态。

  另一方面,隐藏在深圳楼市的暗冰逐渐浮出水面。

  最近有一位大厂工作的业主在社交平台上表露心迹,由于错投了曾经风靡一时的鼎益丰理财,正面临着资产一夜缩水,加上炒股亏损,经营贷即将到期,伴侣失业,有了孩子,各种经济压力叠加在一起,不得不在2025年初,将名下2020年购置的一套价值800万龙华中心房产,以亏损200多万的情况下折价卖掉。

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(来源:网络平台)

  而这位卖房的业主的遭遇,是深圳楼市购房群体中最典型的代表,折射出的是楼市当下很多离开牌桌的业主状态——迫于经济压力亏本卖房。

  这也同样是埋藏在楼市平静湖面下的市场博弈结果。

  来源:格隆汇楼市

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责任编辑:谭琳琳

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