10年的调控坚持不懈 促使房地产行业的合理回归

　　1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

　　随后的1992年，房改全面启动，住房公积金制度全面推行，房地产行业又进入了一个新的阶段。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

　　至2002年，房地产业的过热现象再次引起了各方的注意。针对房地产的调控也由此开始。

　　2002年，在城市化浪潮的推动下，房地产业成为了中国经济增长的重要力量。在当时，部分地区的房地产市场确实已经出现了过热的现象。中央对此高度重视。当年的1月12日，建设部向国务院报送了《关于当前房地产市场运行情况的报告》，国务院领导随即对这份报告批示，提出要重视三个问题，一是坚持发展城乡居民适用住房为主；二是大力整顿规范建筑市场，改善物业管理，提高建筑的质量和水平；三是采取有效措施控制城市过高的地价，防止房地产的泡沫。

　　寻找保障房

　　与商品房的平衡

　　而2003年部分地区出现的房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价过快上涨以及住房供给结构失衡等问题，使得认为投资过热已成决策层的共识。当年6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即业内知名的“121号文件”，该文件也可以说是新世纪（002280）以来，管理层针对房地产业的第一个调控政策。

　　不过，随着2003年“非典”疫情的结束，促进经济增长被提高到突出位置。同年8月，国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文件），首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并提出促进房地产市场持续健康发展是保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。

　　2003年的18号文把1998年的23号文中有关“经济适用房是住房供应的主体”一句改为了“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房”。此后的政策基本朝着市场化方向推进，相关体制机制也随之建立起来。比如，“十一五”规划提出，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房”。2006年，国办发[2006]37号文进一步明确，“十一五时期要重点发展普通商品住房”。各地政府逐步对购买经济适用房人群的资格进行严格的限制，供应量也一再紧缩。

　　从2003年至2007年，每年建设的供应中低收入者的经济适用住房只占年住房建设总量的5%左右；这5年建设的廉租屋的总和，只占年住房建设总量的1%左右。有专家事后分析，在处理加快住房建设和解决中低收入者住房问题两者关系上，出现了顾此失彼的问题。房价快速上涨，就是在这样的背景下出现的。

　　2008年突如其来的国际金融危机，打乱了此前遏制房价上涨的部署。由于房地产市场遭遇前所未有的“冬天”，房价出现快速下跌。10月份，房地产救市政策出台，买房热情再度激发的同时，过度投资和投机行为也开始显现。进入2009年，房价出现上涨行情。由此，也引发了从2010年开始的，直至今日仍在执行的“史上最严厉”的房地产调控。

　　而在我国城市化与房地产行业发展进程中，邻国日本和韩国的经验教训很值得借鉴。日本韩国成功实现城市化和现代化的关键一环，就是在高速城市化过程中主要采用强有力的经济手段控制房价和户型，分别在短短30多年间解决了国家的大多数人口移入城市特别是大都市圈的安居问题。

　　我国目前正在进行的房地产调控，正是在采用强有力的经济手段控制房价和户型，在帮助房地产健康发展的同时，进一步推动我国的城市化进程。