深圳综合体集体狂欢：转变销售策略纷纷转售为租

　　被喻为股神的价值投资大师巴菲特曾说过这样一句话：“只有当潮水退去的时候，才知道是谁在裸泳。”他说的主要是股市。楼股不分家，巴菲特的理念同样适用于房地产市场。 在股票市场上，只有当狂热的投机导致泡沫破裂后，才知道哪些公司是真正的好公司，哪些是被炒作起来的空壳公司。同样，在房地产市场上，只有当狂热的投机导致泡沫破裂后，才知道哪些是真正的好楼盘，那些是炒作起来的垃圾楼盘。

　　从2006年到2010年，深圳楼市已经几度轮回。经过06、07年的上涨，08年的下降，09年再度雄起，10年又陷入了低迷状态。经过这几轮市场经济的大潮洗礼，潮起潮落之后，深圳购房者们也变得越来越理性。大浪淘沙，真金终于显山露水。谁是真金谁是废铁？市场说了算。

　　回顾这半年多来深圳房地产市场的成交状况，可以发现，在其他项目普遍低迷的背景下，综合体项目、小户公寓项目却一支独秀，受到购房者的追捧。在市场扑朔迷离的情况下，这些楼盘“业绩优良、交投活跃、红利优厚”，而且还有一定的上升潜力，具备典型的“绩优股”和“潜力股”的特征。这些楼盘才是真正的“绩优盘”和“潜力盘”。

　　不同的楼盘，不同的产品类型，不同的地段，不同的交通配套，在市场上呈现出截然不同的命运。有的楼盘卖不动，有的楼盘却不愁卖，甚至是干脆不想卖了。当部分开发商绞尽脑计、想尽千方百计推动销售的时候，有些项目却再度玩起了捂盘，有些项目甚至转变销售策略，只租不售。其中，最为典型的就是东海国际中心、卓越世纪中心、京基金融中心等综合体项目。这些项目，正历经一场狂欢。

　　█东海国际中心：2009年11月17日开盘不到一周停售，只租不售

　　东海国际中心在市场中扮演了一个先知先觉者的角色。该项目于2009年11月17日开盘，但开盘不到一个星期，11月24日便突然停售。值得注意的是：该楼盘开盘时已创下3.8万元/平方米的写字楼价格新高，但开发商相关负责人表示现售价仍不能体现其价值，开始了变相捂盘。

　　█卓越世纪中心：临近开盘突然改弦，只租不售。京基金融中心、Neo大道纷纷效仿

　　如果说东海国际中心是先知先觉，卓越地产则有点后知后觉了。卓越在深圳CBD建设了卓越大厦、时代广场一二期、世纪中心等项目。除了时代广场二期被中信证券收购，其它项目则都对外销售。09年之后，随着经济逐步复苏，租金也开始触底反弹、水涨船高，并一步步飙升至170元/平米，并且还有上涨趋势。在这样的背景下，在世纪中心1栋临近推出的时候，卓越地产做出了只租不售的决策。 除了东海国际中心、卓越世纪中心之外，今年推向市场的京基金融中心、N E O企业大道主楼，在近期都已经确定只租不售。事实上，之前也有综合体如太古城的商业也选择只租不售。

　　█为何综合体项目多愿意只租不售，惜售如金？

　　如果我们分析一下这几个楼盘，就可以发现它们具有以下共性：

　　第一、都是综合体项目。其中，无论是东海国际中心还是卓越世纪中心、京基金融中心，均为融甲级写字楼、星级酒店、高端商业和高档公寓于一体的综合体项目。

　　第二、都是地铁物业。其中，东海国际中心临近香蜜湖地铁口；卓越世纪中心临近会展中心地铁口；京基金融中心临近科学馆地铁口。

　　也就是说，在目前深圳市场上其他物业类型普遍高估的背景下，地铁口的综合体项目的价值还未得以充分体现，存在着可观的上涨空间，所以精明的开发商们纷纷改售为租，又玩起了变相捂盘的把戏。当然，需要说明的是，目前开发商捂的主要是地铁口综合体中的甲级写字楼部分。但是，毫无疑问，写字楼的价值与价格的上扬，也将必定带动商务公寓的价值上扬。与普通公寓相区别的是，地铁口综合体中的公寓主要面向的是高端商务人士，租金远比前者坚挺，售价自然也远在普通公寓之上。

