叶檀：刚需尚在 关键是房价必须与刚需价格接轨

　　据《南方都市报》报道，继佳兆业三盘降价销售之后，上周末，深圳首次出现第一波降价潮，四个楼盘出现降价迹象。

　　在成交量急速下挫后，房价终于松动了，两个以周转率取胜的房地产公司开始陆续降价，至此，深圳几乎所有的区域都已经有楼盘降价。

　　房价开始下降，但我们对房地产泡沫不可过于乐观，而某些投资者的过于乐观也将受到市场的报复。深圳上周末的四个楼盘降价不多，平均一成左右，销售畅旺。南都记者在现场采访了多位置业者后发现，购房者刚性需求与投资需求混杂，说明在通胀预期仍然存在、房产税引而不发的情况下，依然有人认为投资房地产是较好的渠道。

　　目前的降价都处在试探阶段，主要是出售普通住宅为主、负债率高或者资金周转率高的企业率先降价。房价仅下挫一成，购买者刚性需求就被激发，说明各方对于房价大幅下挫预期不高。投资者介入市场，一则因为家庭认定有漏洞可钻，18岁以上的成年子女可以分别立户，这就给了不少家庭贷款购房的动机。更重要的是，投资者相信，由于2009年的货币发行量使通胀成为必然，而今年的7.5万亿信贷计划仍然较为宽松，加上房产税杯弓蛇影，业已成为“狼来了”的游戏，因此一些激进的投资者仍然选择介入房地产市场，日后房价下跌，可以作为成年子女的物业，相当于上了双保险。

　　可以看出，在普通商品房的购买群体中，刚性需求是主导，除了自住者，给成年子女购房隐含了未来的刚性需求，事实上是未来消费能力的透支。只看到畅旺的销售，就以为房地产市场还可以投机一把，肯定会蚀一把米。

　　有关方面对于房价下挫导致的连锁反应非常慎重，银行内部进行了压力测试。按照监管部门的要求，比如上海辖内主要中外资银行以2010年3月31日信贷数据为基准，对房地产相关贷款进行了压力测试。在轻度、中度和重度压力情景下，个人住房贷款不良率将从0.36%的基准水平，分别升至0.58%、0.74%和1.58%.总体来看，压力情景下对银行业经营整体影响较小，即使在重度压力（房价下跌30%）下，主要中外资银行全部贷款不良率将从1.04%升至1.41%，预计损失增加约50亿元，仅占银行2009年税前利润的8%.这一测试的隐性台词是，降价吧！只要不超过30%，就不会对银行产生致命威胁。

　　另据清华大学经济管理学院博士杜丽虹的分析，一旦地产市场发生调整，20%将是一线城市的最小调整幅度。杜女士以房价收入比作为衡量标准，从历史来看，当月供收入比超过70%时，刚性需求就变成了无效需求；投资性需求能够支撑的月供收入比的历史上限是110%，在外部投资需求的推动下，150%成为国际比较的上限，超过这一上限，即使投资人还有购买力，激化的民生矛盾也将迫使政府出台更严厉的调控政策。2010年2月，北京的月供收入比已达到141%，上海达到132%，如果利率恢复到过去5年的平均水平，则北京的月供收入比将进一步上升到151%，上海上升到141%，一线城市的升值预期已被透支。北京、上海、深圳、广州、杭州等热点城市的地产总资产泡沫已接近6000亿元，高于2009年年底5000亿元商业银行总的不良贷款额。要恢复到均衡水准，一线城市房价至少下挫20%.

　　关键的问题并不是下挫不下挫，而是下挫无法按照政府的意志进行，日本、中国香港地区的房价在泡沫破灭后，一口气下挫70%以上，香港略有恢复，而日本欲振乏力。这是投资品市场的特色，一旦下挫就无止境。我们是否有这样的把握，能够将房地产风险圈定在房地产市场，而不蔓延到其他投资产品领域，最终不危及银行？我们是否能够在房价下挫30%的时候就让购房者进入市场，而不是继续观望？

　　应该有。中国与日本不同，日本资产泡沫崩溃时，刚需接近于零，中国刚需仍在，从降价盘的热销可见一斑，关键是房地产价格接轨刚需价格，起码要下挫30%，银行、企业、地方政府的财务报表都会很难看，我们愿意舍弃面子工程吗？只要愿意，就能推进，现在投资买房者则肯定会被套。