人民日报：楼市调控也要重视居民住房改善型需求

　　刘洪玉认为，对于追求“居住条件更舒适”的改善型需求，当前政策取向保持中性甚至短期内不鼓励，这是从当前住房市场供求现状出发的。在城镇化快速发展的背景下，尤其在热点城市，住房供不应求的局面还将持续，全面鼓励改善型需求有可能加剧供求紧张。但从全面建成小康社会的中长期发展目标要求来看，将来肯定要对改善型需求采取支持性政策。

　　“当然，如果将投资型购房定义为购买住房后用于出租，我觉得政策也应该保持中性，因为这种投资形成了租赁市场上的住房供给，有利于发展租赁市场。住房市场上真正需要打击和遏制的，是投机型购房，即购房的目的既不是自住、也不是出租，而是长期闲置、等待升值后转售牟利。这种投机型购房既推高了房价，又造成了宝贵住房资源的浪费，是应该重点打击的对象。”刘洪玉说。

　　疏堵结合

　　专家认为，对首次购房者和改善型购房者应该实行“定向宽松”

　　针对调控新政可能误伤改善型需求的情况，财政部财科所所长贾康认为，20%个税政策的实施细则应尽早清晰化。对首次购房者和改善型购房者应该实行“定向宽松”，不同城市在具体实施时应附加上不同政策，避免在楼市调控中“误伤”改善型需求。

　　实际上，现行的个税政策，本身就有相关的优惠。据链家地产市场研究员张旭介绍，根据目前的政策，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。“一般来说，出售5年以上的唯一住房，应该需要再买更好的房子，是比较典型的改善型需求，政策是有优惠的。”

　　秦虹认为，这一政策应该继续坚持执行，切实达到对投机性需求进行抑制，对合理的住房需求给予支持的政策目的。

　　业内人士认为，现行的税收优惠政策还有进一步细化的空间。比如现在规定满5年的唯一住房可以免征个税，相应的，满4年或3年的唯一住房，可以考虑适当降低税率，以体现对改善型需求的支持甚至鼓励。

　　上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭建议，针对不同的需求，调控政策还应更加细化。比如对于首次购房和首次换房的自住需求要鼓励;对于投资购房用于出租的“他住需求”要允许，不是抑制;对于纯投机需求要坚决予以抑制。采取的调节手段应以经济手段为主，限购之类的行政手段为辅。这样，才能发现真实的需求，也才能使供给有的放矢，逐步实现供求的平衡。

　　按照这种思路，区分合理改善与投资投机，增加持有环节的税收被认为是更有可能奏效的手段。朱中一表示，对持有多套房且不对外出租的购房者征收持有税，将更加有效地抑制投资投机，而对始终只有一套房的改善型需求影响较小。与此同时，要考虑适度降低交易环节的税费，促进多余的房源流入市场，也能降低想改善居住条件的家庭的换房门槛。

　　“总的来讲，对改善型需求，仅靠‘堵’不是长久办法，整体设计、系统改革、‘疏’‘堵’结合才能解决涉及面广、复杂程度高的房地产市场问题。”秦虹表示。