　　█华润万象城之华润中心：租金220元/m2稳居写字楼租金之冠、公寓90m2租金竟然高达4.5万每月！

　　华润万象城，其写字楼部分“华润中心”以220元/平方米的租金连续多年稳居深圳写字楼租金之冠，酒店式服务公寓也是只租不售。而调查表明，京基金融中心还有30%楼面为住宅。根据目前所获得的市场信息，除了住宅部分提供给原村民回迁外，包括写字楼、公寓在内，京基金融中心都是只租不售。

　　笔者调查发现，华润的酒店式服务公寓，14天起租，90平米每天租金1500元，一个月租金就是45000元，平均每平米的月租高达500元/平方米。也就是说，其酒店式服务公寓的租金是写字楼的2.27倍！暴利，可观的暴利。假设一年有1个月的空置期，如果以年投资回报率5%计算，20年收回投资。如果华润中心的酒店式服务公寓对外出售，每平米对应售价将达500*11*20= 110000元。11万元/平米！

　　不论投资还是自住，综合体项目都是置业的首选。以深圳的万象城、太古城等综合体物业为例，这两个有代表性的综合体项目无不是一推出就引发购房者的追捧，价格也随着市场走势一路飙升，销售速度更是令市场其他物业所望尘莫及。和我们之前总结的一样，这两个项目同样也是地铁口综合体项目。 也就是说，都市综合体，由于“居住、商务、购物、休闲、投资”等多种价值综合并重，现已成为越来越多的消费者关注的重点物业。而地铁口综合体是重中之重。

　　在当前的市场背景下，除了能提供便捷完善的“居住、商务、购物、休闲”功能外，甚至成为保值、增值的一个主要品种。以至于包括华润、京基在内的开发商都牢牢的将包括公寓在内部分产品牢牢的掌控在手里面，只出租、不发售。而这些开发商的保守，对于购房者、投资者来说，却是个不折不扣的坏消息。市场上本来“绩优盘”和“潜力盘”就非常有限，这些狡猾的开发商却将最具有居住价值、最具投资潜力的产品捂着，不拿出来卖，岂不是会导致市场供应更加短缺。

　　█2010年唯一能出售的地铁口都市综合体田厦翡翠明珠：限量单位珍惜待售

　　在综合体的公寓、商业、写字楼等物业类型纷纷只租不售的市场背景下，2010年南山中心唯一双地铁口都市综合体项目——田厦·翡翠明珠的推盘计划备受市场关注。田厦翡翠明珠项目规划有住宅、商务公寓、商业、写字楼、酒店等多种物业类型，集商业、办公、酒店、居住等功能于一体，且500米范围内的政经、商业、文化、公园等设施一应俱全，必将成为当前市场上泛滥的资金、日益增长的居住刚需的重要标的。

　　田厦·翡翠明珠的可销售信息令市场沸腾。不过，消息表明，翡翠明珠可供销售的产品也极为有限。其中，公寓仅有数百套，而其营销中心对外开放并开展客户登记以来，不到一个月的时间，电话咨询、到访并登记的客户数量已有数千人之多。

　　同时，翡翠明珠的写字楼和商业的登记客户同样量大，如此核心地段，无论办公、经商都非常的便捷。据悉，全国多个品牌商家已经与田厦股份洽谈准备进驻，田厦股份可能将以带租约的方式销售，由此也可见田厦股份实力之强劲以及如此核心地段商业之受欢迎。另，100-170平方米的写字楼无论投资自用两相宜，而且，由于写字楼位于高层，无论看山、赏荔香公园还是南头古城、深圳大学……都非常的视野开阔，备受追捧。 据悉，8月后田厦·翡翠明珠将开放样板间。到开盘时，能买到即赚到。

