数据解读深圳上半年楼市 新房供应锐减成交回升

　　2025上半年全国市场延续“稳市”基调，政策以“稳预期、促需求、优供给、防风险”为主线，通过金融支持、需求刺激、存量盘活等全方位发力，推动房地产市场止跌企稳。

　　深圳上半年土地市场供求规模仍处低位，低密供地为主流趋势；冷热分化，优质地块受补货标企青睐，远郊地块底价成交。

　　新房市场供应放缓明显下跌，受去年930政策余温影响，上半年成交量同比增3成，但政策消耗殆尽下，近几月再次进入低迷期，观望情绪弥漫。二手房成交占主导地位，贸易战冲击下，价格下调。

　　公寓市场整体规模低位，受流量项目集中备案波动回升，其中以中心区高端豪宅与外围高性价比支撑为主，商业项目因零星热点项目集中备案波动上扬，办公市场持续以价换量。性价比成为项目畅销的关键因素。

　　2025年下半年深圳市场预计是“刚需承压、改善分化、顶豪坚挺”的态势。

　　宏观环境

　　2025年上半年，深圳经济在复杂外部环境下显现韧性，GDP增长稳中有进，工业转型压力、房地产固投收缩及外需不足仍是主要挑战，新兴动能（如低空经济、数字经济）成为亮点。

　　楼市政策落地力度有限。销售端主要在金融端小幅支持，如公积金放宽、商贷下降；供应端政策侧重在盘活旧改，化解风险。但在当前低迷市场行情下，不排除后续较大力度政策出台提振楼市。

　　土地市场

　　2025上半年深圳土地市场先抑后扬。前期延续去库存政策、控制增量，后期低库存区域加快供地，从去库存到精准放量。

　　上半年深圳涉宅地供应7宗（已成交龙岗龙城地块为2024年12月供应），供应总建约62万㎡，成交总建面约24万㎡，整体规模仅高于2024年同期，但进入5月份以来，低库存区域供地节奏显著加快。

　　受拍地时间节点预期及地块质素影响，冷热不均，优质地块受补货标企青睐，远郊地块底价成交。其中龙城及红山地块高溢价成交，宝中地块商业占比过半提前撤牌，光明地块因周边竞品众多，市场存压力，3家联合体底价拿地。

　　商品房市场

　　2025年上半年深圳新房市场整体供应锐减，因930新政尾部效应影响，成交量同比增3成。

　　新房市场走势

　　供给端持续走低，一是土拍缩量导致供应减少，自2024年至今深圳仅成交9宗涉宅用地；二是在房企保交楼环境下，新施工放缓，推售意愿降低，集中精力去化在售项目，多采取“以销定产”和“小步快跑”策略，分批推盘控制体量。

　　一季度成交相对活跃，量价齐升；二季度受关税战冲击，供需快速跌至底部，以价换量再度开启。区域市场分化加剧，龙岗、龙华、光明成交同比大涨，市场韧性较强；4月以来非核心区房价下行压力激增。

　　新房库存情况

　　新房库存约539万㎡，去化周期约11.8个月，月度走势横盘，显示供需低位平衡。其中光明、宝安、龙华等中西部区域库存跌至低位，去化周期不足9月，区域性新增补给需求显现。

　　新房开盘情况

　　3个项目“日光”，以优质刚改盘为主。开盘去化普遍低于50套，6成项目首日去化不足3成，外围区项目开盘去化不足1成。产品力与客群定位的精准匹配是实现快速去化的关键。结构性亮点与市场挑战并存。

　　新房成交结构

　　主力户型需求稳定，仍以90-120㎡产品为主；配售保障房限内部流通，刚需客户回流，小户型成交微升，70-90㎡刚需占比同比上升2%。

　　公寓市场走势和区域情况

　　上半年公寓市场低位维稳，中心区高端豪宅与外围高性价比项目支撑流量。主力成交区域是南山区，其中以丹华公馆、招商太子湾项目为南山成交主力。

　　商业市场走势和区域情况

　　上半年热盘集中备案，带动上半年商业市场成交攀升至近年新高。龙华区成交全市第一，主力成交项目为鸿荣源壹城中心。

　　办公市场走势和区域情况

　　上半年深圳办公供求规模同比下跌，价格呈现持续下行趋势，以价换量，主力成交区域是龙华区。

　　榜单发布

　　据CRIC数据统计，2025年1-6月，深圳TOP20房企累计流量销售金额达1155.25亿元，同比上涨27.1％；入榜门槛为23.25亿元，同比上涨31.7％。深圳上半年房企流量销售金额前十企业集中度提升2.9%，门槛升至50.59亿元，鸿荣源凭借主力成交项目鸿荣源珈誉市占率跃升至12.2%。

　　上半年深圳普通住宅预售项目TOP10合计约365.33亿元，同比上涨34.1％，入榜门槛是18.62亿元，外围盘占据前三席位，性价比成为项目畅销的关键因素。

　　市场展望

　　2025下半年深圳楼市机遇与挑战并存。结构性机会依然存在，但政策波动、外部经济环境变化等风险因素不容忽视，料市场将呈现总体企稳，但结构性分化加剧的态势。

　　2025年下半年深圳房地产市场预将呈现“刚需承压、改善分化、顶豪坚挺”态势，外围区域或仍以价换量，而核心资产仍具长期价值支撑，市场进入品质迭代阶段。

来源：克而瑞深圳区域