8月预期新房供应制约成交放量 杭津长等局部复苏

　　8月供应同环比齐降，重回年内次低，一线城市全面承压，仅广州逆势增长。二线城市中超六成城市同环比下滑。三四线城市供应延续低位徘徊，环比止跌回升。

　　从供给结构来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为30%、51%和19%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。超7成城市以主城为供应主力。

　　基于8月供应稳中有降，房企推盘积极性一般，新房成交绝对量或将延续低位波动，不过基于去年基数较低，同比降幅仍有进一步收窄的可能，累计同比降幅或将延续5%以内，延续弱复苏走势。

　　规模：8月28城供应同比降4成重回年内次低，京沪深蓉等缩量显著

　　8月房企推盘积极性稳步回落，整体供给量为年内次低，土地对新房供给约束日益显著：据CRIC调研，8月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积476万平方米，环比下降26%，同比下跌38%，绝对量仅高于2025年2月，2025年前8月累计同比下降17%。

　　分能级来看，一线城市全面承压，仅广州逆势增长。据CRIC监测数据，8月一线预计供应面积仅为74万平方米，环比下降45%，同比下降53%，前8月累计同比下降17%。北京、上海、深圳均呈现同环比齐跌态势，上海单月供应预期不足5万平方米，同环比跌幅均超9成；北京次之，同比跌幅也在7成以上。仅广州供应量逆势增长，环比增13%，前8月累计同比跌幅收窄至5%。

　　二线城市中超六成城市同环比下滑，局部亮点浮现。二线城市8月预计供应355万平方米，环比降24%，同比下降36%，前8月累计供应同比下降17%。19城中12城同环比齐跌，其中西安、成都、昆明、青岛跌幅均超5成；而长沙、苏州等迎来阶段性放量，整体供应规模显著好于去年同期。

　　三四线城市供应总量延续低位，仅无锡一城同环比大幅放量。据CRIC监测数据，三四线城市8月预计新增供应48万平方米，环比增长9%，同比下降4%，前8月累计同比下降13%。其中无锡显著放量，单月供应规模达25万平方米，为年内高位；常州同比跌超50%，泉州、漳州单月供应仅5万平方米，反映非核心三四线市场流动性枯竭，房企推盘积极性普遍不高。

　　结构：7成以上城市以主城为供应主力，苏济庐锡常徐高端占比显著上升

　　而从供应结构各产品档次分布来看，市场持续向改善需求倾斜：重点城市刚需、改善、高端占比结构为30%、51%和19%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。

　　典型城市大体可以分为以下几类：（1）南宁、深圳、昆明、广州、郑州、福州等城市刚需产品供应占比都在50%以上。（2）北京、厦门、漳州、泉州、长春、上海、重庆、武汉、杭州、成都、长沙、天津、西安、青岛等依旧以改善作为供应主力，其中北京、上海、成都、杭州等热点城市本月也加强了适销对路改善盘供给保证市场短期维稳。（3）宁波刚需与改善占比不分伯仲，占比均为5成。（4）济南、无锡、徐州、苏州、常州、合肥本月高端产品占比居首，其中济南高达92%。

　　从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为65%、29%和6%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。

　　分城市来看，徐州、漳州、泉州、福州、合肥、长春、无锡等主城占比均在9成以上，上海、深圳、北京、长沙、厦门、宁波等则以近郊项目为主，占比均在5成及以上，天津本月近远郊占比持平，均为37%。

　　预判：8月供给约束下新房成交预期低位持稳，杭津长等稳中有增

　　盘点了8月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：8月供应稳中有降，房企推盘积极性一般，故而新房成交绝对量或将延续低位波动，不过基于去年基数较低，同比降幅仍有进一步收窄的可能，累计同比降幅或将延续5%以内，延续弱复苏走势。

　　城市间、项目间分化还将持续加剧：京沪深新房成交或将迎来阶段性回落，主要源于优质供应短期“告急”，加之经历了前期需求放量，短期若无利好政策加持，成交难免迎来阶段性瓶颈；部分二线城市诸如天津、苏州、长沙、重庆、厦门等或迎阶段性复苏，尤其是伴随着高得房率的新规住宅、四代宅产品集中入市，整体市场热度或将延续稳中微增态势。值得关注的是，单城市区域、项目间冷热分化还在持续加剧，核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高热。

　　预判二手房市场后续走势，我们认为，成交增长动能整体放缓。尤其是新房产品力全面提升背景下，二手房市场仅能吸引价格敏感度较高的刚需客群，短期内以价换量趋势延续。

来源：克而瑞研究中心