    京基金融中心

　　占地面积： 约4.7万㎡

　　总建筑面积：约60万㎡

　　（商业6.5万㎡ ，办公及商务公寓20.5万㎡ ，住宅及住宅配套设施11万㎡）

　　总投资：约50亿元人民币

　　主楼98层，高439米，建成后将成为深圳第1高楼，深圳新地标，居全球高楼第8位。

　　项目定位：

　　集甲级写字楼、超五星级豪华酒店（波特曼丽嘉酒店）、大型购物中心（KK mall-京基·百纳空间）、商务公寓、精品住宅为一体的城市中心商业综合体。未来将打造成集购物、娱乐、餐饮、商务、居住、旅游、文化等多功能一体的都会中心商业地标。

　　项目简介：

　　东海国际中心(即东海商务中心)整个项目由办公楼、酒店、商务公寓、商业四大部分组成；是现今深南大道两旁最大的综合建筑群；其中办公楼2幢，高度约为190米/150米；酒店1座，约为100米；商务公寓2幢，高度约为300米/255米；还有约65365平方米的商业。

　　项目用地由B302－0019、B302－0020、B302－0023及市政路四地块组成，50年产权，1995-1-4起；总用地面积为34805平方米，平均容积率约10.80，地面规定建筑面积360000平方米，地下商业空间面积30000平方米，总建筑面积约51万平方米；本项目沿深南大道展开尺寸约300米，进深约100米；是现阶段深南大道旁最大型的综合功能项目。

　　NEO企业大道主楼只租不售

　　项目位于深南大道与香蜜湖立交的东南角，由深圳市绿景房地产开发有限公司投资，由中国中铁建工集团有限公司承建，由深圳市招诚建设监理有限公司担任本项目的工程监理。

　　NEO（New Enterprise Office）企业大道，由A、B、C三栋塔楼及大型裙楼商业组成，涵盖国际甲级写字楼，高端商务公寓以及现代商业等多元业态，为企业提供全新的商务办公及生活体验。专属服务顾问世邦魏理仕，联合绿景集团打造“翡翠”物业服务，为NEO企业大道度身打造高端物业管理服务、顶尖的全球化软性支撑平台。

　　NEO企业大道一期为B、C两栋塔楼，主力产品为国际5A甲级写字楼及高端商务公寓；70年长效产权铸造企业持久竞争力；建成后TowerA将以273m的高度成为深南大道沿线下一个商务地标；

　　NEO企业大道一期占地面积：10613.70㎡；建筑面积：93425.90㎡，商业面积：8953.66㎡，办公面积：36837.08㎡，公寓面积：29779.81㎡，酒店面积：18606.67㎡，北广场面积：约4000㎡，地下室建筑面积：24182.39㎡，配备471个车位；

　　宝能太古城：商业只租不售。

　　位于南山后海湾核心位置，该区域东、南临深圳湾，北接南山区RBD中心，紧邻香港西部通道，是深圳最后一个大型滨海高尚住宅区。

　　宝能?太古城由17座24-32层的高层建筑组成，以工业八路分为南北两区，并由空中走廊连通南北两区。北区主力户型为130-170平方米3-4房，207-306平方米4-5房及顶层复式；南区主力户型为40-89平方米1-3房，全部非毛坯修交楼。

　　宗地号：K604-0001

　　占地面积：66112.37平方米

　　总建筑面积：441399.75平方米

　　容积率：3.5

　　田厦翡翠明珠：双地铁口都市综合体 位于南山成熟商业中心 唯一可售的综合体

　　公寓、住宅、写字楼直接销售；商业可能带租约销售——现在商家太多。

　　田厦·翡翠明珠位于桃园路与南山大道交汇处西北角，总建筑面积达20.5万㎡，项目集商业、办公、酒店、居住等功能于一体，规划有住宅、商务公寓、商业、写字楼、酒店等多种物业类型。

　　其中，商务公寓(Apartment)有2.9万㎡、商业(Shopping)2.2万㎡、酒店（Hotel）1.9万㎡、办公（Office）2.1万㎡。写字楼、酒店、商业、公寓各功能规模配比依次为 1.1：1：1.2：1.5，各种功能可以均衡发展。

　　目前营销中心接受预约登记。

　　卓越世纪中心是转售为租的典范