成本优化主导深圳办公楼市场需求 新质生产力与出海经济催生新动能

　　2025年上半年，深圳办公楼市场在持续调整中展现出显著的结构性机遇。尽管宏观环境承压与新增供应集中入市共同推升市场平均空置率，但积极的价格策略与新兴产业释放的强劲动能，正驱动深层次结构性机遇加速显现。

　　市场需求

　　当前经济环境下，企业运营成本管控持续强化，尤其是外资企业在租赁决策时更趋审慎。2025年上半年，全市录得净吸纳量约18万平方米，约为去年同期水平的 55%。从需求结构看，总部型企业自用需求成为市场基石，贡献上半年逾七成的净吸纳量。相较之下，市场租赁需求同比明显收缩，整体租赁活动以成本优化为导向。1,000平方米以下的中小面积需求成为主力，成交量占比超六成，且以区内搬迁为主。

　　从行业维度观察，科技互联网行业仍是需求的关键来源，上半年贡献近二成的租赁成交面积。其中，硬科技赛道（如消费电子、半导体及集成电路等）表现亮眼，录得多宗整层及以上规模交易。这表明，在企业持续强化成本优化与效率提升的背景下，深圳完备的供应链生态与政策支持体系，正有效赋能企业核心技术研发和业务拓展。另一方面，华南企业加速全球化布局，带动跨境电商及其生态圈服务商迅速崛起，成为市场新亮点。该板块上半年累计实现租赁成交约2.5万平方米，主要源于海外品牌营销、跨境物流及供应链管理企业的升级与扩张需求。金融业亦展现较强韧性，上半年多家证券、保险、私募基金机构在深圳新设营业网点或分支机构。仲量联行华南区与华西区商业地产部负责人李文杰表示：“深圳深厚的产业根基持续孵化增长新引擎，以人工智能、智能制造、半导体及集成电路为核心的硬科技板块日益壮大，叠加华南企业加速布局的出海经济浪潮，为办公楼市场注入了强劲的结构性增长动力，为未来市场复苏积蓄动能。”

　　市场供应

　　供应端方面，上半年市场共迎来7个甲级办公楼项目交付，合计新增体量约64.5万平方米，其中前海子市场占比达48%。存量市场中，前海和福田近1-2年竣工的项目，凭借极具竞争力且灵活的租赁条款有效吸引租户入驻，局部市场空置压力得以缓解。然而，受新增供应集中放量影响，全市甲级办公楼平均空置率持续承压，截至第二季度末环比上升1.3个百分点，达到26.5%。

　　为应对去化压力，办公楼业主方普遍采取更加积极的“以价换量”策略，对于办公空置面积去化起到积极作用。今年初以来，业主招商租赁重点向现有租户留存倾斜，通过提供优惠续租条件稳定基本盘。目前，市场普遍呈现续租与新租价差显著收窄的趋势，部分楼宇续约租金已接近新租水平。受此影响，2025年第一、二季度深圳甲级办公楼市场租金环比分别下降2.7%和3.1%。

　　市场展望

　　展望后市，大数据与人工智能技术的蓬勃发展及其在各行各业应用场景的快速渗透，为市场注入了新的增长预期。仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽认为：“国内各大科技巨头积极布局相关领域，其运营与研发业务的扩张有望催生可观的新增办公需求。深圳作为中国科技创新高地，依托深厚的技术积淀与卓越的产业生态优势，极具潜力吸引龙头科技企业设立或扩大人工智能相关业务单元，进而为办公楼市场注入新动力。”同时，深圳甲级办公楼运营策略持续多元化创新，部分酒店品牌运营商对符合特定品质标准的办公物业的关注度也在提升。

　　尽管需求端显现积极信号，市场整体供过于求的局面短期内仍将持续。预计2025年下半年还将有近80万平方米的新增供应入市，整体空置压力难以快速纾解。在此背景下，深圳甲级办公楼市场平均租金预计将继续处于下行通道。市场参与各方需在价格动态调整中寻求新的供需平衡点，推动市场稳健发展。

　　注：深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场，文中所述租金及售价均基于建筑面积。