香港“10+2”楼市新政未必显效果 矛盾不在供应

    香港私营住宅总存量处于140余万个单位水平，若说一年新增单位1万个严重不足，那么落成量倍增至2万个，新供应占整体私宅存量亦只会由0.7％增至1.4％，杯水车薪而已。反过来看，楼价一旦大幅回落，透过弹性处理卖地抽走部分新供应，涉及的单位数目不管多可观，一旦放进140余万个私宅总存量中，占比同样微不足道，楼市不见得就能因供应减少而起死回生。

    然则，1997年以来香港楼市实际表现如何？从差饷物业估价署资料可见，香港物业售价指数自楼市爆煲至2003年第三季非典后见底，跌幅在六成以上；楼价在2003年第三季至2008年首季回升，四年半间涨幅约108％；2008年底至2009年初楼市随金融海啸调整，跌幅略超二成，此后步入大涨小回浪高于浪的局面。

    老毕相信，许多自以为聪明的港人，在金融海啸后卖掉物业套现，却一直没有再度入市，后悔莫及者必然数不在少。他们难以理解的是，环球经济过去三四年从未真正好起来，金融海啸刚过去、欧债危机接踵而来，如今还有中国内地经济左支右绌自身难保，香港楼市凭什么一升再升？答案也许可以在香港物业售价指数2009年至今走势中寻找。跟2003至2007年楼市有经济复苏通胀重临外资涌入等因素支撑不同，楼价2009至2010年升逾三成，2010至2011年涨逾二成；去年至今年上半年虽轻微调整，但近月狂态毕露，升势较过去两年有过之而无不及。

    显而易见，香港楼市在世界经济极度不明朗下持续上扬，最主要的原因是联汇制度输入了美国的宽松货币政策，以致香港楼价在供求不见得严重失衡下涨个不亦乐乎。

    这个深层次矛盾，并非政府酌情增加供应、加快预售楼花等治标不治本的措施解决得来的！